またゴルフクラブを買ってしまった・・・ども、クラブばかりで腕のあがらないトムです。
今日は、朝からお手頃価格の借地物件の見学に行ってきました。なかなかの築古木造アパートです。
一棟もののマンションが欲しいと思いつつも、こういった物件も一応チェックしております。築古は利回りもいいし、減価償却も取れるので、これもまた良いとこあるんですよ～。
実際、物件を見てみると結構手が入ってる様子。外壁塗装も新しく屋根も綺麗になってました。残念ながら満室なので室内は見れなかったんですが、ほとんどが洋室転換されてるようです。
利回りも表面上は３０％オーバー。ただし借地料がかかるので２０％オーバーまで落ちます。
まずは上下水の調査、どちらも公共でした。次にガス、こちらは都市ガス。境界チェック、こちらは杭もなく明確ではない模様（ま、借地だしいいかな？）
レントロールをチェック、う～ん入居履歴の浅い人が多いです。最近、無理やり詰められた感じがしますねぇ。家賃は問題なし。
借地物件なので、名義変更料を確認。おぉっと、なかなかの金額。今回は売主さん持ちですが、自分が売るときには払わないとダメですからねぇ。
ここまでの感じでは、名義変更料分＋αぐらいの指値が通れば買ってもいいかなって感じでした。ただ、近隣と比べて地代がかなり高いのと、名義変更料も高いのが気になる感じです。
ここからマダムキラートムの出番です☆
ご近所を見渡してお話の好きそうなマダムを物色。住人の方ってのもありなんで、アパートの前をウロウロしてみる。アパート前のおうちから出てきたマダム発見！
しかも、私と仲介さんが何をしてるのか気になって出てきた模様！よし！突撃！
まずは笑顔でこんにちは！
「お向かいのアパートを見に来たんですが、土地勘が無くって～。 こちらにお住まいになられて長いんですか～？」
こんな感じで話を切り出してみました。ばっちり長くお住まいの方で、色々、聞いてないことまで丁寧に教えてくれました。マダムに感謝、感謝です。
・このあたり一帯は昔は水田だった
・マッカーサーのせいで大地主だった人から小作人に土地が譲渡された（え？そんなに昔の話まで）
・このアパートの地主はがめついｗ
・となりの土地は兄弟の所有
・マダムの家も借地だが地代は２２坪で？？？？？円 （かなり安い）
・土地柄はあまりよくない
・アル中で搬送された方がいる（対象物件外）
・阪神大震災のときにこのアパートの瓦が落ちて屋根を修繕した
・隣のアパートはかなり入居率が悪い
などなど
かなり参考になる情報をいただきました。アパートのオーナーについてはご存知ない感じでした。
で、最終結論に行く前にもう一つチェック 。入居者の家賃保証会社加入状況・・・全滅・・・
正直これは厳しい、満室で家賃保証全滅なので滞納されるとかなり手間がかかりそう。
しかも家賃の安い価格帯なので、滞納の可能性も高い入居者層だと思われます。当然、築も古いので修繕費も多そう。
ネックに感じた部分は４点
・家賃保証全員未加入
・入居履歴が半年未満の方が大半
・名義変更料が高額
・地代が高額
ということで、この物件は見送りました。 慎重すぎるかなぁ？？？
今日は、朝からお手頃価格の借地物件の見学に行ってきました。なかなかの築古木造アパートです。
一棟もののマンションが欲しいと思いつつも、こういった物件も一応チェックしております。築古は利回りもいいし、減価償却も取れるので、これもまた良いとこあるんですよ～。
実際、物件を見てみると結構手が入ってる様子。外壁塗装も新しく屋根も綺麗になってました。残念ながら満室なので室内は見れなかったんですが、ほとんどが洋室転換されてるようです。
利回りも表面上は３０％オーバー。ただし借地料がかかるので２０％オーバーまで落ちます。
まずは上下水の調査、どちらも公共でした。次にガス、こちらは都市ガス。境界チェック、こちらは杭もなく明確ではない模様（ま、借地だしいいかな？）
レントロールをチェック、う～ん入居履歴の浅い人が多いです。最近、無理やり詰められた感じがしますねぇ。家賃は問題なし。
借地物件なので、名義変更料を確認。おぉっと、なかなかの金額。今回は売主さん持ちですが、自分が売るときには払わないとダメですからねぇ。
ここまでの感じでは、名義変更料分＋αぐらいの指値が通れば買ってもいいかなって感じでした。ただ、近隣と比べて地代がかなり高いのと、名義変更料も高いのが気になる感じです。
ここからマダムキラートムの出番です☆
ご近所を見渡してお話の好きそうなマダムを物色。住人の方ってのもありなんで、アパートの前をウロウロしてみる。アパート前のおうちから出てきたマダム発見！
しかも、私と仲介さんが何をしてるのか気になって出てきた模様！よし！突撃！
まずは笑顔でこんにちは！
「お向かいのアパートを見に来たんですが、土地勘が無くって～。 こちらにお住まいになられて長いんですか～？」
こんな感じで話を切り出してみました。ばっちり長くお住まいの方で、色々、聞いてないことまで丁寧に教えてくれました。マダムに感謝、感謝です。
・このあたり一帯は昔は水田だった
・マッカーサーのせいで大地主だった人から小作人に土地が譲渡された（え？そんなに昔の話まで）
・このアパートの地主はがめついｗ
・となりの土地は兄弟の所有
・マダムの家も借地だが地代は２２坪で？？？？？円 （かなり安い）
・土地柄はあまりよくない
・アル中で搬送された方がいる（対象物件外）
・阪神大震災のときにこのアパートの瓦が落ちて屋根を修繕した
・隣のアパートはかなり入居率が悪い
などなど
かなり参考になる情報をいただきました。アパートのオーナーについてはご存知ない感じでした。
で、最終結論に行く前にもう一つチェック 。入居者の家賃保証会社加入状況・・・全滅・・・
正直これは厳しい、満室で家賃保証全滅なので滞納されるとかなり手間がかかりそう。
しかも家賃の安い価格帯なので、滞納の可能性も高い入居者層だと思われます。当然、築も古いので修繕費も多そう。
ネックに感じた部分は４点
・家賃保証全員未加入
・入居履歴が半年未満の方が大半
・名義変更料が高額
・地代が高額
ということで、この物件は見送りました。 慎重すぎるかなぁ？？？