「空き家」はお金がいる
人が住まなく放置されている、
「空き家」が、問題になって久しくなります。
戸建て住宅であれば、
庭には雑草が生い茂り、
また、家屋にも出入り自由の無法地帯に、
なりかねません。
また、近隣に住んでいる人には、
防火や防犯、時には、
野良ネコのすみかになり衛生の面でも、
迷惑をかけかねません。
しかし、住む人がいなくなった「空き家」でも、
持ち主はいます。
そこで、今回は、
「空き家」の持ち主になりそうになったら、
近所の人に迷惑をかけないために、
どのように準備して対応すればいいのか、
考えてみます。
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「空き家」は急には生まれない
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「空き家」が生まれる原因として、
そのひとつに、
親からの遺産分割で、
実家を相続したケースがあります。
実家を相続した子どもが、
すでに、ほかのところに持ち家があり、
しかも、その住んでいるところが、
実家から離れたところなら、
頻繁に実家に来ることもできなく、
管理が手薄になりかねません。
このケースでは、
子どもがひとりの時に限らず、
複数の子どもがいても、
子どもたちの家計があり、
おいそれと実家を相続できない。
にもかかわらず、相続したという事情も、
考えることができます。
しかし、実家は相続する子供たちの親が、
数十年間は、生活をしていたところです。
実家が「空き家」に急に生まれ変わる。
とは、なかなか考えづらくもあります。
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「空き家」にかかるお金
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「空き家」にもお金はかかります。
このお金は、
両親が亡くなった後の実家の場合、
「空き家」を相続した人が必要になります。
また、相続する人が決まるまでは、
共同の所有者として、
その子ども全員が、
分割して支払うことになります。
具体的に空き家にかかるお金としては、
まず、「固定資産税」や「都市計画税」です。
納税先の市町村・東京23区から、
その子どもの代表者に、
納税通知が送付されるでしょう。
また、実家が子供の住んでいるところから、
遠方であれば、
「空き家」の実家を管理してもらう業者を雇う
費用もかかります。
雑草や庭木の剪定（せんてい）のための費用は、
別に必要になるでしょう。
この費用は、防犯防火、公衆衛生の面でも、
必要な費用です。
今後、その空き家に住む予定があれば、
建物内の水道の配管が老化しないために、
水道の契約を継続しておいたほうがよく、
そのお金も掛かるでしょう。
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「空き家」になった実家の活用法
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では、「空き家」になった実家を
どのように活用すればいいのでしょう。
その活用法として、
（3）売却
（4）事業経営
といったことが考えられます。
順番に見ていきます。
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実家に、
現在子ども家族が住んでいるところを、
売却するか、賃貸住宅として貸すかして、
実家に引っ越してきて住むことです。
子ども家族ではなく、
子どもの子ども、両親からしてみれば、
孫や孫の家族が住むことも
考えてもいいでしょう。
この場合は、
実家が築古の住宅の場合は、
リフォームの費用が必要になります。
また、引っ越しの費用もいるでしょう。
ただ、引っ越して来る、
子ども家族が住んでいた家が、
現在、住宅ローンの返済中であれば、
通常、その物件を賃貸には貸せません。
従って、その問題を解決することも必要です。
住宅ローンを返済している、
金融機関などに事前に相談してみることが、
賢明です。
それからこの子どもに兄弟姉妹がいた場合、
相続の問題が発生しないように、
事前に遺産分割の協議をして、
兄弟姉妹のあいだで、
両親からの相続の内容を、
決めておくことも必要です。
この両親からの相続に関しては、
以下の（2）から（4）の案でも、
大切なことです。
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（2）賃貸で貸す
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「空き家」になった実家が、
・鉄道の駅に近く交通の便がいい
・商業施設が近隣にある
・文教地区である
といった、
戸建て住宅を借りる人の需要を満たす
立地であれば、
建物をリフォームして、
戸建て賃貸住宅として貸すのもいいでしょう。
また、建物は解体して、土地を整地して、
駐車場として貸すこともできます。
この場合は、次の項目「（3）売却」で、
見ていきますが、
建物の解体の費用や土地の費用などが、
必要になります。
ただし、複数の子どもがいた場合、
次の世代を考えると、
上述の「（1）親族が住む」と同様に、
リフォームや建物の解体といった費用を、
兄弟姉妹が共同で出しあい、
みんなで貸主になることなく、
兄弟姉妹のうち、
実家を相続したひとりが、
家主として貸すことが大事です。
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土地建物ごと売却して現金化もできます。
この場合、建物が築古の場合は、
建物を解体して更地にして売却したほうが、
高く売れることもあります。
相続する人が決まってから、
解体費用は、相続する人が支払い、
売却して得たお金も相続した人のものです。
相続する人が決まる前に、
売却するのであれば、
解体費用は、
兄弟姉妹全員で分担して支払い、
売却して得たお金は、
兄弟姉妹全員で分けます。
なお、解体費用は、
その費用を知ることも必要です。
しかし、売却をして得たお金が、
手元に入るまで、
支払いを待ってくれる業者もあるようです。
ここは、解体業者を決める前に、
十分に打ち合わせをすることが重要です。
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（4）事業経営
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事業経営をすることもひとつの案です。
実家の土地を更地にして、
例えば、コインランドリーや
ベーカリーといったお店を始める。
また、実家の建物を利用して、
古民家風の喫茶店などを、
始めることも考えることができます。
もちろん建物は、
建て直してもいいでしょう。
事業経営をする場合は、
上記の（1）から（3）とは違い、
事業用の資金も必要になります。
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専門業者に相談すること
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上記の（1）から（4）以外の、
「空き家」を活用する方法はあるでしょう。
「空き家」をどのように活用するにしても、
その事業の専門の業者に相談することが、
「空き家」活用の第一歩になります。
例えば、「空き家」の実家を何とかしたいけど、
どうしたら最善なのか、迷っているなら、
不動産業者に相談します。
ただし、不動産業者は、
・アパートやマンションの部屋の仲介
のどちらかを専門に商いをしています。
部屋の仲介の専門業者には、
賃貸にした場合の入居率や収益率など、
土地や建物の売買の専門業者には、
売買価格といった話を、
大手や地元の複数の不動産業者から、
話を聞きます。
そして、最善の方法で、
「空き家」解消の対応をすることです。
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■「人生の添乗員（R）」からのワンポイントメッセージ
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「空き家」を不動産と考えれば、
文字通り、
動かない資産です。
時間をかけて、
最善の活用法を
考えることができるでしょう！
人生の添乗員®からのワンポイントメッセージ改訂版（第498号）
Photo by photo ac
「人生の添乗員」「人生の行程表」は牧野寿和の登録商標です