今回は、よくお問い合わせをいただきます、 住宅ローンを返済中に、 住宅ローン控除を受けられる10年の間に、 こつこつとお金を貯めて、 またはまとまったお金が手元にはいった時に、 住宅ローン控除の適応期間中でも、 繰上げ返済をして、 ローンを完済した方がいいのか？ 繰上げ返済用のお金が用意できても、 住宅ローン控除の期間中の繰上げ返済は、 止めた方がいいのか？ といった点を検証してみます。 ----------------------------------------------------------住宅ローン控除とは ---------------------------------------------------------- 個人が住宅ローン等を利用して、 マイホームの新築や増改築などをした時に、 平成31年6月30日までは、 一定の要件を満たす場合、 その住宅ローン等の年末残高額の1％の額を、 毎年最高40万円まで、 借入れ1年目から10年間、 所得税額から控除する制度です。 --------------------------------------------------------- 繰上げ返済とは --------------------------------------------------------- 例えば、35年で住宅ローンを組んだ場合、 元本と借入残高に応じた利息を、 毎月返済していきます。 返済の途中で、まとまったお金を返済すると、 35年間から返済期間を、 短縮方法と、 期間は35年間でも毎月の返済額を減らす ２つの繰上げ返済方法があります。 ともに、繰上げ返済をすることで、 融資を受けた元本が減りますので、 借入残高に応じた利息も減る効果があります。 今回は、期間短縮型で検証してみます。 --------------------------------------------------------- 比較をしてみる --------------------------------------------------------- まず、住宅ローン商品を設定して、 次の３つのケースで計算をしてみます。 借入金額：3500万円 返済期間：35年間 住宅ローン商品と金利：35年間固定金利、金利年1.0％ としてみます。 ＜ケース１＞：35年間住宅ローンを返済した場合 この住宅ローンで、35年間で返済をすると、 利息の返済総額は、約649万円（１）です。 借入れ後10年間の住宅ローン控除の金額は、 約304万円（２）です。 （１）―（２）＝約345万円 実質、約345万円利息額を負担することになります。 ＜ケース２＞：借入れ11年目で1000万円繰上げ返済した場合 借入れ11年目で、 1000万円繰上げ返済をしたとします。 すると、 返済は、25年間で完済でき、 返済期間が10年間短くなります。 利息の返済総額は、約430万円（３）になります。 10年間の住宅ローン控除の総額は、 上記と同様、約304万円（２）です。 すると、 （３）―（２）＝126万円（４） 利息の負担額は、 35年間返済をする時より、 約40％減らすことができます。 ＜ケース３＞：借入れ５年目で1000万円繰上げ返済をした場合 では、借入れ後５年目で、 1000万円繰上げ返済をした場合を見てみます。 すると、 返済期間は、＜ケース２＞と同様に、 25年間で返済でき、 返済期間が10年間短くなります。 借入れ後10年間の住宅ローン控除の金額は、 6年目以降は、 借入残高が繰上げ返済をした分減りますから、 約243万円（５）となります。 利息の返済総額は、約358万円（６）になります。 25年目の完済時までの実質的な利息支払額は、 （６）―（５）＝約115万円（７）になります。 --------------------------------------------------------- 繰上げ返済のポイント --------------------------------------------------------- 繰上げ返済を頻繁に行えば、 また違った結果になりますが、 基本的には、 （４）と（７）を比較してお分かりのように、 住宅ローン控除の効果と残高にかかる利息額によって、 返済額に影響を及ぼすことが、 ご理解いただけると思います。 ＜ケース２＞と＜ケース３＞とでは、 繰上げ返済をする時期が違いますが、 返済期間の短縮期間はお互いに、 10年で、25年間で完済です。 住宅ローン控除を考慮した、 利息の負担の差は約９万円です。 ただし、繰上げ返済をすると、 手持ちの現金がなくなります。 子どもの教育資金など、 現金が必要なことあれば、 そちらを優先して、 繰上げ返済は待った方がいいかもしれません。 節税の制度の利用や、 また、返済期間中の家族のライフプラン、 も考慮しながら、 返済計画は計画的に進めていくことが必要です。 *:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:**:*:*:*:*:*:*:*: ■「人生の添乗員（R）」からのワンポイントメッセージ *:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:*:**:*:*:*:*:*:*:*: 住宅ローンは返済期間が長く、 その期間のライフプランを作成しておくことも大切です
「人生の添乗員®からのワンポイントメッセージ第258号」より
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