昨年の事です。
懇意にしている不動産業者から、
とても大きな規模の物件紹介がありました。
物件は新築１１階建てのマンションであり、表に出ていない水面下の物件です。
概要を聞いた時に、もしかしたら高いかなーとは思っていましたが
予想以上の価格でした。
なんと、4億5千万円です。( ﾟ ▽ ﾟ ;)
初期費用だけでも、３千万円ほど掛かります。
合計すると、4億8千万
(￣_￣ i) うーーーーーーーーーーーーーーーーーん
思い切って買っちゃおうとは、簡単にはなりません。
このくらいの価格になると、条件が良かったとしても
勇気と根性も必要です。
しかし、せっかく頂いた物件ですので、シュミレーションにかけてみたのですが
これが全く採算が合いません。
利回りは６％半ばという事で、あまり期待していなかったのですが
予想以上に利益が取れないのです。
事前にもらっていた経費と現況の家賃を基にエクセルデータで計算したところ
手残りは、現況でひと月60万円程。
ただ、家賃がプレミアム家賃の方が、ほとんどですので、5％ほど下げてみた所
手取りは、更に下がってひと月50万円程になります。
とても割に合いません。数年後はもっと収益が悪化するのは明白です。
たしかに、建物は立派です。
とても綺麗でグレードも高く、今どきの賃貸グレードの最高レベルと言っても過言ではありません。
しかし、問題は収益です。
5億近くの投資をして、この手取りでは.........
売主さんは値段を下げる気は、まったく無い様です。
この売主さんは、現在の売り手市場であればすんなりと売れると考えられているようなのですが、この価格帯ではすんなりとはいかないでしょうね。
最終的には、この物件は、お断りしました。
不動産投資家にとっては、如何に手残りが重要かを、あらためて認識したわたくしでした。