投資物件を購入するのに頭金が必要なのは当然で
不動産投資にとって一般的には常識です。
よく物件購入には頭金1割もしくは2割ともいわれます。
しかし私は頭金をそんなにだしたことはありません。
そんな都合の良い方法があるのかと思われたかもしれませんが
現実的には可能です。
現在私は新築物件を1棟計画中なのですが
融資もほぼ内諾を得て、あとは売買契約のみとなっています。
今回の購入にあたっても頭金などは1割も求められていません。
ある一定の条件が整えさえすれば頭金は減らすことが出来るのです。
条件
・物件力がある物件をえらぶ（担保価値）
・融資を受ける際に法人にて申し込みすること。
・融資をしたがっている金融機関（地銀）に申し込む
・頭金の同規模金額を定期預金等に預けること
まず融資を申し込むにあたって法人での申込みが必須です。
個人の融資申し込みは年収基準が採用されますし
大規模物件は個人は敬遠されがちです。
社会的信用度からみても法人での申込みが良いでしょう。
物件を選択するにあたっては、銀行評価の良い物件を選択します。
この場合重要なのは立地条件です。
その地域に根付いている金融機関はどこのエリアが良い
といった情報に精通しています。
銀行の積極的なエリアとそうでないエリア。
そういったものもあるのは事実です。
つまり銀行受けのよい土地を選びます。
資金計画を立てますが、頭金を入れていない資料を用意します。
そして不動産投資に積極的になっている金融機関をターゲットにします。
この時に支店の選択も重要です。
金融機関にも支店における力関係が存在し出世店とそうでない店があります。
本店への栄転は出世店の支店長を経由するのがよくあります。
金融機関選びにおいても出世店を選択しましょう。
本店説得の際に力を発揮してくれます。
物件の資料を提出すると金融機関は独自の物件調査をします。
物件の調査において、担当者の反応が良ければ物件の条件はクリアです。
次は資金面です。
金融機関が頭金を伝えてくるケースは多いです。
ただこれはあくまでも建前です。
現在、日銀の金融緩和で多くの地銀は赤字を出しています。
赤字に耐えられない地銀はやむなく合併の道を選んでいるのです。
そのため優良な物件と毎月の金利収入はのどから手が出るほど欲しいのです。
こういった銀行の建前を崩すためにも、頭金がなくとも収益力が得られることをプレゼンする必要があります。
さらに頭金で入れる予定の現金は定期に入れ、得られた収益の多くを更に定期に回す。
というように多くのメリットを提示します。
その上で承諾が得られない場合、他の銀行に行きます。と一言添えます。
担当者は支店長と話し合い、支店長が理解を示せば、本店を説得してくれます。
いかがでしたでしょうか。
頭金をなくすことはできなくとも、減らすことは減らすことが出来るといった私自身の実務に沿った一例をご紹介しました。
もし条件が整うようであればぜひ試してみてください。
ただこの頭金については多く入れる事で早期完済につながる不動産手法などもありますので、減らすことそのものが必ず良いわけではないと考えます。
手元資金をプールして新たな物件取得に繋がる場合に頭金はあまり入れたくないといった場合にこういったやり方を取り入れていただければと考える次第です。
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