現在の家賃相場を調べるために、よく賃貸物件検索サイトを調べるのですが、昨日、物件情報を見ていた所、過去に紹介を受けた物件を発見しました。
紹介を受けたのは2011年の暮れごろ。
築 1 年
物件価格 5500万
利回り 表面7.6％
木造 2階建て 8部屋のロフト付きです。
当時、物件所在地まで見に行きましたが、案内を受けるにつれ
保有するイメージがなくなっていった覚えがあります。
築年数は新しく見た目は良いが、部屋が狭く6畳でした。
また、大学が目と鼻の先にあり、一見すると好立地なのですが
周辺の調査をした際、周辺の家賃は3万円台といった低家賃エリアでした。
それに対して、その物件家賃は、新築プレミアム家賃の44000円であり、かなり高額で、周辺の相場からもかなりかけ離れていた様に思いました。
ここまでの情報を得た段階で、資料を見ながら、私が考えていたのはどうやって断ろう、といった事ばかりだったのを思い出します。
結局は、４日程考えてお断りしました。
物件は半年ほどした後、５２００万円（利回り８％）にて売れてしまったようでした。
売れたのを聞いた時は、買った方は、本当に運用できるのかと心配したのです。
当時の私の考えでは、家賃設定、立地、戸数、利回り、どれをとっても、リスクの高い物件にしか感じなかったのです。
その後5年間、物件の事を思い出す事もなく、全く忘れていました。
そしてその物件を、5年ぶりに発見した訳ですが、物件情報からするとやはり最悪な状態に陥っていました。
状況は、3室空いており募集家賃は新築プレミアム家賃のままでした。(・・；)
あくまでも予想ですが、5000万の融資を3％の金利で25年で組んだ場合、
月額返済予定は、237,106円、対して家賃は352,000円です。
満室でも114894円しか残りません。
その他にも管理費が、物件価格の5％17600円。
清掃などが10800円。
固定資産税を入れなくても手残りは86494円しかありません。(゜д゜；)
満室でこの手残りですので、3室も空けばとんでもない状況という事になります。
現段階では、45506円の手出しが発生している状況は否めないです。
募集家賃を下げれないのもうなずけます。
ただ、築6年の木造であれば、周辺の状況からすると家賃4万以上だと決まりにくいのが現実です。
周辺相場に合わせて、35000円4部屋・38000円4部屋にした場合、家賃収入は292000円です。
管理費5％や清掃費など除くと、満室であっても手取りは29494円。
固定資産税、広告費なども入れれば完全に赤字ですね。
この物件を買ったオーナーさんはきっと気苦労が絶えないかもしれません。
このオーナーさんが、次の物件を買って赤字を解消している事を願うばかりです。
最近、物件がどんどん売れる現実の中で、どんなものでも売ってしまう不動産業者がどんどん出てきているような気がします。