誤解ありがち度 ３（５段階）
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Ａ 地上権が譲渡され，移転登記がされた場合，「１筆の土地全体に地上権が設定された」として扱われるリスクがあります。
【土地の一部を対象とする地上権登記のリスク】
１筆の土地の一部に地上権を設定しました。その土地について，地上権設定の登記を行いました。不都合はありますか。
≪借地権の対抗要件≫≪区分地上権≫≪土地の一部を対象とする地上権≫
→地上権が譲渡され，移転登記がされた場合，「１筆の土地全体に地上権が設定された」として扱われるリスクがあります。
一般的に，地上権設定のなされた土地上の工作物が譲渡されると，地上権とセットになっているはずです。
ですから，地上権登記については，移転登記がなされることになります。
そうすると，地上権の登記には「範囲」が設定されていないので，譲受人（＝新地上権者）は，「土地全体に地上権がある」と主張する可能性があります。
登記システムの大原則として，「登記で判断する」ということになります（民法１７７条）。
そうすると，「対象の土地の範囲として制限が登記されていない」ということも，このルールが適用されると考えられます（川島＝川井・新版注釈民法（７）Ｐ８７２）。
詳しく言うと，「地上権の制限について，地上権者（譲受人）と土地所有者が対抗関係に立つ」ということです。
なお，仮に地上権の譲受人が，「対象範囲」を知っていた，という事情があっても（原則として）結論は変わりません。
「本来は制限があるのに登記上，制限が記録されていない」というのはリスクが高いのです。
［民法］
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
【土地の一部を対象とする借地と対抗力】
１筆の土地の一部を貸して，借地（貸地）にしています。分筆しないままだと，建物が譲渡された場合，「全体が借地」という扱いになるのでしょうか。
≪借地権の対抗要件≫≪区分地上権≫≪土地の一部を対象とする地上権≫
→なりません。あくまでも契約で設定した範囲内だけです。
一般的に，借地（建物所有の土地賃貸借）の場合，土地に，借地（賃貸借）の登記を行うことはされておりません。
その代わり，「建物所有権登記」が，「借地権」の対抗要件とされます（借地借家法１０条）。
この場合，「土地」には登記がされていません。
そこで，「土地の全体が対象」という解釈（対抗関係）は出てきません。
あくまでも，「所有権登記」がされた建物が基本です。
「当該建物の所有を目的とする土地賃貸借契約」が対抗力（保護）の対象です。
結局「土地賃貸借契約」の内容による，ということになるのです。
［借地借家法］
（借地権の対抗力等）
第十条 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２（以下略）
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