仲介業者に頼めば，売値についてアドヴァイスしてくれますか。
誤解ありがち度 ４（５段階）
＊＊＊↓説明↑＊＊＊
１ 一般の方でもご存じの方が多い
２ ↑↓
３ 知らない新人弁護士も多い
４ ↑↓
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Ａ 仲介業者は詳しく教えてくれるでしょう。
評価額について「根拠」を明示する義務があるのです。
【宅建業法における評価額の根拠説明義務】
不動産業者を介して不動産を売却しようとしています。
売値をいくらにするか迷っています。
不動産業者は詳しく教えてくれるのでしょうか。
→仲介業者（宅建業者）に評価額についての意見を求めると良いでしょう。根拠を示して説明してくれるはずです。
当然，一般の方が不動産の売買を行う場合，「詳しく知らない」ことから被害を受けることがあり得ます。
そのために，不動産取引の仲介（媒介）は，宅地建物取引業者として登録した業者だけが行えるようになっています。
資格・登録制度があるのです。
宅建業者は，まさに，一般の売主や買主を保護する役目を負っています。
依頼者に売買価格や評価額をアドヴァイスするのは重要な任務の１つです。
そして，宅建業者が依頼者に売買価格や評価額について「意見」を述べる時は「根拠」を明らかにする，ということがルールになっています（宅建業法３４条の２第１項２号，２項）。
［宅建業法］
（媒介契約）
第３４条の２ 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
（略）
二 当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
（略）
２ 宅地建物取引業者は、前項第２号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
（略）
【評価額根拠説明義務の趣旨】
不動産仲介業者は，なぜ，売買価格の理由について「根拠」を明らかにしなくてはならないのでしょうか。
→売買価格は依頼者（売主や買主）にとって非常に重要だからです。
宅建業者に依頼した一般の方にとって，「売買価格」は非常に重要です。
売買契約成立後に「値段を間違えたのでやり直ししてくれ」ということは原則としてできません。
例えば「３５００万円で売る契約書に調印したけど，よく考えたら５３００万円で売りたかった。白紙に戻してくれ」ということは通用しません。
売買契約が成立すると，売主・買主ともに，原則的に拘束されるのです。
特殊な例外を除いては，「やり直しが効かない」「取り返しがつかない」ことなのです。
ですから，売買金額の設定，評価額，は非常に重要なのです。
【２重売買の可否】
売買契約が成立した後，もっと高く買ってくれる方が現れました。
売買契約をキャンセルできませんか。
→２重売買の場合は，登記を持っている方が優先，というルールがあります。ただし，賠償という後処理も必要になります。
まさに，「後からもっと高く買ってくれる方が現れた」ということを民法は想定しています。
なんと，「前より良い買主が現れたら浮気してもＯＫ」というのが民法のルールです。
正確には，買主１・買主２が現れても，先に登記を取得した者が所有権を得る，というルールです（民法１７７条）。
「より高い方に売る」というのはビジネスの世界ではＯＫ，ということです。
勿論，最初の売買契約を，売主都合で反故にすることになります。
違約金を支払う義務は残ります。
［民法］
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
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