エリアによって違ってきます。ちょっと複雑なルール構造です。
誤解ありがち度 ３（５段階）
＊＊＊↓説明↑＊＊＊
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Ａ 原則ＮＧです。「開発許可」がキーとなります。
【市街化調整区域】
市街化調整区域とは，都市計画上，市街化を「抑制する」方針となっているエリアです。
建築物の建築，増築が原則的に禁止されます。
ただし，一定の場合は例外的に「開発許可」により建築ができるようになります。
【都市計画法４３条１項（抜粋）】
（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）
何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第二十九条第一項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設については、この限りでない。
【区域区分】
市街化調整区域以外はどのように分類されているのですか。
→市街化区域と非線引き区域があります。
都市計画上，その方針によって，３つのエリアに分けられます。
＜区域区分＞
１ 市街化区域
優先的，計画的に市街化を推進するエリア
２ 市街化調整区域
市街化を抑制するエリア
３ 非線引き区域（区域区分が定められていない都市計画区域）
１・２のどちらの区域にも指定されていないエリアです。法律上はカッコ内の呼称となっています。
【開発許可の要否】
開発する際には「開発許可」が必要なのはどこでも同じではないですか。
→市街化調整区域だけは例外なく全件について開発許可が必要，となっています。
開発許可が必要とされる開発＝規制対象，は都市計画法２９条で規定されています。
詳細は政令によって規定されています。
まとめると次のとおりです。
＜開発規制（開発許可の対象）＞
※例によってアメブロ仕様によりスペースがたくさん出ます。↓にスクロールをお願いします。
| 都市計画区域 | 線引き都市計画区域 | 市街化区域 | 1000ｍ2（三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等は500m2）以上 ※開発許可権者が条例で300m2まで引き下げ可 |
| 市街化調整区域 | 原則として全ての開発行為 | ||
| 非線引き都市計画区域 | 3000m2以上 ※開発許可権者が条例で300m2まで引き下げ可 | ||
| 準都市計画区域 | 3000m2以上 ※開発許可権者が条例で300m2まで引き下げ可 | ||
| 都市計画区域及び準都市計画区域外 | １ｈａ以上 | ||
【市街化調整区域での開発許可基準】
市街化調整区域ではどのようなケースで開発許可がなされるのでしょうか。
→開発許可対象として規定されているのは，公的なものがほとんどです。私的な，民間の住居も一定の場合は許可されます。
市街化調整区域内の開発許可基準は，都市計画法３４条に規定されています。
１～１４号が規定されています。
主なものを示します。
＜市街化調整区域内の開発許可対象＞
１号
周辺地域に居住する者が利用する公益上必要な施設及び日常生活に必要な店舗等
立地，規模，業種等に一定の制限があります。
２号
鉱物資源，観光資源の利用上必要なもの
立地，対象となる資源は限定されています。
４号
農林水産物の処理等の施設
６号
中小企業振興のための施設
７号
既存工場と密接な関連を有する事業場
８号
火薬庫
９号
沿道施設と火薬類製造所
１０号
地区計画等区域内の開発行為
１３号
既存権利者の開発行為
都市計画の変更等があり６ヶ月以内に届け出をし５年以内に行う開発行為
１４号
その他やむを得ない開発行為
【市街化調整区域内での民家建築】
一般の民家についてはどのようなケースで開発許可が出るのでしょうか。
→都道府県によって基準が異なります。
平均的な基準では，市街化調整区域に指定される前から存在する民家について，一定の親族が建替える，というケースが開発許可が出る典型例です。
「分家住宅」などと呼ぶこともあります。
都市計画を実施する前の，既存の状態を保護する（規制を制限する）という趣旨です。
いずれにしましても，例外的取扱となります。
一般的には，各都道府県の「開発審査会」が個別的に審査をする，ということが通例です。
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