長男・次男に将来相続させるつもりです。
どのような形で譲り渡すのが良いでしょうか。
ちょうど良い商品があります！
国会で開発された商品です。
この商品，勧めてくれない（知らない）弁護士もとても多いんですよ！
誤解ありがち度 ５（５段階）
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Ａ 収益への相続税課税を避けましょう。
同時にアンコントローラブルなリスクが生じます。
信託を使えば両方うまくいきます。
【収益への相続税課税】
従来の方式では，遺言を書いておいて，相続時にお子様に承継させるということになりましょう。
しかし，この方法だと，継続的に得ている収益も，相続財産に含まれることになります。
相続税のことを考えると不利です。
そこで，生前の対策でお子様が収益を得る形にした方がメリットがあります。
【生前贈与のリスク・デメリット】
→お子様が処分（売却）してしまうことや差押の対象となることがデメリット（リスク）として挙げられます。
生前贈与をすると，「収益（の権利）」がお子様に移転するのとセットで，所有権も移転します。
そうすると，当然ですが，お子様自身によって処分（売却や担保設定）が可能です。
また，お子様自身は処分しなくても，財産状況によっては差押の対象となります。
【処分（売却），差押を回避】
対象不動産の一部に私や妻が住んでいるなどの場合。
売却されたり差押されたら困りますよね。
でも，早めに承継させたいところです。
→信託を用いる方法であればクリアできます。
例えば，Ａが委託者兼受託者となり，お子様を受益者とする信託を設定します（信託行為）。
そうすると，受益者であるお子様が収益を獲得することになります。
この点だけ考えると，「生前贈与により所有権がお子様に移転した」のと同じ状態です。
ちなみに，税務上はまさにこの考え方を取ります。原則的に，贈与税が発生します。
ところで，お子様が獲得したのは「所有権」ではありません。「受益権」です。
そのため，お子様自身が当該物件を処分（売却など）をすることはできません。
お子様の債務についての差押もされることはありません。
【お子様が賃貸不動産の管理をできない場合】
次男は海外に住んでいるような場合。
賃貸不動産の管理をできませんね。
→管理を行う方（Ａや長男）が受託者となれば良いでしょう。
まさに，「管理する人」と「実質的な権利者」が分かれているのが信託の本質です。
受託者をＡか長男にすると問題はクリアされます。
【受託者死亡を「想定外」とは呼ばない】
→受託者が亡くなった時に面倒が生じるリスクを抱えます。
仮に，Ａや長男を受託者として信託を設定したとします。
その後，受託者が亡くなった場合に，面倒なことが生じます。
「受託者不在」ということになりますから，代替要員を投入しなくてはなりません。
原則的には，裁判所に対して「受託者の選任請求」という手続きを取る必要があります。
【裁判所への受託者選任請求を避ける】
→回避措置はあります。「次の受託者」を予め決めておくことです。
最初の信託設定（信託行為や信託契約）の時点で，予め「次の受託者」を決めておけば良いのです。
この場合，裁判所への選任請求をしなくて済みます。
ただし，「次の受託者」を決めておいたとしても，問題が解決しない事例もございます。
「次の受託者」が拒否するケースです。
そこで，当初の信託設定時に，「次の受託者」（候補）に，了解を取り付けておき，これを信託契約書等に明確化しておくと良いです。
ここまでして初めて安心できます。
信託の設定は，このように，長期間にわたる，ある意味スケールの大きいプロジェクトです。
想定できることは最大限想定し，対策を取っておくべきです。
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