「いつ地震が来てもおかしくない」という意識を持つようにしています。
Ｑ アパートを借りています。オーナーさんと連絡が取れなくなっています。
丁度転勤があったので引っ越しました。
家賃２か月払えてないけど，２か月分の敷金を預けっぱなしなので，気にしていませんでした。
そしたら，オーナーに融資していた銀行から，「滞納家賃の差押え」がされました。滞納分を払うように言われています。
敷金払ったからチャラ，ということはできますか。
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Ａ できます。（原則）
結構難しい問題です。
前提確認。オーナーがアパートを建築する時に，銀行融資を受けた。
銀行は土地＋建物に抵当権の設定をした。
その後，アパート完成→居住者が入居（賃借人）
まず，「（滞納）家賃を差し押さえた銀行」に対しては，「敷金で相殺」のワザは使えないことになっています（最高裁平成１３年３月１３日）。
抵当権が先だから。民法には早い者勝ちルール，が書いてある（民法１７７条）というのが理由。
この最高裁判決で，賃借人（居住者）は負け・・・という状態になりました。
居住者は，とりあえず賃料を銀行に払わなくてはならない。
敷金は？
それはオーナーに請求して下さい，という寸法。
けど，オーナーは行方不明。勿論，それでもオーナーの財産差押えは可能。
とは言っても，肝心のオーナーの財産であったアパート（土地＋建物）を押さえようとしても，既に銀行の抵当が付いているのでムリ（無剰余差押の禁止（民事執行法６３条））。
銀行預金は・・・既に銀行が相殺していて実質残高ゼロになってる！！
というわけで「敷金は戻ってこない」となることが多かった。
そう，過去形です。
この状況が変わりました。
最高裁が平成１４年３月２８日に，賃料差押えの対抗措置として敷金の充当を主張してええよ，と判断したのです。
ただし，退去した後であることが前提です。
通常，退去した後に敷金は戻ってくるわけですから。
ということで，敷金が戻ってこなくなるリスクを回避するためには，退去して敷金を充当する，
が対抗策となります。
ただし，イキナリ退去するだけだと，「賃貸借契約はまた続いている！」と銀行側から言われてしまいます。
賃貸借契約の解除（解約予告）をする必要があります。
これがまた，期間が制限されていることがあります。２か月前，とかです。
これは賃貸借契約書に書いてあるハズ。
でも，震災で修理しないと住めないような状況，になっていると即刻解除（終了）となる場合もありますよ。
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