みなさん、こんにちは。
海外駐在員 投資家mayearです。
前回保有資産を紹介しましたが、
これら保有資産の現状と今後について少し深堀したいと思います。
本日は現在保有の都内ワンルームマンション（区分）の現状と問題点を紹介します。
前回紹介しました概略は以下の通り；
2004年築。21平米。中野区。最寄駅徒歩７分。
2008年に中古で1,420万円で購入。
家賃69,000円/月(2018年現在)。
当時(20代後半)FP2級を取得し、資産運用に目覚め始めた頃でした。
当時マネーリテラシーは低く、不動産業者から言われるがまま購入しました。
ただ、当時業者から言われていたのは、
①駅近・築浅・中野区という3条件は確実に資産価値は向上する
②都内はワンルーム規制が進んでおり、今後需給は確実に締まる
と言うことでした。
その後、海外駐在のため日本を離れ、
家賃収入を頂きながらもほぼ放置状態にしていた2年前、
不動産投資を手掛けている知人と久しぶりに会いました。
その知人曰く、
「日本の不動産価格は上昇を続けており、
売却益を狙うなら16年～17年が狙い目」
との情報を得ました。
とりあえず複数の不動産業者に査定をお願いしてみると、
買取相場が凡そ1,500～1,550万円と、購入価格を上回っていることが分かりました。
購入当時に不動産業者から言われていたことはある程度当たっていた、
と言うことになりますね。
家賃収入の累計が訳400万円、長期譲渡所得の税率を考えても、
ここで利確させてもよいかと売却を進めようとしました・・
・・が、その時、日本国内非居住者ならではの厳しい現実が分かりました。
通常不動産譲渡益は売却益(損)に対して課税されますが、
国内非居住者の課税は、「"売買金額"に一律10%+復興税」が課される様です・・。
つまり、国内居住者が当該物件を仮に1,550万円で売却する場合、
1,550万 - 1,350万円(簡略化のため、ここでは諸経費・償却費ザックリで) = 200万円の譲渡益
200万円 X 10% (長期譲渡所得) = 20万円の課税
これが国内非居住者が同金額で売却する場合、
1,550万 X 10% = 155万円の課税
となります。
単純計算だと、国内居住者と比べて100万円以上の課税負担となり、
この負担が足枷となり、現在まで売るに売れない（売りたくない）状態です。
日銀による低金利政策がしばらく続くから、
私が帰任する位まではなんとか不動産価格の維持を期待しつつ、
その間家賃収入が入ってくるからまぁいいか、
という期待を込めておりますが、身動き取れない現状に苦慮はしております。
不動産投資関係の知り合いは同時期に既に売却完了しており、
巷で言われる19年半ばあたりの下落予想を聞くにつれ、少し不安にります。。
海外移住等で国内非居住者になる、ということは、
少なくとも「国内保有不動産に売買については相当硬直的になる」
ということは覚えておいた方がよいですね。