最近、上司の出向が決まり新人が入ることが決まりました。
上司の出向先が某有名な大手。
仕事ができる人でしたし、AM以外の新しい不動産ビジネスを模索していた方ですから、いい経験ができそうでお祝いしたい反面、残される身としては、気持ちが引き締まる思いです。
優秀な人間が残る組織にできるかは社長次第なので、今のままだと危ないなあと少し感じています。
話を変えて、最近土壌調査なるものの実務を学びました。
フェーズ①で、資料調査
資料調査で過去に土壌汚染されていた可能性が見つかると（元ガソリンスタンドだったとか、科学工場だったとか）フェーズ②で、実際サンプリングを取って土壌と、ガスを調査。
そして、問題があった場合、フェーズ③という事で土壌の浄化作業。これが実際かなりの費用がかかって来るみたいです。
少し前の大阪市北区所在のOAPレジデンスタワーの土壌・地下水問題 が、重要事項説明等の義務違反とからめて問題になりました。
実際中古不動産の取引を行う上でも、当然に注意を払っていくべきポイントで粛々と進めています。
また、最近勉強会で、AM（アセットマネジメント）の仕事として、所謂アレンジャーの人の仕事の一部を教えてもらいました。
やはり、複雑な案件を処理する場合、交渉がメインになりますので、信頼関係と、問題が起きた時に適切に対処ができるか、後はひたすら契約書を作り利害関係の調整をしていくのが大変だとイメージが湧きました。
税金、法務、会計、商法と不動産に関する知識が総合的に必要となります。
難しいという事もありますけど、ひとつの案件に対して、３０～５０の契約書を作成する作業は鬼だなあと思いました。
また基本、実際の物件周りの仕事に関しては委託してしまうスキームが多いですし（不動産信託等）、そもそも不動産の運用は長期になりますから、報告を受けて適切にPMやBMを動かしつつ、利害関係者に報告して回るお仕事みたいです。
先輩に教えてもらった言葉で、「PMは、額に汗かく仕事、AMは手に汗かく仕事」の実感が湧きました。
複雑なお金まりの仕事をしていて、そもそもの物件価値向上に対してどれくらいの注意が払えるのか、実際物件についての経験がないと難しそうだなと。
また、相続対策なんかも考えていくと、「価値は低くキャッシュは高く」が基本みたいですから、下手に物件リニューアルして持っていると結構な額を相続で持っていかれてしまうみたいです。
オーナーの立場から考えれば、その時々にあわせた資産編成をしなければなりません。
AMをやっている人って、所謂ファンドを作って、投資家から資金調達して不動産取得して、物件を運用しているというイメージですけど、実際には、個人の資産編成のための場合もあるそうですね。
そう考えると、所得税や相続税の知識は生きてくるよなぁと。
会計士試験では、前の制度だと税金は三次試験科目だったので、あまり触れたことがありませんでした。
税理士試験勉強で、実務とからめて学んでいけたらなと思っております。
また、最近実務で、家督制の方の相続に少し触れました。これもまた、人間関係が複雑そうです。
最近思うのが、不動産も、歴史とネットワークから発展について考えていく事が大事だと思いました。
先輩が出向した後、独立して会社立ち上げるそうなので、自分も今のうちに人脈含めて実力つけておかないと・・・。