不動産投資で一番気になることは
「問題なく返済ができるだろうか？」
ということではないでしょうか。
借入金返済の安全性を判断するための最重要指標が、 DSCR＝借入金償還余裕率です。
● DSCRとは？
簡単に言うと、
物件が生み出す収益で、返済をどれだけ余裕を持って払えるか？
を示す数字です。
● DSCRの基準値
• DSCR 1.0以上 → 返済可能
• DSCR 1.2以上 → 安全圏
• DSCR 1.0未満 → 危険水域
DSCRが1.0を割るということは、物件の収益だけで返済できない状態になるということです。
つまり、 あなたの給与や貯金から補填する必要が出てきます。
● なぜDSCRが重要なのか？
不動産投資は長期戦です。 家賃は下がり、修繕費は上がり、空室も発生します。
そのとき、 返済に余裕があるかどうかが生死を分けます。
DSCRが低い物件は、 ちょっとした家賃下落で赤字化します。
● DSCRは“未来の安全性”を示す指標
私は診断の際、30年分の家賃下落や修繕費を入れてDSCRを計算します。
すると、「今は良さそうに見える物件」が 10年後に危険水域へ落ちるケースが非常に多いです。
特にフルローンやオーバーローンの場合は、精密なシミュレーションが必要です。
不動産投資で最も大切なのは、 返済が安全に続けられるかどうか。
これができなければ、不動産投資は破綻します。
その判断に使うのがDSCRです。
銀行が最も注目するのも「DSCR」です。
物件選びの際は、 必ずシミュレーションすることをおすすめします。