こんにちは！
住宅ローンの足音がだんだん聞こえるようになってきた今日この頃です。
ということで、フラット35について計算してみたら、驚きの事実が判明しました。
フラット35についての説明は割愛します。
フラット35には保証型と買取型の2つがあり、
保証型は頭金必須で審査厳しいが金利が安い
ただし限られた金融機関しか取り扱わない（ポイント）
元利均等払いしか使えない
買取型は頭金もパッケージローンで組めるが金利が高い
一方、多くの金融機関で扱いがあり、手数料競争もある（ポイント）
元利均等払いも元金均等払いも使える
というイメージを持っていらっしゃると思います。
そのため、頭金用意できるなら保証型と思っている方も多いでしょう。
結論から言います。
保証型の方が返済額が高くなるので
推奨しません。
5000万円を35年ローンで借りた場合に、私の試算では、
保証型（元利均等払い）総支払額： 6276万円
買取型（元利均等払い）総支払額： 6206万円（-70万円）
買取型（元金均等払い）総支払額： 6130万円（-146万円）
と圧倒的に買取型の方が安いのです！！（注文住宅でつなぎ融資前提）
つまり、
住宅ローン会社のポジショントークに騙されるな！
ということですねw
以下は細かいことを気にする人向けの解説です。
【なぜ買取が方の方が安いのか？】
・保証型は金利こそ安いモノの、競争が少なく手数料が高い
・保証型扱っている金融機関のつなぎ融資手数料が高い事が多い
・買取型なら最安の金融機関を探せる（i-Flatや優良住宅ローン）
というあたりでしょうか？
実は3つ目が一番大きい理由だったりしますw
さて、では以下具体的に検討しましょう。
もし間違いあればご指摘いただけると嬉しいです。
【計算条件】
保証型はARUHIのスーパーフラット9を使うこととし、買取型は優良
住宅ローンのフラット35を使いこととし、共に一般団信適用とします。
フラット35Sは金利A(10年0.25%割引）を適用することとします。
土地借入額2000万円、建物借入額3000万円とし、つなぎ融資及びフラット
35借入額の手数料は全てフラット35で借りることとします。
つなぎ融資の利子は以下期間にかかるものとします。
土地代金： 2000万円とし、180日分の利子が付くとする。
着工金： 1000万とし、120日分の利子が付くとする。
上棟金： 1000万とし、60日分の利子が付くとする。
金利計算は以下サイトを使用
【計算結果(端数切捨て)】
＜ARUHIスーパーフラット9の場合（保証型）＞
| つなぎ融資手数料 | 5万+0.73 | % | |
| つなぎ融資手数料 | 34.2 | 万円 | |
| つなぎ融資金利 | 1.31 | % | |
| つなぎ融資金利額 | 19.4 | 万円 | |
| フラット35借入額(手数料なし） | 5054 | 万円 | |
| フラット35借入手数料 | 2.2 | % | |
| フラット35総借入額 | 5164 | 万円 | |
| 当初10年金利 | 1.02 | % | |
| 25年金利 | 1.27 | % | |
| 元利均等総返済額 | 6276 | 万円 |
＜優良住宅ローンの場合（買取型）＞
| つなぎ融資手数料 | 5万+0.4 | % | |
| つなぎ融資手数料 | 21 | 万円 | |
| つなぎ融資金利 | 1.32 | % | |
| つなぎ融資金利額 | 19.5 | 万円 | |
| フラット35借入額(手数料なし） | 5041 | 万円 | |
| フラット35借入手数料 | 0.5 | % | |
| フラット35総借入額 | 5065 | 万円 | |
| 当初10年金利 | 1.07 | % | |
| 25年金利 | 1.32 | % | |
| 元利均等総返済額 | 6206 | 万円 | |
| 元金均等総返済額 | 6130 | 万円 |