江戸川区議会議員 桝秀行のブログ -2ページ目

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【平成30年4月28日】

 

4月25日、今期最後となる財産価格審議会が開かれました。昨年の審議会でも『公道に面していない土地を購入する』など、財産管理を任せても大丈夫なのか?と管理能力を疑いたくなるような事案がありましたが、今回の議案にも耳を疑うようなものがありました。

 

記事を読むのが面倒くさいという方の為、一文でまとめると『問題のある土地を取得してしまい、問題解決の費用を差し引き損して土地を売却した』という話です。

 

*この審議会は、区が管理する財産を売却したり、新たに取得する際の価格が適正かどうかを審議するために議会ではなく区役所が設置したしたものです。また、議案には個人情報が含まれるため、審議内容の詳細をオープンにする事が許されていません。そのため、ここでは個人情報が特定されないような表現とさせて頂きます。

 

区役所が審議会に諮った内容はおおまかにこのような内容です。

 

● 区が所有する土地を区民に売却したい

● その土地には地下埋設物が残されているため土地の価値は相応に下がる

● 専門家の鑑定により、減額分が算定された

● 区の評価額は5,000万円、埋設物撤去には2,000万円ほどかかる

   (↑金額は仮のものです)

● 5,000万円ー2,000万円=3,000万円で売却したいが、この金額は妥当でしょうか?

 

と、いうものです。

 

『???』

 

このような説明では何が何だか分かりませんって。適正かどうかなど判断できますかって。

 

この契約は、今回江戸川区が児童相談所用地として東京都から譲り受けた土地と同じ手法で行われています。まず、売主が所有している土地に問題(汚染や残置物等)がある事が判明します。そして、その土地の問題を取り除くための費用を元々の売値から差し引いて契約しましょうというものです。

 

これは極めて危うい契約と言えます。私も宅建主任士の資格を有し、民間での売買でもこのような形を見ることがありますが、そもそも土地というものは地歴や図面を眺めていても、実際に掘ってみなければ分からないことだらけなのです。

 

ですから、掘る前に契約でガッチリと内容を決めてしまうと売主買主共に大きなリスクとなるのです。だって、購入した後に想定を上回る杭が埋まっていたり、遺跡が出てきてしまったりすると買主は大変な思いをする事になるのです。

 

こうしたリスクを回避するためには、売却する前に売主の負担で土地を整備し、正規の価格で売却すればよいのです。ただ工事の都合上、購入後に買主が土地を整備した方が建築上も合理的であることから、このような契約は珍しいことではありません。ただし、その場合は見込んだ整備費用が見込みを上回ったり、下回ったりし場合の対処を特約条項として契約に盛り込むものです。

 

さて、そのような問題になる事を懸念し、いくつかの質問を投げかけました。

 

●値引き分の2,000万円の根拠は?

→ 残置物を把握したうえで積算した金額

●残置物ってナニ?

→ 区が所有する以前の所有者である東電が残していった鉄塔の基礎のようなもの

●売却後に買主が行った工事の金額が積算の2,000万円と差が生じた場合の特約はあるの?

→ ない。そもそも買主は残置物撤去を行うことはない

 

「??????」

 

ますます分からなくなってきました。上述した私が指摘しようとしていた契約の在り方としての問題とは角度が変わってきたのです。買主は工事をしない、ただし残置物があるので価値が下がっている、だから値引きだけして売却する、というもの。ふむ。

 

もう一度質問しました

 

●そもそも取得した金額、つまり区の台帳上の価値はいくらになっているのか?

→ 分かりません。

(よく考えれば換地取得した土地なので5,000万円が台帳価格のはずです)

●そもそもこの土地をどのような経緯で取得したのか?

→ 区画整理に伴い換地として東電から取得した

 

また、帳簿上の価値が分からなければ審議もできませんって。

 

結果として、今回の価格は『適正ではない』(反対票)と意見表明しましたが、採決の結果、私以外の委員は全員賛成という事で議案そのものは承認されました。

 

最後まで読んで頂いた方には感謝申し上げます。皆さんはどのようにお感じでしょうか?細かい点を突いているような印象を持った方もいるかも知れません。しかし、私が感じているのは区役所による財産管理能力の低さです。

 

最後に私の考え方を整理しておきます。

 

①東電から換地として取得した

②その時点で土地の問題を見抜き2,000万円分安く見積もるべきだった

③今回の売却までその問題に気が付かなかったとしたら区の怠慢

④値引き分の2,000万円は誰が負担するの?そもそも誰の責任?なぜ区が負担するの?

⑤区役所内でも誰もこの契約に疑問を持たなかったのか

 

民間企業でこのような土地売却を行えば、これは担当者は責められるでしょうね。取得した5,000万円という金額から、何も悪いことをしていないのに2,000万円値引きさせられているのですから…どれだけお人よしなんでしょうかね。区の土地は区民の財産です。そんな簡単に値引きされたら敵いませんて。そんな甘い財産管理は自分の持ち物だけにして欲しいですね。

 

区の財産管理の在り方は今後の議会でとりあげます。


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【平成30年1月9日】

 

毎年、この時期になると小中学校の卒業式や入学式の日程について問い合わせが増えてきます。保護者の皆様にとってはお子様の成長を感じられる大切な行事ですからね。
 

平成30年(2017年)の江戸川区立小学校・中学校の卒業式・入学式は以下の日程で行われます。

 

平成30年29年度) 卒業式】

江戸川区立小学校 322日 木曜日

江戸川区立中学校 316日 金曜日

 

平成30年 入学式】

江戸川区立小学校 46日 金曜日

江戸川区立中学校 49日 月曜日

 

 

*時間はそれぞれの学校にお問合せください。

 


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【平成30年1月8日】

 

明けましておめでとうございます。今日は成人の日。江戸川区でも7,600人の新成人が誕生しました。新成人の皆様には心よりお喜び申し上げます。

区の成人式には毎年出席していますが、とにかく会場の熱気がすごいですね。皆、この日の為に準備してきた晴れ着に心躍らせ、同級生との再会を喜び合うなど大盛り上がり。新しい世界に向けて期待に胸を膨らませている姿を見ているだけでエネルギーを分けてもらえる気がします。

 

おめでとう!

 


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【平成29年12月25日】

 

この問題は私が平成25年の区議会で行った質問ですが、最近になって周辺地域で同じように問題視する方からのご質問が増えてきたため、ここに改めて問題を整理しておきます。

 

予めお伝えしますが、私は当法人が第一号として特養老人ホームを開設して頂いた経緯や、今なお区民生活の安心を支える福祉サービス、そしてそこでサービスを提供してくださる職員の皆様には心から感謝をしています。問題は事業の中身ではありません。区が長期に渡り土地を無償貸与している実態です。

 

【事実経過】

昭和63年 社会福祉法人東京栄和会により区内第一号の特養老人ホーム開設

       同時に江戸川区は、西葛西8丁目の土地3,819.19m2を無償貸与の契約を締結

       区の試算による土地の価値は3,246,833円。貸付期間は5年間

       平成29年3月31日まで累計すると11億6,800万円余

 

【ます解説】 

簡単に説明します。栄和会さんは昭和63年に江戸川区第一号の特養老人ホームを開設して下さいました。その際、区も積極的に開設支援を行ってきました。その最たる支援が土地の無償貸与と言っても過言ではありません。ここまでは何の問題も感じません。むしろ感謝しなければなりません。

 

しかし、その契約は当初5年間という期間の定め。更新に関しては特別の契約条項はなく、借主である栄和会からの申し出によって更新が可能といえるような内容です。

★契約書抜粋

第13条(期間の更新)

乙は、貸付期間満了後引き続いて第三条に定める用途に供するため貸付物件を使用する時は、貸付期間満了の6か月前までに書面をもって甲に申し出なければならない。

 

これではほとんど自動更新ですね。ここで問題視すべきは、63年当時、無償貸与の契約期間を定めなかった事です。まさかお互いに未来永劫無料貸し出しをしようとは考えていなかったはずです。

 

今では30年が経過し、無償貸与の金額累計は11億円超に相当します。また、この間にたくさんの特養老人ホームが開設され現在では18箇所にまで増えました。残りの17箇所の特養老人ホームも当然何らかの支援を区から受けていますが、ここまで派手な土地の無償貸与という例はありません。

 

【2つの問題点】

問題点①

施策としての妥当性

・創業支援の段階ではなく、30年が経過している。今後もこのような支援を続けていくべきか。

・他の施設に対する支援と比較し公平性に欠ける。

・土地の価値算定も古いままでありながら、累計金額は11億円超。この金額は補助として妥当か。

 

問題点②

会計帳簿に記載されない

・どう考えても補助的性質を持つ土地の無償貸与でありながら、無償であるがために会計帳簿に記載されない。

・補助金として帳簿に記載する為には、家賃を受け取り同額を交付すれば可能。

・つまり11億円超の家賃は見えない補助金として会計帳簿に記載がない。

(⇒28年から決算財務レポートに一部記載されるようになりました)

 

 

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