くぅぅ、厳しいツッコミ
アパート経営はするな！正確には、続・アパート経営はするな！を読了
業界歴の長い著者の不動産投資に対するアンチテーゼは説得力あるのねんw
ただ、読了した感想としては、地主が節税対策として大手ハウスメーカーにそそのかされて、自分の土地にアパートを建てることに対して、バカなことは止めなさいと、主張しているように読み取れた。
著者の時代は、それが主流だったのだろう。地主系だけでなく、サラリーマンに対しても、サブリースだからって、客付けや賃貸相場も確認せずに安易に不動産投資をするな！という正論が述べられており、それは、確かに、その通り
かぼちゃの購入者も、事前にこの本を読んでいたら、購入を思いとどまっただろう。
この本の中で、根幹とも言えるインパクトのあるキャッチは、↓のような考え方。
家賃も入居率も建てて10年後には70%になる。よって、10万の10室の物件は、
購入時 10万x10室 の100万円/月であるが
10年後 7万x7室の49万円/月になる。
それで、ローンが払えますか？
老後にそんな負債を抱えて生活が成り立ちますか？破綻しませんか？マイナスの遺産になりませんか？
しかも中古になったアパートは、残債では売れませんよ！
と、なかなかに手厳しい
でも、でもね、そんな筆者も、以下のパターンならやってもよいと言う。
1.自己資金で建てる
2.本業ありの副業でやる
3.複数のアパート経営をしている
4.都心部の好立地でやる
5.オーナーのリスク感度高く対策が打てる
なんのことはない。
1.以外は、ほぼ当てはまってるやん、まさゆきの場合
しかも、1.については、筆者の意見に対し、異論がある。
そもそも不動産投資の成否は、総投資金額＜賃貸収入＋売却金額である。
自己資金の投入とフルローンの違いは、利息分の支払い金額だけである。だけといってもデカいのであるが、低金利の現在、それ以上に、客付けの担保と賃料下落のリスクをヘッジすることの効果の方が、はるかに大きい。
つうわけで、世帯数予測で人口減のリスクを回避できそうな首都圏の物件を選び、客付けは客付け力の確かな業者にアウトソース、さらに、賃料相場の下落リスクの少ない物件（周辺相場の下限で運営されている築古アパート）を選ぶことで、かなりリスクヘッジはできると考えているんだよね。
著者自身は、物件を建てて30年保有して、1.5億円の赤字だったとのことで、著者には当てはまるのかもしれないが、それとて、正之的には、入口が甘かったんぢゃないの？と思える。
さらに言えば、不動産売買の日本一のプロだったかもしれないけれど、不動産賃貸に関しては？だったんぢゃないの？
と、不遜にも思ってしまったよ
とはいえ、まさゆきの物件の投資結果が確定する6年後とか10年後の売却価格など、今から予測するすべも無く、その観点では、長期の経営視点を持って、経営者の視点で取り組むべしという正論も含め、参考になるところも多々あった
特に面白かったのは、周辺に建つ新しい物件に勝つための工夫材料を、新しい物件のPR資料から読み取って、コスパの良い対策を取り込むという作戦
まさゆきも考えていることあり。
宅配ボックスを付けたらいいんちゃう？
とかね。1号物件の管理会社に相談したら、ちょっと検討してみますとのこと。
そんな感じで工夫しながら、快適に末永く住んでもらえれば嬉しい限り。
本書を読んで、1棟のみ経営の危うさを改めて感じた。2棟目の融資が通ると良いのだが。少なくとも3棟、最終的には5年内に5、6棟にはしたいもんだ。
読み終わって、笑顔の嫁から、
「で、やめたくなった？」と、聞かれ、
「ん？ますます、やる気になったよ」と、答えてしまうポジティブなまさゆきであったwww
今日の画像は、近ごろ愛用のオーバーサングラスなど↓
これ、メガネの上に付けられるから、すんごく便利だよwww
