先週の土曜は、私の大の仲良しの篠ちゃんがセミナー講師をするとの事で四谷の富士企画さんに行ってきた。
先月も千葉大家の会でセミナー講師を行った篠ちゃん。
内容もさらに分かりやすく、特に物件購入基準の話しは目からウロコ。
実は彼の影響で、今回龍ヶ崎の木造アパートを購入しました。
当初の予定では、現金で築古の戸建を買ってリノベして賃貸業を行うつもりだったが、レバレッジを投資の初めからするのも全然あり！と力説されました。
自営業の属性なんて、たかが知れてると思っていたが日本政策金融公庫さんは違った！
まぁその辺の話しは置いておいて・・・・
篠ちゃんが教えてくれた物件購入基準を挙げていきます〜
物件価格の３％以上の手残りが購入基準。
例えば・・・
3000万の物件を購入したとして、融資返済分・管理料・固定資産税などを差し引いて
年間最低90万以上残ることが条件。
実際の物件を見て検討していきましょう。
例えば、この物件↓
2200万＋１８０万（８％諸経費）＝約2400万
＊諸経費＝180万
内訳：
仲介手数料物件価格３％＋６万円 約７２万
不動産取得税 約３０万？
登記費用 約４０万？
地震保険 約２０万
火災保険 約２０万
など
満室賃料
約３００万
ここで大事なのは、満室の家賃をあてにしない事！
木造であればー１５％の経費率を必ず差し引く。
経費率とは管理料（５％）・固定資産税・空室率等。
３００万×８５％＝２５５万
２５５万
この数字が実際に管理料や固定資産税などを差し引いた家賃と想定する。
返済額もシュミレーションしてみよう。
諸経費（１８０万）は自分の手持ちで支払ったとして、
２２００万が融資金額。
不動産の一番の「キモ」は金利と返済期間にあり。
【ケース１：オリックス銀行】
・金利３.５％
・期間２０年(２４０回払い)
・元利均等返済
・毎月の返済額 ¥１２７,５００
・年間支払い ￥１２７,５００×１２＝¥１,５３０,０００
¥2,550,000（家賃収入）ー￥1,530,000（返済額）=¥1,020,000
約１００万が純粋な手残り。
細かくなるけど・・・・・
￥１,０００,０００÷￥２２,０００,０００=0.045
0.045×１００＝４.５％
３％＜４.５％
よってこの投資は諸経費１８０万を約２年弱で回収できる見込みがあり！
ファイナンスがこの条件でつける事ができたら、投資としては有りですね！
１８０万の投資に対して１００万÷１２ケ月＝月¥８３,０００のリターン。
いいんじゃない〜☆
【ケース２ オリックス銀行】
では融資期間を15年として再計算してみよう。
・金利３.５％
・期間１５年(１８０回払い)
・元利均等返済
・毎月の返済額 ¥１５７,０００
・年間支払い ￥１５７,０００×１２＝¥１,８８４,０００
¥2,550,000（家賃収入）ー￥1,８８４,０００（返済額）＝￥６６６,０００
約６６万が手残り。
￥６６６,０００÷￥２２,０００,０００=0.03
0.03×１００＝３％
３％＝３％
う〜ん、これは微妙な数字になりましたね〜
１５年（１８０回）か20年（２４０回）でかなりの差が出ましたね。
色んな意見がありますが、やはり不動産投資は長く融資を引けた方が断然有利と再確認しました！！
６６万の手残りか、１００万の手残りか。
月で計算すると、
１５年払い（１８０回）→￥５５,０００ （６６万÷１２ケ月）
２０年払い（２４０回）→￥８３,０００ (100万÷１２ケ月)
３万も違ってくる！
ってか、この計算はエクセルでできる気がする。。。
エクセルできないけど、時間見つけて勉強をしよっと（汗）
電卓叩いている時ってテンション上がるぅぅぅ
またマイソク見て計算でもしよう〜