大家MASAの世界まるごと不動産投資 ブログ読者の皆様
オースティン・サンアントニオの物件視察に引き続き、
メキシコ湾を望む港町であるコーパスクリスティへ行ってきました。
■コーパスクリスティ湾の美しい朝日とヨットハーバー。
コーパスクリスティの人口は約31万人で、テキサス州第8の都市となっています。
湾岸には石油精製工場や化学工場が発達し、
また綿花、穀物類の集散地でもあるために食品工業が発達。
また、気候が温暖なため毎年北部諸州から冬のテキサス人と
呼ばれるリピーター避寒客、観光客が訪れるそうです。
街は海側のダウンタウンと
内陸の丘の上にあるアップタウンから成り立っており、
前者にはホテルやレストランが、
後者には、オフィスや役所などがあり
日中は1000人以上が働いています。
しかしながら、こちらの中心部に居住用のアパートメントは
ほとんど無く、皆さんはハイウエイを使って通勤している、
というのが実情です。
■こちらは海沿いにあるエージェントのCassの自宅。6ユニットでタウン式になっています。
■こちらはCassが手掛ける、ダウンタウンの中心地の物件。400人が入居する大型案件です。
コーパスクリスティ。
訪れるまではただの南部の港町と思っていました。
まず、シェールガス革命の恩恵を受けており、
労働者の平均所得が6万ドルを超えています。
サンアントニオからコーパスへ近づくとハイウエイ沿いには、
石油の精製所が多く見受けられます。
また、パドレ島という本土から橋が渡された島には
ローカル向けのレジャー施設が建設中であったり、
中心部には新築でコンドが建てられたりと成長が著しい様子が
伺えました。
合わせてオースティンなどと同様に、企業、学校を中心とした
キャパの拡大により、人口の拡大を続けています。
今回はコーパスクリスティが地元の現地エージェントの
キャスのおかげでコーパスクリスティ周辺を案内してもらいました。
彼自身も投資家で以下の3つの物件を使い分けて投資を
しているそうですが、今はB物件が中心との事。
A物件:資産価値が高いがキャシュフローが少ない、居住者は富裕層が多い。
B物件:中間、居住者はホワイトーカラーが多い。
C物件:資産価値は低いがキャシュフローが多い。居住者はブルーカラーが多い。
利回りを重視する投資家が多い日本でもこの考え方は重要ですね。
さて、今回、オースティン、サンアントニオ、コーパスクリスティと
テキサス州の3都市の周遊をして改めて理解できた、
日本人にとってのアメリカ不動産投資のポイントは以下の3つです。
1)世界の基軸通貨のアメリカドルを稼ぎ、
2)まだまだ上がる日本の税金を合法的に節税し、
3)資産価値を上げ、その利回りを上げていく
■地元育ちのCassの案内は地元情報満載でとても役立ちました。
ここで改めてアメリカの不動産の強みの確認です。
アメリカの量的緩和段階的縮小発言により、
新興国から欧米へと、本国還流の動きが始まっており、
アメリカの景気もさらに上向きになっております。
また、アメリカは先進国では唯一、
人口が増加している国として、
今後の成長も期待される国です。
それに加え、世界中から移民を受け入れ、
特に年間100万人以上の高頭脳の方々の
受け入れなど積極的に行い、新しい産業を次々と生み出しているのです。
特にテキサスをはじめとするアメリカ南部のサンベルト地帯が
最も成長すると言われています。
以下、アメリカ国内での記事からピックアップ致しました。
■ 1950年-2050年までの世界とアメリカの推定人口
2006年には3億人を突破し、2043年までには4億人を突破すると言われています。
http://www.pewglobal.org/2014/01/30/global-population/
■ コーパスクリスティのアパートメント、 入居率更に上がる
Apartment rent, occupancy soar in Corpus Christi
■ 最も成長した都市 2013(オースティンが第1位に選ばれています!)
http://www.milkeninstitute.org/pdf/Best-Performing-Cities-Report-2013.pdf
つまり、日本の少子高齢化、人口動態の変化に起因する
不動産投資における各種リスクがアメリカにおいては少ないのです。
先進国でありながら、人口が増加する、シェールのようなエネルギー産業が発展するといったポジティブな要素が数多くあるのです。
タイムリーにも、ビジネスパートナーであるグローバル社から7月の現地レポートが届きましたので合わせてご確認下さい!
http://global-grandcru.com/download/America_newsreport_201407.pdf
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http://www.mag2.com/m/0001546250.html