大家MASAの世界まるごと不動産投資 ブログ読者の皆様
先日、楽待の特集コラムで興味深いアンケート結果が発表されました。
題して、“月収いくらでサラリーマンを辞められる？”です。
http://www.rakumachi.jp/news/archives/43807?uiaid=sitx1hvigg&d=20140227
以下、コラムからの抜粋です。
Q1：諸経費を除いた手取りの家賃収入（月収）が
いくらになったらサラリーマンを辞めても良いとお考えですか？
A1：
10万円以上：0.6%
20万円以上：1.6%
30万円以上：6.6%
50万円以上：24.4%
100万円以上：42.1%
300万円以上：8.6%
500万円以上：3.9%
1000万円以上：3.1%
引退は考えていない：5.1%
もともとサラリーマンではない：2.9%
すでに引退済み：1.0%
上記のように、4割以上の投資家が月収100万円以上になれば
サラリーマンを辞めても良いと回答されたそうです。
大概、得たい目標年収を今の2倍という方が多いので多くの方にとって倍額とったところでしょう。
では、具体的に日本国内の不動産投資で月収100万円のキャッシュフローは
どうやって構築できるのでしょうか？
例として、利回り10％で１億円のRCで年間家賃収入は1000万円、
これにフルローンが出たとしても諸費用800万円を拠出し
1億円を融資期間25年、金利3％で借りると、、
月収：83万円、返済額（25年、金利3％）：48万円、諸経費（15％とする）：12万円
月当たりの手残り：23万円、年間で約276万円です。
固都資産税70万円（仮）を差し引かれて約200万円となります。
ここからさらに募集にかかる
広告料、修繕費、退去時の原状回復、大規模修繕、金利上昇リスク、
空室リスクなど諸々を差し引くと、
1億円のRC1棟とはいえ、大して手残りが無いのが分かります。
月収で手残り100万円を作るためには、
前述の1億円のRC物件並みのパフォーマンスで
あれば6棟程度必要となり、
例えフルローンが出たとしても
諸費用800万円の6棟分のキャッシュ＋銀行への見せ金を用意する必要があります。
高利回りの地方物件や加速償却ができる
木造物件をミックスしてパフォーマンスを上げるやり方もありますが
ここでは分かりやすい解説とさせていただきます。
数棟程度のアパート・マンションで家賃収入が
数千万円と謳っている自称”投資成功者の方”がたまにおりますが、
融資を組んでいる限り、この規模で利回り10％程度では
そんなにキャシュフローはないのが分かります。
また出物のRC物件を何年間も待っていらっしゃる方もいますが、
現実的にはなかなか出物は出てきません。
RCに拘らずに、土地値アパート投資法や
戸建、太陽光発電投資、海外の様々な投資など
ご自身が出来る事にすぐ着手する方が、
フィナンシャルフリーへの近道と思います。
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