昨年末、参加した某メガ大家セミナーについてです。
某メガ大家の方針は、投資規模が大きければ大きいほど、
安定するという考え方がベースです。
よって、小規模のアパートを増やすのではなく、億単位の大型のRCが
メインとなります。
これによって、ボラティリティ、すなわち収益のブレ幅を小さくして
拡大していく事になります。
まさに、中古戸建や区分マンションの現金買いと対局にある考え方と思います。
例えば、区分マンション一室は、家賃収入100％か無収入状態のいずれかとなります。
仮に24か月入居したとしても、原状回復と広告費が3か月分掛れば実質収入は21か月分となります。
複数戸持つことで、所有物件全体でリスクを拡散し、リスクを最小限にとどめてく事が出来ます。
以下メガ大家を目指すため（？）の投資に関する考え方のポイントです。
◆物件購入時に重要なこと
・リアルオプション
・トラックレコード
・テナントリテンション
◆キャッシュフローのリスク要因
・空室
・広告費（2か月以上のエリアは避ける）
・フリーレント
・早期解約
・滞納
・法人一括契約の複数物件の同時解約リスク
・自殺、孤独死 ⇒保険対応
◆銀行の物件評価方法
・原価法：積算
・収益還元法：直接還元 NOI/キャップレート
⇒ちなみに東京の丸の内が最も低い
：DCF
キャップレートのランク付けに注目すると、同じランクの別のエリアと比較すると実態以上に評価されてしまうエリアがある。
例えば、以下の下線を引いたエリア。これが穴場なのです！
都心：千代田、中央、港、新宿、台東、豊島
南西：品川、目黒、世田谷、中野、杉並、練馬
北東：墨田、江東、北、荒川、板橋、足立、江戸川
政令指定都市：札幌、仙台、さいたま、横浜、川崎、相模原
その他：三鷹、川口、武蔵野、、、、
◆資金調達/融資審査について
基本姿勢は、評価が出る物件を評価してくれる銀行に打診
・銀行員も所詮はサラリーマン。
支店の成績や出世などに貢献することが重要
・銀行取扱いの金融商品の購入を仄めかすと、有利になる場合も（？）
・基本的に飛び込み客は相手にされない
・その銀行で最も大きな案件を持ち込み、
優秀な担当者を付けてもらう事が重要
・総借入額‐総返済金額 *総借入額は住宅ローンを含む
・収入は高ければ高い方が良い
・コストは低ければ低い方が良い
・金融機関は、金利6％程度及び一定の空室率で、
支払いに耐えきれるかストレステストを行う
この投資方法のメリットは、規模が大きいほど安定していくことです。
デメリットは、大型物件になればそれなりの自己資金が必要となるため、よほどの現金保有者でなければ資金の準備に時間がかかります。
フルローンを組めたとしても物件の購入諸経費が7%～8％は必要ですので
1億円当たり700万円以上のキャッシュは必要となります。
5億、10億と買い進めるためには、それなりのキャッシュが必要となりますので現実的にこの手法を進める事ができる投資家は限られるかと思います。
また、今後の日本における空室率の増大、経済の縮小を考えると物件の収益力と出口が重要になります。
いくら大型物件を取得できたところで出口が見えないものを購入してしまうと、その物件に縛られる人生となってしまいますのでご注意を。
◆今日はお蕎麦を食べました。年始の暴食後なので軽く済ませようと思っておりましたが、てんぷらが付いていました。