【大家MASA】カリフォルニア不動産投資セミナーに参加しました

昨年、カリフォルニア不動産投資セミナーに参加しました。

ASEANばかりでなく他のエリアもいろいろと情報収集していきますね。

リーマンショック後の不動産低迷を経験したアメリカ。

不動産価格はピーク時の50%近くに下がりました。

ロサンゼルスの中間住宅地は47万ドルから2011年に約半分の23万ドルにレベルまで下落。

おおよそ中間価格帯が48%の下がりようです。

ラスベガス住宅も同様にアメリカで最大の下落となりました。

しかし、現在価格は底を打ち、上昇の兆しが見えています。

ここ数年は、絶好の投資機会とみて、世界中の投資家が投資を行っているようです。

アメリカの人口は、約3億人から2050年には4.4億人と予測されており、

特にサンベルト地帯（加州、ネバダ、アリゾナ、テキサス）は今後有望なエリアです。

カリフォルニア州は、アメリカ州の中でも人口一位で面積は3位。カリフォルニア州を一国と見立てても、経済力は世界で8位の強大なエリアです。新産業の育成にも積極的で既存のＩＴ産業に加え、テスラモーターのようなエコ産業も活発になっています。

気候も地中海性の温暖な気候で南にいけばいくほど、カリフォルニアサンと言われる日差しが強いです。そのため、ワイン産地としても有名で、Fコッポラ監督などセレブはナパ・バレーにワイナリーを持つことがステイタスなんです。

個人的にもサラリーマン業でシリコンバレーを訪れたついでに、サンフランシスコやラスベガスも良くいきました。サンフランシスコ市内は起伏の激しいエリアでタクシーや路面電車を使わないと移動が不便でした。映画「ブリット」ではカーチェイスがあったことで有名ですね。

また意外と海産物が多く、フィッシャーマンズワーフなどで魚介料理が楽しめます。こちらも「ダーティハリー」の舞台でした。

◆サンフランシスコ市街の様子

さて、実態ですが現地はヒスパニックが増えており、不動産のセールスもスペイン語で行われるケースがあるようです。

ちなみに80年代にマイアミを舞台にした「マイアミバイス」（実はジュリアロバーツも出ていたんです）という刑事もののドラマがありましたが、主人公ソニー刑事の相棒リコが麻薬取引のシーンでよくスペイン語を話していました。

ヒスパニックは、どちらかというとマイアミなどカリブ海方面での印象がありましたが、今やカリフォルニアは、一大ヒスパニックエリアなのです。

サンタモニカ、ロサンゼルスで区室率が5%、ラスベガスで空室率10%といったところ。

日本が20％台に突入している中、うらやましい限りです。

やはりサブプライムで家を失った人はローンが出ず、賃貸に住むしかない事も空室率の低下に拍車をかけています。

しかしながら、中古に限っては1950年代の物件も多く、購入時にリフォーム費用も必要となります。

中には築100年以上のものもあり、逆にビンテージという事で値がつく場合も！（そういえば、私が97年にバンクーバーに留学していたステイ先が築120年でした。）

ファイナンスアレンジやエリア選定を含めて現地の良いパートナーがいないとなかなか難しいと思います。

ロサンゼルス、サンタモニカの様子は以下の訪問記をご参考にしてください。

セミナー講師の方が言っていた投資関連のポイントは以下の通りです。

◆海外での不動産投資のポイント

・所有権を持てるか

・外国人にも平等に法整備がされているか

・不動産業者、管理会社を信用できるか

・出口戦略はあるか

◆さらにアメリカ不動産投資の7つのポイント

・先進国で法整備が整っている。出生率は2.1

・移民法が整っている

・出口戦略がある

・値上がりが狙えるエリアが多い

・減価償却。27.5年で割る

・法整備で投資家保全

・為替差益が狙える

アメリカは先進国なのに積極的な移民の受入れや新産業の育成で、まだまだ経済は発展すると思われます。

世界の基軸通貨である米ドルでの資産形成、キャピタル、インカムの両方も狙えるとなれば、選択肢の一つとして持っておいても良いと思いました。