1月より外壁塗装をしていた三郷市のアパートですが、塗装の完成具合を見に行きました。屋根、外壁ともにとてもキレイになりました。
◆2トーンにしてみました。 塗装後、塗装前
今月退去の202号室ですが、駅徒歩20分の物件なので、自転車プレゼントキャンペーンをおこなったところ、なんとリフォーム施工中に次の入居者が決まりました。16㎡ですが、4畳程度の天窓付きロフトもついており、バス・トイレ別で単身者用としては良い部屋だと思います。シャンデリア風の照明をつけて、ロッジ風な雰囲気を出すために片面だけ木目クロスにしました。
本物件は2009年の3月に購入しました。リーマンショックで市場が冷え込んでいた頃と記憶しています。購入後に物件の隣駅の新三郷にららぽーとやIKEAが出来たので物件に付加価値が付きました。物件周辺の開発計画は抑えた方が良いと思います。自治体や地域情報のウエブで把握できます。関連して今はリニアモーターカーの動きに注目しています。東京から名古屋への直近の途中駅の候補として相模原、京王橋本周辺が候補だそうです。ぜひ所有している相模原のマンションの近くに新駅ができてほしいと思います。
ちなみに、リフォームネタばかりのブログになりつつあるので投資家らしく（？）、本物件のパフォーマンス分析です。本物件は初年度で自己資金は回収し、所有してから95％以上の入居率なのでだいたい年収に対して半分以上が残る計算になります。極め付けは安全率です。年間返済額に対して2.5倍以上の収入があるため、半分の5部屋が空室になっても耐えきれる計算になります。高利回りだけを追い求めるのは危険ですが、入居率がキープできるこのような地方物件でキャッシュを厚くして、都心の物件の購入原資にしていく、というやり方もありですね。
| 三郷市 | |
| 物件価格 | 28,000,000 |
| 潜在総収入（GPＩ） | 4,896,000 |
| 運営費（OPEX） 固都税、管理費等 | 600,000 |
| NOI | 4,296,000 |
| ADS | 1,693,308 |
| 税引き前ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ NOI-ADS | 2,602,692 |
| FCR(Free and Clear Return) | 15.34% |
| K%(Loan Constant) | 6.05% |
| CCR(Cash on Cash Return) | 117.89% |
| レバレッジ判定（CCR>FCR>K%） | + |
| DCR(Dept Coverage Ratio) | 2.54 |
| BER(Break-Even Rate) | 55.67% |
| 自己資金（Ｅ） | 2,207,654 |
| 調達金利 | 2880万 3.3%/25年 |
| 表面利回り | 17.49% |
| ＰＢ 自己資金/ＣＦ ⇒自己資金回収期間 | 0.85 |