先週、1年ぶりに札幌に行ってきました。目的はアパートの管理会社変更のためです。ここ3か月ほど、管理会社からの滞納が続いており、経理のミスで振り込みが遅れたなどと言い訳をされましたが、資金繰りが悪化しているんだと直感しました。そこで、札幌の管理会社といして評判の良いところをさがしたところ、社長が本を出しているＳ社にお願いする事にしました。
札幌のアパートは不動産投資を始めて最初に購入した1棟もので管理会社が売主でした。2007年から管理会社には4年ほどお世話になっており、思い入れもあったのですが、賃料の確実な管理は賃貸経営という観点からは生命線です。幸い、賃料の滞納以外は満室が続いており、主だったトラブルもなく運営できております。
現地に行ってみると、物件周辺の除雪などきちんとされており、駐車場からのクルマの出し入れも問題ない状況でした。内部にはいると内階段、廊下などきちんと清掃しているようですが、トランクルームを見てみるとなにやら前の入居者の残置物と思われるベッドマットなどが散乱しています。こちらの対処も含めて新らな管理会社に対対応をお願いしたいと思います。
物件周辺のアパマンの入居状況ですが、良くないです。特に暖房性能に劣る昭和築の物件は全滅ですね。おそらくワンルーム2万円代だと思われますが、それでも空室だらけです。利回り15％以上と刺激的な物件が多い札幌ですが、現地調査はしっかりした方が良いです。
所有物件で唯一遠隔地にある物件ですが、定期的に現地に行くことは必要ですね。
◆1年ぶりに物件と再会。築5年目に突入。
◆物件周辺の道。さすが雪国です。
◆荒れたトランクルーム
この札幌の物件、オーバーローンで自己資金はゼロでしたのでパフォーマンスは以下の通りです。他に所有している木造物件と比較するとパフォーマンスは低いですが、2007年新築であったため余計な修繕費がかかりませんし、周辺物件に勝てる内容となっているため客付にもあまり困らない状態が続いています。新築プレミアムの家賃期間を終えて家賃が下がってくる、10年近くになってくるといろいろと修繕が必要になってくるといった事から、短期譲渡期間を終えたら売却を検討していきたいと思います。
| 札幌 | |
| 物件価格 | 64,500,000 |
| 潜在総収入（GPＩ） | 6,205,800 |
| 運営費（OPEX） 固都税、管理費等 | 743,940 |
| NOI | 5,461,860 |
| ADS | 3,725,544 |
| 税引き前ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ | 1,736,316 |
| FCR(Free and Clear Return) | 8.47% |
| K%(Loan Constant) | 5.57% |
| CCR(Cash on Cash Return) | 無限大 |
| レバレッジ判定 | + |
| DCR(Dept Coverage Ratio) | 1.46 |
| BER(Break-Even Rate) | 70.72% |
| 自己資金（Ｅ） | 0 |
| 調達金利 | 6700万 2.8%/25年 |
| 表面利回り | 9.60% |
| ＰＢ 自己資金/ＣＦ ⇒自己資金回収期間 | 0.00 |