ついに住宅バブルの崩壊が始まった
ところが、こうした家計の借金による経済成長も、どうやら限界を迎えつつある。不動産バブルの崩壊が始まったのである。
キムグァンス経済研究所の調査によると、ソウルの首都圏のアパート（マンション）の時価総額は、２００８年時点の１５０２兆３０００億ウォンから、２０１１年末時点で１３３２兆９０００億円に縮小したという。３年間で１６９兆ウォンの不動産価格が消滅したわけで、下落率は１１％だ。
まだまだ始まったばかりという感じではあるが、いずれにせよ、韓国の不動産がこれまでどうり順調に上昇する局面は、今後しばらく訪れないだろう。
ちなみに、ご存知のとおり、バブルの崩壊は銀行に不良債権問題を発生させる。２０１１年時点で不動産ローンを得意としていた韓国の複数の貯蓄銀行が不良債権問題で業績が悪化し、取り付け騒ぎを起こしたあげく、当局から業務停止命令を受けた（日本のマスコミは、この種の話は決して書かない）。「住宅価格が上がる前提であれば、家計の借金が増えてもいいじゃないか」
これはまさにアメリカのモデルであり、サブプライムローンの考え方である。その前提が崩れ始めているわけだ。しかも、銀行が個人から剝がしをしているという凄い話も耳にする。
韓国では、銀行の住宅ローンで家を買い、その後、家の担保価値が下がってしまうと、査定の見直しが行われる。査定見直しで家屋の担保価値が大きく下がっていた場合、「あなたへの貸し付けを維持することはできないので、ローンを返してくれ」と、銀行が貸し剝がしをするのである。
韓国で家を買い、価格下落に見舞われた人たちは、銀行からいきなり数百万円、数千万円の借金返済を即座に求められるという、恐ろしい目にあっているのだ。
日本でも、バブル崩壊後、銀行が企業に対して貸し剝がしに走ることはあったが、個人に対してはまずあり得ない。住宅ローンの返済が滞れば差押えといううことはあるが、担保価格が下がっただけで住宅購入者から貸し剝がしをするという事まではしなかった（そもそも住宅ローンがそういう契約になっていない）
韓国国民にとって、不動産価格や担保価格の下落は別に自分のせいではないのだから、悲惨の極みだ。住宅価格が下がったのは、ただただバブル崩壊のせいなのである。
銀行の貸し剝がしにより、韓国では今、「家は持っているけど貧乏」という人が増えている。住宅を売って負債返済の負担から逃げようとしても、バブルが崩壊すると、売るに売れないのだ。
今後、韓国の不動産バブル崩壊のペースが速まれば、銀行の不良債権問題が一気に拡大する。企業であれば、企業再生や国からの支援なども可能だが、破綻したすべての個人に対して国が支援するのは不可能に近い。
韓国の内需を支えていた唯一の存在と行ってもいい不動産市場が、今や黄昏時を迎えようとしている。とはいえ、韓国の不動産価格が暴落しても、家計の手元に「負債という財産」は残るわけだ。