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エレベーター内は三密ですので、管理員さんに頼んで

換気を夏用(換気能力大)にすることが大事です。

 

マンションを購入すると、毎月住宅ローン、管理費

修繕積立金、駐車場利用者は使用料を支払っています。

これらの資金は、マンションを退去しても

返金されることはありません。

 

管理費、修繕積立金、駐車場・専用使用料が

マンションを維持管理していくための財源になります。

 

管理費・専用使用料は、マンションの日常の管理に

使われる費用で管理会社への管理委託費や共用部の

水道光熱費もここから支払われます。

 

一方、修繕積立金は、大規模修繕工事や設備の更新など

共用部の計画修繕のために貯蓄しておくお金です。

 

新築マンションも年月が経つと建物や設備が劣化し

外壁や屋上防水の補修、給水、排水管設備の交換

エレベーターの改修などが必要になります。

 

これたの改修には多額の費用がかかるため

毎月積み立てながら来るべき時期に備えるのです。

(学資保険の考え方)

 

ところが、新築マンションでは修繕積立金が、

本来必要とされる水準よりもかなり低めに設定されて

いる場合がほとんどです、(なぜ、売るため)

 

そのままでは将来、資金不足に陥ることが確実なため

長期修繕計画では、経年的に増額改定していくことが

予定されています。(段階増額方式)

 

(マンションの修繕積立金に関するガイドライン参照)

 

大規模修繕工事の資金を十分確保するためには

修繕積立金の資金計画を早めに見直すことが肝要です。

 

これを提案するのはマンション標準管理委託契約書別表

別表第1事務管理業務()一、二に記載によって

管理会社が提案するようになってが、

必ずしもそれが行われていないケースもあります。

 

多くのマンションは、駐車場料金を全部管理費会計に

されているが、平成28年版標準管理規約第29条に

後半:それらの管理に要する費用に充てるほか

修繕積立金として積み立てことになっているので

収支決算書でどの項目に記載されているか確認を。

 

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マンションの管理業務は大きく4つに分類されます。

・事務管理業務・管理員業務・清掃業務

・建物設備管理業務

 

管理会社が担う業務は主に4種類ありますが

どこまで委託するかは管理組合が主体となって

決めることです。

 

管理会社への委託方式は2種類

・一部委託:管理業務を部分的に管理会社に委任

・全部委託:4つの管理業務のほとんどを一括委任

 

現在では、全部委託方式が全体の7割くらいを占めると

言われています。

 

全部委託のメリットは、ワンストップショッピング的な

利便性です。

 

「フロント」と呼ばれる管理会社の担当者が全ての

業務の窓口になってくれるので、管理組合にとっては

時間と労力の節約になります。

 

デメリットとして、すべての業務が管理会社経由のため

業務委託費が割高になることが多いです。

また、管理組合は当事者としての意識が薄れ

 

管理会社や管理員にお任せになりがちになるので

管理会社の仕事に対するチェックが甘くなると

管理の質が影響することもあります。

 

一部委託では、各種設備点検や清掃などの業務を

管理会社を経由せずに専門業者に直接委託します。

 

全部委託に比べると管理組合の取引先が複数に

なるため管理の手間がやや増えますが

コストを削減できる可能性があります。

 

共用設備といえば、5階建てくらいでしたので

給排水設備くらいしかなかった、かつての団地タイプの

マンションでは自主管理や一部委託が

珍しくありませんでした。

 

一方最近のマンションでは附帯設備が増えるだけでなく

それぞれ高度化・複雑化しているため、

 

なるべく管理組合の負担にならないよう全部委託方式が

スタンダードになっています。

 

ただ、管理会社が自ら行っている業務は全体の

ごく一部にすぎず、清掃や設備管理はほとんど

外注しています。

 

管理会社自身も、外注した業務を専門業者に

丸投げしていることも少なくないので

定期的に開催される理事会で執行状況を

チャックすることが必要です。

 

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2019年度マンション管理業者登録状況が国交省不動産業課

から発表があった。

203月末現在、登録業者数は1962(18年度比271.4%減)

過去最低を更新した。12年度以降8年連続で減少

管理業者の登録有効期間は5(契約更新の確認を)

制度開始の02年度を起点にすると071217年度と

3回更新期があったことになるが

更新期は減少数が多い。

 

都道府県別にみると増加したのは7府県。

前回の9道府県から2減った。

減少は21都道府県で、前回の14都府県から7増加。

残る19県は増減なし。

 

増加したのは青森、福島、愛知、大阪、鳥取、熊本

鹿児島。

大阪は2年連続の増加。増加幅最大は福島の2

 

減少幅最大は千葉の5、次いで福島の4

東京、静岡、兵庫の3.

東京は17年度に38と大幅に減ったが18年度の5に続き

減少幅は縮んでいる。

 

今後高齢化等を考えると一部管理に移行する

可能性がある。改正マンション管理適正化法を良く

理解して、管理組合が主導権をもって管理組合運営を

進める時代になります。

 

 

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国土交通省と経済産業省は令和2619

「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を

作成し、地方公共団体および関連業界団体等へ通知した。

 

令和元年東日本台風(第19号)による大雨に伴う

内水氾濫で高層マンションの地下部分に設置されていた

高圧受変電設備が冠水、停電したことで、

エレベーター、給水設備等のライフラインが一定期間

使用不能となる被害が発生した。

 

これらの浸水被害の発生を踏まえ、両省による

「建築物における電気設備の浸水対策のあり方関する

検討会」が201911月に設置され、

ガイドラインの中身について検討を進めていたもの。

ガイドラインは、高圧受変電設備等の設置が必要など、

洪水等の発生時に機能継続が必要となる新築・既存の

建築物における電気設備の浸水対策の在り方や

取り組みの特徴・留意点等を記載。

 

これらの建築主や所有者・管理者には、浸水想定区域や

ハザードマップ等を調査し、

専門技術者のサポートを受け、

想定される浸水深や浸水継続時間等を踏まえ、

設定浸水規模を設定するよう求めている。

 

また、浸水対策の具体的な取り組みとして、

「浸水リスクの低い場所(上階)への電気設備の設置」、

マウンドアップ、止水板、逆流防水措置といった

「対象建築物内への浸水を防止する対策」

「電気設備設置室等への浸水を防止する対策」、

 

想定以上の浸水が発生した場合の電気設備の

浸水に対する「電気設備の早期復旧のための対策」を

まとめている。

 

このほか、参考資料として、建築物における電気設備の

浸水対策の具体事例、解説等を図や写真等を用いて

紹介しています。

 

詳しくはこちらから

 

 

 

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令和2616日衆院で可決した

「改正マンション管理適正化法・建替え円滑化法」は

国土交通省HPに令和2624日公布されました。

 

詳しくはコチラから