高槻支部主催 高槻市後援

令和4年11月20日(日)開催セミナーは

コチラから

 

共用部分の管理行為は1保存行為

2利用・改良行為に分けられる。

 

1.保存行為とは、物の滅失・損傷を防止し、

その現状を維持するための行為です。例えば、

日常的なエレベーターの保守点検、廊下や

階段などの清掃、破損した窓ガラスの取替え

損傷した部分の修繕などが保存行為にあたる。

共用部分の保存行為は、その行為の性質上、区分所有者

の不利益になることはないので、集会の決議を必要と

せず、各共有者が単独で行うことができます。

ただし、規約で別段の定めをすることも可能です。

 

2.利用行為・改良行為

利用行為とは、物をその性質に従って利用し、

利益をあげる行為です。例えば、共用部分である

車庫を賃貸して賃料を収取する行為です。

改良行為とは、物の性質を変えない範囲内でその価値を

高めさせる行為です。例えば、廊下や階段に夜間灯を

設置する行為です。

例えば、管理組合の理事会で利用・改良行為を行うか

どうかを決定することができると規約で定めることが

できます。

 

利用・改良行為によって専有部分の使用に特別の影響が

出るときはその区分所有者の承諾を得なければならない。

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当初から自主管理をしていて最近は高齢化が進んで

収納・会計業務を管理会社に委託している。

現在までの約50年分の議事録、マンションの設計図書

点検記録、修繕履歴等の書類は全てファイリングし

適切に保管している。

区分所有者名簿や居住者名簿要援護者名簿も管理組合が

作成して保管している。

単身高齢者に対しては10年ほど前から

「元気ですシステム」というのを実施していて、

登録した高齢者が毎日管理員に顔を見せて2日間

あいさつがないときには状況確認を行うなど

独自の見守り活動をしている。

管理計画認定制度については今まで自主管理をしてきたが、

私たちが行ってきた取り組みが正しかったのか

どうかを確かめたいということで申請を決意した。

板橋区と相談しながら申請の準備をしたが必要な書類は

日頃の管理のおかげでほとんどそろっていた。

苦もなく認定に至った。

認定当初は区分所有者、居住者も中身はよく理解

されなかった人も多かったが新聞等で

多く取り上げられ、今では皆さん良かったと

おっしゃっている。

今年の総会ではマンションを80年間使おうという

決議をした。建て直すか、解体し敷地を売るか、

建物ごと売り払うか。

それは次の代の理事会が決定するとして、

せめて解体費用くらいは残しておこうということで

毎月修繕積立金から災害復旧費の名目で、

別口で積み立てており、災害がなかった場合30年後の

解体費用に充てることも想定している。

コミュニティーづくりと維持が一番大事だと思っている。

そのためには毎日のあいさつ、居住者のあいさつ、

居住者の親睦会や建物周りの清掃、草刈りを通した

コミュニティー活動の充実が重要だと考えている。

議案書や議事録も管理会社任せにせず最終的には

理事会の責任として記録を残し適切に保管すること。

どのマンションも最終的には管理組合の仕事として

日常の管理をしっかりやっていくことが必要だと思う。

役員は輪番制でやっていくことが必要と思う。

役員は輪番制でやってきたが、歴代理事の方が本当に

一生懸命やっていただいたので去年理事長を

したときには非常に取り組みやすかった。

そういう良い所はどんどん取り入れて、次の代にも

引き継いでいきたい。その積み重ねが一番必要だと

思っている。

高齢化してきているので輪番だけでは

引き継げないということで経験豊富な過去の

理事経験者を公募して一緒になって管理組合を

運営していこうと今、規約改正を考えている。

皆様のマンションでは、将来設計の勉強会立ち上げて

みませんか。

 

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標準管理規約平成28年版で多く改正が行われました。

また、令和4年4月1日から施行されました

マンション管理計画認定制度において、貴マンションの

管理規約改正の検討資料としていただければ幸いです。

 

第53条(理事会の会議及び議事)

第1項(略)

2 次条第1項第五号に掲げる事項については、理事の

過半数の承諾があるときは、書面又は電磁的方法に

よる決議によることができる。

3(略)この部分も追加

 

コメント

・理事は総会で選任され、組合員のため、誠実に

 その職務を遂行するものとされています。

 そのため、理事会には本人が出席して議論に参加し

 議決権を行使することが求められています。

・したがって、理事の代理出席を規約で認める旨の

 明文の規定がない場合には認めることは適当ではない。

・第2項では、第17条(専有部分の修繕等)第21条

 (共用部分等の管理)、第22条(窓ガラス等の改良)の

 工事の承認・不承認の決議(第54条第1項5号)を

 行うために必要な事項です。これらの事項については

 理事会には理事本人が出席して相互に議論することが

 望ましいところ、例外的に第54条第1項第五号に

 掲げる事項については、申請数が多いことが想定され

 かつ、迅速な審査を要するものであることから

 

 書面又は電磁的方法(メール等)による決議を可能と

 することにしました。

 

 実務に配慮した内容になったと考えています。

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令和4年4月からマンション管理計画認定制度が

始まりました。

その中で管理計画認定基準(4)長期修繕計画

月当たり修繕積立金の平均値の算出方法で苦労されて

いるのではないでしょうか。

そこで、サンプルに基づいて実際計算してみましょう

様式第4-1号長期修繕計画総括表記載例データー参照

 

(条件) 

建物の階数:地上10階建て・単棟型・延べ面積12.000㎡

総専有部床面積 8,400㎡(戸当たり70㎡、戸数120戸

計画当初における修繕積立金の残高(A)

200,000,000円

計画期間30年で集める修繕積立金の総額(B)

566,772,000円

計画期間30年における専用使用料等からの繰入額の

総額(C):29,130,000円

 

※(A+B+C)÷30年÷12ヵ月÷総専有面積

(200,000,000円+566,772,000円+29,120,000円)

÷30年÷12月÷8,400㎡=263(円/㎡・月)

 

参考にしていただければ幸いです。

 

詳しくはマンション管理計画認定の基準等概要を

 

まだまだコロナが収束されていませんが

お盆はどのように過ごされましたか。

大阪府の仕事で時間がとれませんでしたが

息抜きをこめて久しぶりのブログです。

 

バルコニーは専用使用権が認められている共用部分

バルコニーは災害時の避難経路となるため

避難ハッチの上や隣戸との隔て板の周囲には鉢植え等を

置いてはいけません。

 

その他の場所であれば、簡単に移動できるものなら

一般的に良いとされています。

また、葉や土などで排水溝が詰まると漏水の原因に

なるため、清掃はこまめに行いましょう。

 

水やりの際は多量の水を流さない、隣や下の階に

散らないようにすることなども気を付けるポイントです。

 

マンションによってはガーデニングを禁止制限している

場合もあるため、事前に管理規約や使用細則を

確認しましょう。

 

台風が今後多く発生する時期になりました。

台風対策にもお住まいの方と打合せして

事故が無いようにしたいものです。