マンション管理士山口の事件簿(大阪・高槻)
2016年(平成28年)から、マンション管理の情報は津波のように押し寄せてきています。
民泊、高齢化、認知症対策、管理不全等、ぜひマンション管理の専門家であるマンション管理士に
相談されて、あなたのマンションが適切に維持管理し、居住者皆様が快適な居住環境が
確保でいるようにマンション管理士山口の事件簿は、マンション管理について記載している
ブログです。
当ブログが、貴殿にとってハッと気付き なるほど挑戦してみようかなと思っていただける内容に
挑戦しています。お役に立てれば幸いです。

その1つが、語句を黄色蛍光ペンと下部ラインのところをクリックすれば、
詳しい内容にリンクしています。お試しを

マンション管理士山口の事件簿をよろしくお願いします。
  • 16Nov
    • マンション総合保険の更新を依頼したところ拒否対策は

      喜ばれるギフトに、ふとんクリーナーレイコップ 損害保険の目的は、マンション内で火災、漏水等が発生した場合、被害額が戸建てに比べ多額になるケースが想定されます。そして、自己が発生した場合に損害保険が付保されて復旧費用の調達、負担が障害となって復旧工事の着手の合意形成に支障を来すことになります。また、マンションでは共用部分や共用設備・施設等の不備、欠陥等が原因で、居住者や外来者に損害を与えたり、さらに居住者の日常生活の不注意から水漏れを起こし、廊下に損害を与えたり等様々な事故発生の恐れがあります。万一、事故が発生しても、復旧費の調達に困ることのないよう、安定した管理体制を確立し、マンションの財産価値の長期安定と居住者間の良好な共同生活環境を維持して行くためには損害保険を活用していくことが不可欠です。標準管理規約第24条(損害保険)の条文を設け、区分所有法第26条2項後段の定めをそのまま規約の条文とし、保険金が一括して理事長の手許にプールされるよう、保険金が復旧目的のために使用されることを確保しました。質問のように見積もりの提出を断った保険会社にはなぜ、見積もりが出せなかったのか確認する必要があります。マンションの築年数等によって、マンション総合保険の更新を受付けない保険会社もあるようです。また、専有部分と共用部分の範囲の区分が管理規約で具体的に明記されていないことが原因の場合もあります。原因が分かれば、マンション管理士等の専門家の意見を参考に改善されてはいかがでしょうか。マンション総合保険を取り扱っている保険会社は1社ではありません。できるだけ多くの保険会社に見積もりの提示を求めましょう。マンション総合保険について複数の保険会社から同時に見積もりを取得できる保険代理店もあります。見積もりの提出があった保険会社からは、保険の範囲や、保険金額、免責金額の有無、保険で対応できる場合とできない場合等の細かな条件や特約、保険金の請求時の方法をしっかり確認し理事会等で検討し、組合員の合意形成をとりましょう。近々に、大地震が発生されると言われていますので地震保険も含めて検討が必要です。

      NEW!

      テーマ:
  • 15Nov
    • 貴マンションの対象物件概要を見て自主点検を

      miki HOUSE(ランドセル)多くのマンションは築年数が10年を超えた物件が増えてきています。マンションの維持管理する必要が出てきました。しかし、専門的な知識が必要なこともあって管理組合の役員の方が最も頭を悩ますことになります。法定点検や修繕工事の実施を提案しても組合員の皆様がマンションの建物や設備の状態に関心を持っていないと話し合いもかみ合いません。また、重大な不具合になる前に、日常的なマンションの建物や設備の変化を観察しえるのは組合員の皆様です。法定点検や保守契約による点検は専門家に依頼するとしても、皆様が暮らす建物や設備がどこにあり、どのような状態なのか把握しておきたいものです。不具合の発生を未然に防ぎ、計画的に修繕工事を実施して修繕にかかる費用をできるだけ抑えることが大事です。そこで、役員の方だけでなく組合員の方々が参加する理事会主催のイベントとして「管理組合による自主点検」を実施されることをお勧めします。管理会社から、いろいろな提案をしてきます。しかし、もし提案している内容(建物のどの部分)が分からないようでは、管理会社のいいようにされますよ自分たちの生活や財産は自分たちで守っていこうという考え持った管理組合の皆様には、年1回程度、ぜひ 提案している「自主点検」を実行していただきたいと思います。そのお手伝いができるのがマンション管理士です。

      6
      テーマ:
  • 14Nov
    • マンションの維持管理の重要性排水管清掃

      靴ひとつでいつものコーディネートがワンランクおしゃれに♪築年数が経過したマンションで排水管清掃を定期的に行っていなかったために、詰まってしまし、いろいろな方法で、除去しましたが、鉄管だったために管内が錆で、管の肉厚が薄く劣化が激しくて、水漏れが発生してしまい、大事になってしまった。後は、想像つくでしょう?排水管の清掃は修繕という感覚では、維持管理の一環として計画に盛り込んでいただきたい。排水管の清掃は、排水管が閉塞した場合には必ずしなければならないが定期的に実施することで排水管の閉塞事故を防ぐことができる。排水管の清掃は管内の付着・堆積・閉塞物を除去することであるがその方法としては、物理的に はく離・粉砕する機械的清掃方法と化学的に溶解する化学的清掃方法に大別される。排水管清掃は、一般的には機械的清掃方法が行われ化学的清掃方法は、特殊な場合に限って適用される。機械的清掃方法・高圧洗浄方法・スネークワイヤ法・ウォーターラム法が あります。写真のマンションは2年に1回、2日をかけて、高圧洗浄方法で土曜日と日曜日に行います。なぜか、全数に行わないと問題が発生するからです。このことを、区分所有者を含め、全居住者にチラシで啓蒙し、作業をさせなかった部屋が原因で事故が発生した場合は、その部屋の区分所有者が責任を持つようチラシに記載して協力をお願いします。 (区分所有法第6条2項 参照)高圧洗浄作業前高圧洗浄設備点検費用削減は、よく考えてしっぺ返しは、大きいですよ。 マンション設備のトラブルと対策 [ 給排水設備研究会 ] 価格:3564円(税込、送料無料) (2018/11/14時点) 楽天で購入

      4
      テーマ:
  • 11Nov
    • 標準管理委託契約書別表第1 2理事会支援業務の理解

      『結露』『カビ』『すきま風・底冷え』『乾燥』『ニオイ』など。日々の暮らしの中にあるお悩みごとの解消アイテムご紹介!管理委託契約書とは、マンション管理業者と管理組合の間で協議がととのった事項(管理業者が一方的に提示した内容で契約しなければならないわけではない。)を掲載したいわゆる「契約書」のことです。この契約書はマンション管理適正化法により書面で交付することが管理業者に義務づけされている。(マンション管理適正化法第73条)そして「マンション標準管理委託契約書」とは管理委託契約書の標準的な仕様・ひな形として国土交通省が公表しているものですが基本的には管理業者はひな形を利用していますが都合の良いように変更している可能性がありますので標準管理委託契約書と比較して確認が必要です。そして、違いを発見したら説明を求めてください。よく問題になる理事会支援業務を考えて見ましょう1 理事会支援業務は、理事会の円滑な運営を支援するものであるが、理事会の運営主体があくまで管理組合であることを認識してほしい。2 必要に応じて理事会及び総会にマンション管理業者 の従業者を出席させる場合には、あらかじめ出席時間 の目安や頻度、理事会及び総会が深夜に及ぶ場合の 対応策を決めておきましょう。 (40時間規制)3 理事会及び総会の議事録は、管理組合の活動の重要な 資料となることを踏まえ、管理業者に議事録案の作成 を委託する場合は、その内容の適正さについて 管理組合がチェックすることが大事です。

      2
      テーマ:
  • 10Nov
    • 賃借人が使用細則を守らないのは区分所有者の責任

      ご予約承り中♪ディズニーおせちが今なら3%OFF!区分所有者(オーナー)は賃借人との間で賃貸借契約をマンションの部屋を、賃貸を仲介する不動産業者が区分所有者に代わって作成、重要事項説明と誓約書を取り寄せています。本来、マンションを購入し、生活するのは区分所有者でも、その中には投資目的で購入する方もおられます。そのマンションで賃借人が10%を超えだすと管理組合運営が困難になる兆候だと言われている。区分所有法には第6条3項、第44条に記載はあるが、それ以外はマンション標準管理規約第19条に、区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、規約及び使用細則に定める事項を第三者に遵守させなければならないと定めおりさらにその貸与する者に、規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならないと定めています。よって賃借人が使用細則を守らない場合は、まずその賃借人に対して口頭や文書で誓約書に基づき管理規約・使用細則は必ず守る義務があることを改めて説明し、違反行為を止めるよう勧告することが第一です。管理規約にこのような定めのないマンションで誓約書等がない場合であっても、区分所有法第6条1項は、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないと定めており、第3項ではこの定めを区分所有者以外の専有部分の占有者に準用するとしています。更に、区分所有法第57条で、第6条1項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には他の区分所有者は、区分所有者の共同の利益のためその行為を停止し、その行為の結果を除去し又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができるとしています。共同利益背反行為を行っている賃借人に対しては行為の停止以外にも他の区分所有者への共同生活上の障害が著しい場合には専有部分の使用又は収益を目的とする契約の除去及びその専有部分の引渡しを請求することもできます。(区分所有法第60条)違反の内容にもよりますが、賃貸人である区分所有者にも賃借人の違反行為を知らせて賃貸人から賃借人に注意するよう求める方法もあります。このように法律、各マンションの管理規約等で縛りを入れて管理をしっかりするようにしています。裁判にならないようにコミュニケーションを取るよう心掛けましょう

      5
      テーマ:
  • 08Nov
    • 区分所有法とマンション管理適正化の違いを理解しよう

      飲食店、美容院のホームページ作るならグーペで決まり! 高槻支部主催 高槻市後援11月11日(日)開催セミナー申込書はコチラ現在受付を行っていますので、メール:takatsuki-s@osaka-mankan.com、FAX:072-687-1136でお気軽にもちろん携帯:080-3784-9386まで区分所有法では、区分所有建物の用途を限定していない。したがって、オール事務所、オール店舗という1つの建物を区分して所有していれば区分所有法の適用を受けます。よって賃貸マンションは、オーナー(所有者は1人)が建物を「区分」して「所有」していないので区分所有法は適用を受けません。このように1つの建物を区分して所有しているかオーナーが1人で区分している部分を貸しているかによって、マンションの意味が異なるのでマンションの定義をマンション管理適正化法という法律でしっかり決めました。2以上の区分所有者がいる建物で居住の用に供する専有部分があるものが「マンション」と定義した。マンションは、建物だけでなく敷地や附属施設も含む。団地においては、区分所有建物だけでなく別棟の集会所等もマンションに含みます。・マンション管理適正化法の主な内容1 管理組合(区分所有者全員の団体)はマンションの 適正管理に努めなければならない、区分所有者は 管理組合の一員としての役割を適正に果たすように 努めなければならないと明記された。2 管理組合をサポートする専門家として国家資格の 「マンション管理士」の制度を創設した。 (弁護士のような独占業務ではない)3 マンション管理業者に登録、管理業務主任者の設置 管理委託契約の重要事項説明等を義務づけた。  (国の縛りを設けた。違反者の公表)4 国や地方公共団体、マンション管理適正化推進センター が管理組合を支援していくこととした。5 自ら売主としてマンションを分譲した宅地建物取引 業者に設計図書の交付を義務づけた。このようにマンションは、管理をいう名のもとに多くの法律が制定されてされていますのでこの内容で疑問があればマンション管理士にご相談ください。

      6
      テーマ:
  • 06Nov
    • 理事会運営は全員出席でポイントは次の日程を決める

      あなたの用途にあわせたホームページを5分で簡単作成「グーペ」 高槻支部主催 高槻市後援11月11日(日)開催セミナー申込書はコチラ現在受付を行っていますので、メール:takatsuki-s@osaka-mankan.com、FAX:072-687-1136でお気軽にもちろん携帯:080-3784-9386まで理事会は、月1回は開催し、会議時間は2時間程度議事録を見ると、3時間以上と記載されている。その割には、議論のポイントが分からない。これでは、全員参加は徐々になくなっていく。そこで、理事会を開くときは、理事長は日程や議題について事前に決めて、各理事に通知しなければならない。理事会が終了する最後に、次回のために各理事のスケジュールを確認し次回の日程や議題を決めておくとよいと思います。理事会の定足数としては、半数以上が出席しなければ開くことができないことが標準管理規約第53条1項に定められている。すなわち、理事会の会議自体が成立せず出席者に対して迷惑をかけたことになります。本来の仕事が忙しいのはみな同じです。しかし、月に1回くらいは理事会を開く努力をしてみましょう。実質的に役立つ理事会となると月に1回くらいの間隔で理事会を開いていないと前回の議論が忘れてしまい、問題が先送りされがちになります。管理会社からの会計報告も、理事会の開催にあわせて提出・説明してもらい、こまめにチェックし疑問点は必ず説明を求めてください。特に高齢化に伴い、滞納は多くなる可能性があり標準管理委託契約書別表第1 事務管理業務(2)出納 ②管理費等滞納者に対する督促についての追跡状況を確認するようにしてください。マンションライフは、区分所有者の合意形成がポイントです。その最初の出だしが、理事会運営がスムーズに展開し、広報活動を活発にしましょう。

      5
      テーマ:
  • 05Nov
    • 管理業務委託と標準管理委託契約書との整合性の確認

      \かんたん・低コスト・豊富な機能/ホームページ作成なら「グーペ」 高槻支部主催 高槻市後援11月11日(日)開催セミナー申込書はコチラ現在受付を行っていますので、メール:takatsuki-s@osaka-mankan.com、FAX:072-687-1136でお気軽にもちろん携帯:080-3784-9386まで管理業務の委託について多くの管理組合は、区分所有者による理事会方式によりマンションの管理を行っていますがその業務は膨大かつ多様なものです。そこで、管理組合は、管理会社との間で管理委託契約を締結して、管理業務を委託しています。管理業務のすべてを委託している管理組合の割合は約80%一部委託している管理組合の割合は約13%の報告がある国土交通省は、管理委託契約のモデルとして「標準管理委託契約書」を作成し88.8%の管理組合がそれにおおむね準拠していると言われています。標準管理委託契約書によると、管理組合が管理業者に委託する業務は1 事務管理業務、2 管理員業務 3 清掃業務4 建物・設備管理業務などがあります。管理委託契約書の条文の確認第9条(管理事務の報告)第2項 乙は毎月末日までに、甲に対し、前月における甲の会計の収支状況に関する書面を交付しなければならないとなっています。別表第1事務管理業務 2基幹事務以外の事務管理業務 理事会支援業務 ②理事会の開催、運営支援  三理事会議事に係る助言を遵守するためには第9条第2項の文面を・・・・甲の会計の収支状況に関する書面を交付し説明しなければならない。説明を追加変更し役員全員が理解するよう提案します。多くのマンションは1年交代の輪番制になっていますので、書類を渡されただけでは資料が山積みになって、意味が分からないと思います。また、標準管理規約第51条を遵守するためにも標準管理委託契約書は、あくまで標準であって自分のマンションを守るためには、管理会社の知識を利用するためのも疑問点の回答を引き出すことです。そのお手伝いをするのが、マンション管理士です。

      3
      テーマ:
  • 02Nov
    • 標準管理規約第43条総会招集通知の時期について

      こんなに簡単!店舗向けホームページがすぐ始められる「グーペ」 高槻支部主催 高槻市後援11月11日(日)開催セミナー申込書はコチラ現在受付を行っていますので、メール:takatsuki-s@osaka-mankan.com、FAX:072-687-1136でお気軽にもちろん携帯:080-3784-9386まで定期総会準備にそろそろ理事会として始まっているのではないでしょうか。この1年間の総決算ですので理事会としてチャンチャン総会にして無事に終わりたいものです。そこで、復讐を兼ねて招集通知の時期を抑えておきましょう。区分所有法は、集会(規約:総会)の招集の通知については、会日より少なくとも1週間前に発しなければならないと定め通知発出の期間を、原則として集会開催日の2週間前までとしつつ、規約で通知発出期間を伸縮することができることとしています。(区分所有法35条1項)これを受けて、管理規約1項は区分所有法に定められた期間を伸長し、遅くとも2週間前までに通知するものとしました。このように、区分所有法の定めに比較し長い通知発出期間を設定したのは、事前に十分な塾考を可能にするためであり、また、不在区分所有者に対する通知や書面による議決権行使のための郵送に要する日数をも考慮したものです。通知は、2週間前までに発しなければなりませんが通知の到達が開催日の2週間内なっても収集通知の効力に影響はありません。(昭和56年区分所有法改正で発信主義になった)(緊急時の対応)マンション管理を行ううえで、緊急に総会を開催しなくてはならないケースがあります。今回大阪北部地震が起きて事故処理が必要とされるケースです。そのような場合に通知の後2週間が経過しないと総会を開けないのでは、適切な対処ができず、時期を失してしまいます。そこで、9項では理事会の承認を得れば、通知期間を5日間まで退縮できることとしました。

      4
      テーマ:
  • 31Oct
    • 標準管理規約46条書面による議決権行使2種類の違いは

      【超簡単】ブログ感覚で手軽にお店のホームページ作成「グーペ」 高槻支部主催 高槻市後援11月11日(日)開催セミナー申込書はコチラ現在受付を行っていますので、メール:takatsuki-s@osaka-mankan.com、FAX:072-687-1136でお気軽にもちろん携帯:080-3784-9386まで区分所有法第39条2項は、「議決権は、書面で、又は代理人によって行使することができる」と定めている。議決権は組合員が総会に出席して行使するのが本来であるが、出席できない場合には、書面で又は代理人による方法で議決権を行使することを認めている。書面または代理人による議決権行使は、法律で定められているものであり、管理組合が規約等によって認めないとすることはできない。(強行規定)議決権行使書について書面による議決権の行使とは、組合員が総会に出席しないで、総会の開催前に各議案毎に賛否を記載した書面を総会の招集者に提出するです。賛否の記載のない議案をどう取り扱うか管理組合が悩むところであるが書面による議決権の行使は、各議案毎に賛否を記載した書面によって組合員の意思を明らかにするものであり賛否の記載がないものは、賛否いずれかの意思表示がなされていないのでこの場合は、当該書面を提出した組合員を総会への出席組合員として取り扱うことは可能であるが議決権は棄権と考えるべきと思います。委任状について代理人による議決権行使は、委任状によって、組合員本人から受権を受けた代理人が総会に出席して議決権を行使するものである。よって、議決権行使書と委任状は、いずれも組合員本人が総会に出席せずに議決権の行使をする方法であるが議決権行使書による場合は組合員自らが主体的に賛否の意思決定するものに対し、委任状による場合は賛否の意思決定を代理人に委ねるという点で性格が大きく異なるものです。代理人の資格については、民法又は区分所有法の法律上特に制限は設けられていません。平成28年改正で5項として代理人の資格につき一 その組合員の配偶者又は一親等の親族二 その組合員の住戸に同居する親族三 他の組合員との定めにした。総会は管理組合の最高の意思決定機関であることを踏まえると、代理人は、区分所有者としての組合員の意思が総会に適切に反映されるよう区分所有者の立場から見て利害関係が一致すると考えられる者に限定することが望ましい。今までを参考に考えると、あるマンションの議案書に添付されている議決権行使書注意書欄に、白紙委任状のように記載のない場合は議長に一任する記載は、問題になるのではないでしょうか

      5
      テーマ:
  • 30Oct
    • マンション管理士の仕事は適正化法に規定された町医者

      竹炭で作ったおしゃれな消臭インテリア【飾り竹炭】 高槻支部主催 高槻市後援11月11日(日)開催セミナー申込書はコチラ現在受付を行っていますので、メール:takatsuki-s@osaka-mankan.com、FAX:072-687-1136でお気軽にもちろん携帯:080-3784-9386までマンション管理センター10月19日発表によると2018年度のマンション管理士試験の受験申込状況は申込者数は14,227人で17年度と比べ875人(5.8%)減少マンション管理士の定義はマンション管理適正化法第2条1項第五号に下記のようになっています。第30条第1項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者をいう。となっています。区分所有法第3条ではマンションという建物に住むには区分所有者全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成しなさいとなっている。これを具体的に示すと「マンションの資産価値をできるだけ長期にわたって保全するとともに、快適な居住環境を確保すること」を区分所有者全員が住んでいる限りする必要があります。占有者は含まれませんので、注意が必要です。ところが、団体すなわち管理組合の活動を支える各区分所有者は、必要な情報・知識を持ち合わせていません。しかも、その多くは管理組合の活動に消極的なだけでなく無関心です。その結果、管理組合は4つのリスクを管理組合は抱えます。1 管理組合自らの自主性・判断力が低下し機能不全に 陥る2 管理や修繕で不当な高いコスト負担を強いられる。3 必要な保守点検や修繕が施されず、資産価値が低下する。4 規約等のルールが守られず、居住者間のトラブルが 発生して居住価値が低下する。マンション管理士は、管理組合の側に立って適切な助言や提案を行うことで、上記4項目のリスクを未然に防ぐ、あるいは、顕在化した問題をお互いが協議・解決することが大切です。マンション管理士は、水を飲むため川に連れて行くすなわち、提案。方策はさせていただきますが、最終段階の水を飲むか否かは、総会の場、標準管理規約第47条で決めることになります。築30年を超える老朽化マンションは、平成25年度末時点全国の分譲マンションのストック数(約601万戸)のおよそ2割程度を占めるにすぎませんが国土交通省によるとその棟数は20年後には約4倍に増えると予想されています。老朽化マンションが増えれば、大規模修繕への対応や管理費の滞納問題などの問題が顕在化する一方居住者の高齢化で管理組合役員のなり手不足が深刻化し、運営に窮する管理組合も増加することが予想されます。その解決の提案として第三者管理 国土交通省が外部専門家の活用パターンを提示し、マンション管理士がマンションの町医者として、マンション生活のアドバイザーがマンション管理士です。よく無料相談で管理会社にマンション管理士がいるのにさらにマンション管理士と契約するのと質問されますが管理会社に就職されている管理業務主任者兼マンション管理士がマンション管理適正化法第2条1項第五号に準拠した業務ができると思われますか。

      4
      テーマ:
  • 28Oct
    • 高槻市主催分譲マンションセミナー無事終了

      ホームページ作成サービス「グーペ」 高槻支部主催 高槻市後援11月11日(日)開催セミナー申込書はコチラ現在受付を行っていますので、メール:takatsuki-s@osaka-mankan.com、FAX:072-687-1136でお気軽にもちろん携帯:080-3784-9386まで平成30年10月28日高槻市主催分譲マンションセミナーが大阪府マンション管理士会共催にて開催無事終了しました。今回のセミナーは平成30年6月18日に発生しました大阪府北部地震の経緯等を織り交ぜながら講演をさせていただきました。今回の大阪府北部地震から4ヵ月経過しましたが直下型地震の経験を思い出しながら聞くことができました。講師から、平成28年度版を参考に管理規約を改正されましたかの質問に対して、改正されたマンションは3件でした。今回の標準管理規約改正は、東日本大震災を教訓に標準管理規約第21条、23条、51条、58条、を参考に改正の検討を提案させていただきます。地震は必ず来ます。K小学校のように、事前に災害の恐ろしさを認識し普段から災害に対して避難訓練などの行動することがあなたとあなたの家族の命を守ることができます。何の準備をしていないと、いざとなった時は何もできません。日頃の、コミュニケーションを取りながら地震対策を進めて行きましょう。

      2
      テーマ:
  • 27Oct
    • 中古物件を購入後前区分所有者の滞納金は支払うのか

      高槻支部主催 高槻市後援11月11日(日)開催セミナー申込書はコチラ現在受付を行っていますので、メール:takatsuki-s@osaka-mankan.com、FAX:072-687-1136でお気軽にもちろん携帯:080-3784-9386まで中古物件を購入後前区分所有者の滞納金は支払うのか前区分所有者が滞納した管理費等の支払義務は新区分所有者に継続されるため支払う必要があります。仲介業者は貴殿と売買契約する際に、重要事項説明を受けて、購入するマンションの管理規約等の書類修繕積立金の状況、前区分所有者の滞納状況を説明しなければなりません。説明がなければ、宅地建物取引業違反になります。売買、交換、贈与、競落によって、他人から所有権を取得したものを特定承継人といいますが、区分所有法第8条により、管理組合は債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても債権行使ができることになっています。つまり、管理組合は滞納した前所有者、またはその特定承継人である新所有者のどちらに対しても滞納管理費等を請求することができるのです。また、新所有者と前所有者の間で新所有者に支払義務がないと取り決めをした場合においても、この取り決めは当事者間のものに過ぎないため、第三者である管理組合に主張することはできません。このような取り決めをしているのは、管理費等の資金は、各区分所有者が区分所有法第19条により専有部分の持分に応じて共用部分の負担をしなければならないからです。共用部分は全員の共有だからです。(区分所有法第11条)

      4
      テーマ:
  • 26Oct
    • 標準管理規約第18条使用細則ペット飼育細則の問題点

      簡単にお店のホームページを更新「グーペ」 高槻支部主催 高槻市後援11月11日(日)開催セミナー申込書はコチラ現在受付を行っていますので、メール:takatsuki-s@osaka-mankan.com、FAX:072-687-1136でお気軽にもちろん携帯:080-3784-9386まで共用部分等と敷地の使用や管理に関する事項は総会で決議すべき事項であり、あらかじめ一般的なルールを使用細則として、総会決議により決めておくことができます。(48条4号、47条2項)基本的な事項は規約で定めておいて、規約の範囲内で具体的なルールの内容や手続きの細部などを使用細則としておき、運営上問題が生じた場合の対応が普通決議でスムーズにできるようになる。高齢化マンションはペット問題で行き詰まっています。分譲マンションが多く建築された築30年を超えるマンションでは、ほとんどがペット禁止で販売された。最近の分譲マンションは、ペット飼育可で販売されているマンションが台頭してきました。その一例が、一代限り飼育してもよいと細則を緩和した緩和したことで、かえってトラブルの火種になった。一代限りの期間が厳格に規定されていないことです。例として細則が承認され、届けた日時から一代限りは犬の寿命が15年と言われているので、そろそろマンション内のペット飼育は減るだろうと推定していたところが、実態はかえって増えてように思われる。なぜか、仲介業者が、このマンションは飼育可と話した仲介業者と一緒に購入する物件を下見したときに動物がエントランスに居るのを見てしまった。購入手続きの際、ペット飼育許可書の発行を求めた。管理組合は、このマンションは飼育禁止と告げた。購入者は、一代限りはOKすると細則で認められている。よって、許可するよう求めてきた。このように、細則を変更・作成するは、最新の注意が必要です。

      2
      テーマ:
  • 24Oct
    • 管理組合値上げに応じない結果国交省行政処分に進展

      高槻支部主催 高槻市後援11月11日(日)開催セミナー申込書はコチラ現在受付を行っていますので、メール:takatsuki-s@osaka-mankan.com、FAX:072-687-1136でお気軽にもちろん携帯:080-3784-9386まで国土交通省九州地方整備局は西日本ビル代行に対し 平成30年10月2日付でマンション管理適正化法に基づく30日の業務停止命令と指示処分を行った。委託契約をしている管理組合の組合員から九州地方整備局に法律違反しているのではないかの質問に対して九州地方整備局は西日本ビル代行に書類を持参させるなどして、内容を確認したところ今回の違反が発覚した違反行為期間はマンション管理適正化法施行当初からで15年におよぶ。マンション管理適正化法施行規則第87条3項有効な保証契約を締結しなければならないのに「管理業務の費用がカツカツで管理組合に保証料の負担をお願いしたが折り合いが、付かずにそのままきてしまった」という。これは、マンション標準管理委託契約書第5条(善管注意義務)に違反していると考えます。一歩間違えれば 管理組合資産が管理会社に取られてしまいますよ。西日本ビル代行は、マンション管理棟数はわずか2棟、主力事業はビルの清掃や設備の管理など同社の業績に与える影響は軽微だとみられる。それでも許認可業であることから徹底した法令の遵守が求められます。管理組合としても、各種セミナーに参加して情報を共有しませんか詳しくは下記に1 処分年月日 平成30年10月2日 2 処分を受けたマンション管理業者に関する事項株式会社西日本ビル代行(1)商号又は名称福岡県福岡市中央区平和5-7-35(2)代表取締役 藤 甲子郎(3)代表者氏名国土交通大臣(4)091363号(4)登録番号3 処分内容○業務停止命令(30日間)1 業務停止期間 平成30年10月16日から平成30年11月14日まで2 停止を命ずる業務の範囲 マンション管理業に係るすべての業務 ただし、業務停止の開始日前に締結した管理受託契約の同一の条件による更新及び業務停止の開始日前に締結した管理受託契約に基づく管理事務並びに業務停止の開始日前に締結された停止条件付き契約(一の管理組合の構成員全員 に対して、分譲後の管理受託契約を約するものに限る )が業務停止期間中に 。 効力発生した場合における当該管理受託契約に基づく管理事務を除く。4 処分理由複数の管理組合との管理受託契約にかかる管理業務において、収納口座の印 鑑を保管していたにもかかわらず、保証契約を締結しなかった。 このことは、法第76条及び法施行規則第87条第3項に違反し、法第82 条第2号に該当する。

      6
      テーマ:
  • 23Oct
    • 高齢化に対応する滞納金の回収方法の考え方

      【超簡単】ブログ感覚で手軽にお店のホームページ作成「グーペ」 高槻支部主催 高槻市後援11月11日(日)開催セミナー申込書はコチラ現在受付を行っていますので、メール:takatsuki-s@osaka-mankan.com、FAX:072-687-1136でお気軽にもちろん携帯:080-3784-9386まで日本にマンションが普及してから50年近く経過しました。国の発表では少子高齢化の傾向は予想よりも早まりマンション管理組合においては、建物の老朽化と居住者の高齢化という「2つの老い」にどのように対処するかが喫緊の課題となっています。そこで、理事会として今後の対応として滞納がなぜ発生するのかの基本的な事柄を考えてみませんか。まず、管理費、修繕積立金はなぜ必要なのでしょうか。戸建てを購入した人は、管理費等を別枠で通帳をもっていませんね。マンションは、戸建てと違って、1つの建物に100戸あれば、その1つを専有部分として購入し部屋から廊下を利用して外に出ることになります。廊下等は、区分所有法第4条(共用部分)で区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とはならないとなっています。その共用部分等をマンション居住者全員が管理を適切に行うためには、様々な維持管理費を賄うだけの財政基盤(資金)を確保することが必要不可欠となります。管理組合は、維持管理に必要となる諸費用を支払う資金を組合員の皆様が納付する管理費等で賄います。このため、組合員の皆さんから管理費等が期限内に納付されないと、管理組合は様々な維持管理費を資金が不足し、必要な維持管理が行えないことが考えられます。このように管理費等の滞納は、管理組合の財政状況に大きな影響を与えます。滞納が発生すると、管理費や修繕積立金の収入として計上されたうち、資金として入金しない収入が生じます。これにより、管理組合の決算報告において、収支計算上は、収入が支出を上回っていたとしても現金収入と現金支出を考えると管理費等の滞納分だけ現金収入は少なくなり必ずしも、現金収入が現金支出を上回るとは限りませんので、当年度の現金収入だけでは当年度に支払う必要がある支出を賄えないことが考えられるのです。皆様の家計簿でも短期間の収入が少なくなっても貯金を取り崩して対応していると思うと一緒で一定期間継続するような事態となれば、将来の修繕のために積み立てていた修繕積立金を通常の維持管理のための支出を賄うため取り崩す必要に迫られることになります。そうすると管理不全となり売買ができなくなり、蟻地獄に陥ってしまい出るに出られなくなります。このような話を滞納者にして、「自分のマンションは自分で守る」ことをすることです。裁判して勝っても何の意味もありません。お互いがギクシャクするだけで快適なマンションライフはどこに行っていまうのか

      1
      テーマ:
  • 20Oct
    • 平成28年度標準管理規約第47条のポイント

      【超簡単】ブログ感覚で手軽にお店のホームページ作成「グーペ」 高槻市主催 大阪府マンション管理士会共催10月28日(日)開催 分譲マンションセミナー申込はコチラ普通決議につき、総会の議事を出席組合員の議決権の過半数で決するということは、議長を含む出席組合員の議決権の過半数の賛成を得られれば可決過半数の賛成を得られなかった議事は否決となることを意味します。議長の賛成票を加えて可否同数になったときも否決です。 (ポイント)平成16年改正前には、議長は採決に加わらないという前提に立って、決議において賛否同数の場合は議長が議事を決する旨の定めがありました。(改正前の第45条2項)しかし、議長が採決に一度議決権を行使し可否同数の場合にもう一度議決権を行使できると誤解されたり議長に委任された議決権を採決時に行使でききるか否かが問題にされるなど、この定めが混乱を招くことがあった。そこで平成16年度改正により、議長も他の区分所有者と同じように議決権を行使できることとしたうえで採決は議長を含む出席組合員の過半数で決議すると改正され、現在の2項の規定になった。(原始規約が現在の2項に準拠しているか確認)特別決議についても、普通決議と同様、議長も議決権を行使することを前提として賛否がカウントされます。・特別決議を必要とするかどうかの判断総会決議事項について、敷地や共用部分等の変更を行う場合、形状または効用の著しい変更を伴うならば特別決議が必要です。(3項2号)例えば、階段室部分を改造してエレベーターを新設し、あるいは、緑地である敷地の一部にすべり台やブランコを設置して子供の遊び場に変更することはいずれも特別決議が必要な敷地・共用部分の変更になる。他方で、敷地や共用部分等の変更でも、形状または効用の著しい変更を伴わないものについては特別決議は不要です。このように、マンションを管理するうえでバリアフリー、耐震改修、防犯化など、様々な工事が必要となりますが、工事を行うために、普通決議で足りるのか、特別決議が必要なのかの判断は容易ではあるいはりません。そこで、標準管理規約では、工事に必要な総会決議に関してコメント47条関係⑤に記載があるので参考にしてください。また、マンション管理士に相談を

      5
      テーマ:
  • 19Oct
    • 第19回高槻支部マンション管理セミナー案内コミセン配布

      外でもおうちの中でも大活躍!ベビーの防寒アイテム★第19回高槻支部マンション管理セミナー案内コミセン配布高槻市内にあるコミュニティセンター19ヵ所中16ヵ所(3ヵ所は改装工事中)に10月18日(木)に平成30年11月13日(日)開催します第19回高槻支部マンション管理セミナーのチラシを配布しました。今回大阪北部地震によるブロック塀の崩壊を機に多くのコミュニティセンターのブロック塀を除去しフェンスに変更されて、建物が生き生きしていました。また、小学校では太鼓の練習しているようで大きな掛け声が、コミュニティセンターに出入りする際に聞こえて着ました。チラシはコチラをクリックして確認してください。

      2
      テーマ:
  • 18Oct
    • 消費税値上を契機に長期修繕計画と修繕積立金の見直し

      簡単にお店のホームページを更新「グーペ」 高槻市主催 大阪府マンション管理士会共催10月28日(日)開催 分譲マンションセミナー申込はコチラ政府は2019年10月から消費税を10%に値上げすることを平成30年10月15日表明そこで、この時期に長期修繕計画と修繕積立金の見直し提案をさせていただきます。消費税を10%に値上げすることを表明したこと機会にマンションの状況を知り、区分所有者修繕積立金及びその根拠となる長期修繕計画の見直しが大切です。長期修繕計画は次に掲げる不確定な事項を含んでいる。1建物及び設備の劣化の状況2社会的環境及び生活様式の変化3新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期 単価等の変動(今回のポイント)4修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、 消費税率の変動したがって、5年程度ごとに調査・診断を行いその結果に基づいて計画を見直すことが必要です。また、計画の見直しと併せて修繕積立金の額も見直さないと片手落ちになります。見直しの実施が確実に行われるようにするために、長期修繕計画及び、修繕積立金の額を一定期間ごとに見直すことを標準管理規約第32条及びコメントに記載。一方、一般的な修繕周期によると大規模修繕工事は、おおよそ12年程度ごとに行われるために、長期修繕計画の見直しは、大規模修繕工事と大規模修繕工事の中間の時期に行う場合と、大規模修繕工事の直前または直後に行う場合もあります。あるマンションでは、大規模修繕工事後に長期修繕計画の見直しを、専門委員会に依頼したが、修繕委員長が単独で、長期修繕計画の見直しに不備があるとして、委員のメンバーに閲覧せず没になったこと事例があった。委員長は、委員会のまとめ役ですから折角手配した内容を共有して、単独行動は避けましょう。大規模修繕工事関する書籍

      4
      テーマ:
  • 16Oct
    • 小規模マンションの修繕費用は割高でも居住者の協力

      高槻市主催 大阪府マンション管理士会共催10月28日(日)開催 分譲マンションセミナー申込はコチラ小規模マンションは、スラム化の危険度が高いと指摘されます。それは、小規模マンションほど1世帯が負担する、建物の維持管理にかかる費用が割高になるからです。また、建物の修繕費用は、20戸のマンションが60戸のマンションの1/3の費用ですむということは決してありません。小規模マンションは、コミュニケーションが重要です。小規模マンションには少ない人数がだからこそできることがあるはずです。昔の長屋方式です。大きなメリットは、区分所有者が少ない分住民同士の顔が見えやすく大規模マンションより意思決定がスムーズにいきやすいことです。また、近くの小売店と仲良くなった住民からマンションのメンテナンス業者を紹介してもらって維持管理してもらっても良いと考えられます。大規模修繕工事を実際に施工しているしている業者は孫、ひ孫業者が多く、近くにいるかもしれません。緊急時の対応も日頃お付き合いしているとやってくれるものです。実際の作業をするのは人間です。今回の大阪北部地震で経験しました。マンション管理組合としては、管理費等の経費の節減に努め、少しでも修繕積立金に回せるようなシステムもつくりましょう。無駄遣いをせず、上手に運営していけば大規模マンションより、建物を長生きさせる可能性はあります。マンション管理士のアドバイスも参考に

      1
      テーマ:

プロフィール

コナン

性別:
男性
血液型:
A型
お住まいの地域:
大阪府
自己紹介:
  今までマンション管理士として、 大阪(近畿圏)を中心にマンション管理組合  理事の方々と話し合...

続きを見る >

フォロー

山口マンション管理支援高槻事務所は、管理組合運営、当該マンションに適した管理規約の改正などマンションの管理に関する様々な問題に対して、専門的知識や経験を通じて解決を支援するサポーターです。




にほんブログ村




Ameba人気のブログ

Amebaトピックス