生活ごみをゴミコンテナに収納するマンションが

多いと思います。

 

梅雨時はコンテナの蓋を開けると鼻をつくような

臭いがしませんか。

 

そこで、生ごみの臭いを抑える方法を考えてみませんか

 

生ごみから発生する嫌な臭いの原因は生ごみを餌にして

増殖した菌やカビです。 

 

酢を使った簡単にできる消臭方法を紹介します。

まず、酢を水で薄めて酢スプレーを作ります。

 

水1に対して酢1の割合でスプレーボトルに入れ

振ってよく混ぜます。

 

生ごみに酢スプレーを直接吹き付けてもいいですし

ごみ袋の底全体に酢スプレーを吹き付けた

キッチンペーパーを敷いても効果的です。

 

酢には、殺菌作用があり、生ごみから繁殖した

菌やカビなどを抑える役割をします。

 

また、酸性の酢が生ごみのアルカリ性成分を中和し、

臭いを抑えます。

 

ちょっとした心がけがマンション生活を豊かにします。

 

 

 

 

 

 

高槻支部主催 高槻市後援

令和3年6月13日(日)開催セミナー は

緊急事態宣言延長のため中止とさせていただきます。

 

分譲マンションは区分所有法に基づいていろいろな

規定があり、その中で共用部分には法律で定められた

部分と、マンションごとに規約で定められた部分がある

 

区分所有法では、「数個の専有部分に通じる廊下又は

階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部に

供されるべき建物の部分」は区分所有の目的にならない

ものとしている。

この部分を「法定共用部分」という。

 

一方、集会室や管理事務所屋内駐車場やトランクルーム

などは区分所有の目的となる可能性もあり

共用空間として使うには問題となりやすい。

 

そこで区分所有法では、これらを管理規約で共用部分と

することを認めている。

これを「規約共用部分」という。

 

古いマンションでは屋内駐車場や管理室が共用部分では

なく専有部分になっているケースもあります。

この場合は管理組合の管理対象にできなくなるケースも

あるので注意が必要です。

 

バルコニーやルーフテラス、一階住戸の専用庭は、

緊急避難時やメンテナンスの通路として

使用されることがあるため、専有部分とはせず

共用部分とするのが一般的です。

 

しかし、特定の住戸が排他的に使用できるように

「専用使用権」が認められています。

この部分を「専用使用部分」という。

 

これらの計画修繕は管理組合が行うが、日常の清掃や

破損させた場合の修理は、専用使用者が負担する。

 

共用部分、専有部分の範囲は法律で定められては

いるものの、建物を管理するうえで分かりにくい部分や

問題が生じやすい部分もある。

 

そのため建物や設備のどの部位までを専有部分とするか

共用部分とするかは管理組合の判断によるところが

大きいです。

 

例えばユニットバス化されていない浴室の床の防水層や

下階の住戸に設置されるスラブ下の配水管類は

漏水事故の対応ができるよう、共用部分として

管理することが望ましいです。

 

7月よりZOOMによる管理規約改正業務を大阪府内にある

分譲マンション管理組合と2件行いたいと考えて

おりますので、よろしくお願いします。

 

 

 

 

 

 

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分譲マンションには1棟の建物を住戸ごとに区分して

分譲しているため信条の異なる所有者が複数存在する。

 

そこで、法律以外のマンションごとのルールは

「管理規約」と「使用細則」に定められています。

 

マンションに関する主要な法律として

区分所有法、マンション管理適正化法が定めれている。

 

しかし、実際のマンション管理の現場では法律で

係れていないきめ細かいルールがひつようとなります。

 

規約は区分所有法により、管理組合で定めることが

認められており、それぞれのマンションの実情に即して

作成されています。

 

管理規約には専有部分・共用部分等の範囲と用法、管理

管理組合、会計などのルールが記載されています。

 

規約に基づき、さらに詳細なルールを定めたものが

使用細則です。

 

マンションごとに、専有部分の使用方法やリフォームに

関するもの、駐車場や自転車置場に関するもの、ペット

飼育に関するものなどが作成されています。

 

管理規約はマンション管理の最高自治規範であり、

裁判でも規約に定められているかどうかが重視される。

 

規約の効力は、区分所有者の特定承継人に対しても生じ

占有者も建物などの使用方法については

区分所有者と同一の義務を負います。

 

規約は細則の違反は、理事会の決議に基づき、行為の

差止め、原状回復のために法律措置をとることができる

 

原始規約で、当時の内容が現在の法令にあおって

いなかったり、曖昧であったり、一部の区分所有者が

特別の権利を持つなどの不公平な内容になっている

こともあるため、必要に応じて、マンション管理士の

知見を得て改定しておくことが重要です。

 

なお、帰宅の設定・変更・廃止には、区分所有者及び

議決権数の3/4以上の賛成が必要です。

 

今回、改正マンション管理適正化法が、現状を鑑みて

大幅に改定されていますので

 

管理組合の合意を得て、改正されることが大事です。

 

 

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ITを活用して説明できるのは

1. 重要事項説明書の交付及び管理者等への説明

2. 契約締結後の書面の交付

3. 管理事務報告書

 

記載の3つで他の事項は対面で行うことに注意が必要

 

電磁的交付の方法

 

改正適正化法の電磁的交付の方法は4つ

 

・電子メールによる送付

・管理業者ホームページに掲載し、区分所有者等が

ダウンロードする方法

・管理業者ホームページに掲載し、区分所有者等が

閲覧する方法

・CD-R等に記録して区分所有者等に郵送又は訪問時に

手渡す。

 

区分所有者等の承諾:多数決はダメ

 

電磁的方法による場合あらかじめ管理者等及び

区分所有者等の承諾を得なければならず

承諾した区分所有者等に対してのみ、当該方法による

交付が認められることに注意が必要です。

 

・承諾の手続き

管理業者が電磁的方法により交付するときは、まず

管理業者から、管理者等及び全区分所有者等に対し

紙または電子ファイルにより承諾書式が送付される。

 

管理者等及び区分所有者等は、その内容を確認のうえ

承諾するか否かを当該承諾書に記載して

管理業者に返送、返信することになります。

 

承諾の方法

承諾は、各区分所有者等、各自から得る必要があると

されています。

 

例えば総会や理事会等における多数決によって

区分所有者等の全員から承諾を得たりすることは

できません。

 

上記のとおり電磁的方法による交付は、承諾した

区分所有者等に対してのみ行うことができるので

 

不承諾とした区分所有者等や、承諾不承諾の回答者を

しなかった区分所有者等に対しては、

 

別途従来どおりの方法で重要事項説明書の交付で

対応しなければなりません。

マンション管理委託契約は、なるべく対面説明で

トラブルを避けたいものです。

 

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コロナ非常事態宣言の中でもオリンピック開催を進める

国の方針は揺るがすことができない状態になってきた。

 

現状は、飲食店を含め多くの企業が休業、時短要請等で

売上が激減してしています。そうするとそこで働く方の

収入が連動して減収します。国は補助金を出すというが

報道では1月申請したものでも支給されていない。

 

管理組合が行う対応を検討してみましょう。

 

高齢者世帯に限らず、管理費等の滞納問題全般について

管理組合がどう対応すべきか、考えてみましょう。

 

ここでいう管理費等とはマンションの日常管理にかかる

「管理費」と、建物や設備等のメンテナンスのために

積み立てる「修繕積立金」が挙げられる。

 

加えて、駐車場使用料、駐輪場使用料、専用庭や

バルコニー使用料など、各種使用料も該当する。

まとめると、区分所有者が毎月支払う、マンションの

維持管理に必要な費用を指しています。

 

管理費等の滞納が発生した場合管理組合から管理業務を

受託している管理会社が、マンション管理委託契約書に

基づいて、滞納者に対して督促の手紙を出したり

電話をするなど、管理組合になり代わって督促業務を

実施します。

 

管理会社が行っている管理費等の督促は、最終的には

滞納金を回収することが目的です。

 

管理会社は「管理業務委託費」という報酬を得て、

マンションの管理業務に従事しています。

 

そのため弁護士法第72条に定める「弁護士以外の者が

法律事件に関する法律事務を行うことを禁止する」に

抵触します。法律の「法律事務」には「債権の回収」と

いう行為に含まれます。

 

管理組合にしてみれば管理会社にやっかいな督促業務を

力を尽くしてくれるのを期待したいところですが

弁護士法という大きな壁があり、残念ながら管理会社に

滞納金回収のすべてをまかせることはできなくのです。

 

でも、素人の団体である管理組合は、やはり管理会社に

できる限り督促業務にあたってほしいところです。

 

そこで、管理会社と上手にタッグを組んで

滞納問題にあたることが大切です。

 

マンション管理適正化指針

1マンション管理の主体はマンションの区分所有者等で

構成される管理組合であり‥…特にその経理は、健全な

会計を確保し、十分な配慮がなされる必要がある。

 

また、第三者に管理事務を委託する場合は、

その内容を十分に検討し契約する必要があると

示している。

 

 

ときめきが続く、お花の定期便bloomee(ブルーミー)