大規模修繕専業約20社談合疑い公取委立入り検査

高槻支部主催　高槻市後援

第39回高槻支部セミナー

令和７年６月８日(日)

場所：クロスパル高槻　２０１号室

時間：13:30～15:30　資料代：500円

テーマ：管理組合を取り巻く環境と大規模修繕工事に

向けた留意点について

大規模修繕専業約20社談合疑い公取委立入り検査

大規模修繕工事で談合を行っていた疑いがあるとして

公取委が首都圏の大規模修繕工事専門業者ら約20社を

立ち入り検査したと全国紙2社が3月4日夕刊で報じた。

今後の調査等の過程で違反に関与した業者が増える

可能性もあるという。

関東地方のマンション管理組合が設計・監査コンサル

業者や管理会社のもとで実施した大規模修繕工事の

見積り合わせや入札に際し、参加した専業が話し合いで

受注予定者を決め、その受注予定者が工事を受注できる

よう受注調整が行われた疑いがある。

これらの行為が独占禁止法第3条に違反する恐れが

あるとし、検査を行った。

関係者の話では、設計・監査コンサル業者や管理会社が

検査対象になる可能性については

今の時点では何とも申し上げられないとした上で

基本的な調査の対象は工事会社だとした。

報道で名前が挙がった９社のうち、３月13日時点で

検査があった自社のホームページに公表した。

国ではマンション大規模修繕工事の発注等の適正化について

（通知）を示しているのに

守らない業者は、どう考えているのでしょうか。

高経年マンション管理組合はどこにポイントをおいて

施工会社選定するのでしょうか

区分所有法等改正案 閣議決定NHK報道

高槻支部主催　高槻市後援

令和７年６月8日(日)セミナー開催決定

クロスパル高槻　13:30～15:30

区分所有法等改正案提出：令和7年３月４日11時08分報道

老朽化したマンションが増え続ける中、

政府は建物の管理や再生を円滑に進めるため、

区分所有法などマンション関連法の改正案を

3月4日閣議で決定した。

築40年以上の老朽化したマンションは全国で137万戸

マンション全体の約２割を占めていて

改正案は、適切な管理(理事会運令)や再生(例：建替え、敷地売却)を

進めるのが目的です。

区分所有法等の改正案では、マンションの管理組合が

建物の「取壊し」や「売却」「リノベーション」を

行う際の決議について、これまで必要だった

「全員合意」を緩和し「4/5の賛成」で可能にしました。

(阪神淡路大震災で被害があった建物で1名の反対で

建替えが出来なく最高裁まで裁判が継続した」

さらに、耐震基準に適合しないなどの耐震性の不足や

外壁がはがれ落ちるなどの周囲への危険性がある場合は

「3/4の賛成」に緩和される。

所在がわからない所有者については、裁判所が認めれば

決議の母数から外せるようになります。

自治体の関与強化の仕組み

改正案では適切な管理がされていないマンションに対し

自治体の関与強化の仕組みも設けられた。

老朽化したマンションが放置されると、外壁がはがれ

落ちるなど周囲に危険を及ぼす恐れがあります。

滋賀県野洲市のケースでは、長期放置された老朽化した

マンションを５年前、野洲氏市が１億円あまりかけて

所有者に代わって強制的に取壊す行政代執行に

踏み切りました。

自治体の負担が伴うケースを避けるために、

改正案では、危険性のある老朽化マンションに対して

自治体が管理状況などの報告を求めることが

できるようにするほか

建替えや取壊しなどの助言、指導、勧告を行えるように

します。

国は、マンションの建替えや敷地売却などの件数が

現状の470件あまりから改正法の施行から５年間で

1000件まで増えるよう取り組んで行く考えを示した。

管理業者管理者方式取りまとめ案説明文追加

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令和７年６月セミナー開催予定

クロスパル高槻　13:30～15:30

国土交通省は12月26日社会資本整備審議会

マンション政策小委員会が12月20日に提示した

取りまとめ案の一部で修正が施され意見公募手続きを

始めた。

10ページ「管理業者管理者方式への対応」では同方式の

導入に際し、管理者事務の受託契約に係る重要事項や

利益相反の恐れが高い行為について

区分所有者への事前の説明を義務付ける旨の箇所に

「あらかじめ管理組合に対する説明会を開始する」と

説明を加えた。

管理組合の監事は

「区分所有者に加えマンション管理士等の外部専門家を

選任することが望ましい」と「区分所有者に加え」を

追記。

マンションにおける外部管理者方式等に関するガイド

ラインで、区分所有者からも監事を選任することが

望ましいとされている点などを踏まえて修正された。

マンション政策小委員会 とりまとめ（案）参照

総会招集通知の復習

あけましておめでとうございます。

今年もブログ発信させていただきますので

よろしくお願いいたします。

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令和７年６月セミナー開催予定

クロスパル高槻　13:30～15:30

総会は、区分所有者にマンション管理運営状況を知って

もらうための、毎年1回開催しなければなりません。

そこで、総会開催の入り口である招集通知の必要性に

説明します。

総会を開催するには、招集者は、区分所有者に対して

事前に招集を通知しなければなりません。

(区分所有法第35条第１項)

招集通知を必要とするのは、総会が管理組合における

重要な事項について討議して結論を出す場であって

参加者が準備をしておかなければ、充実した討議と

採決ができないことから、事前に準備の期間を設ける

ためです。

通知については、総会ではあらかじめ通知した事項に

ついてのみ決議できるというルールがあります。

(区分所有法37条第1項　決議事項の制限)

占有者は会議の構成員ではなく、通知のあて先には

含まれませんが、区分所有法や規約などに

拘束される立場にあり、利害関係があれば、会議への

出席が認められます。

そのため、占有者の会議出席の機会を確保するため

総会の招集にあたっては、掲示を要するものと

させています。

　適法な通知がなされていなければ、仮に

決議されたとしても、原則的には決議には効力は

認められません。

通知の時期について

　総会の招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、

会議の目的たる事項を示して区分所有者に発することを

要します。(区分所有法第35条１項)

通知の時期については総会事務を迅速、円滑に行うため

あて先の場所の遠近を問わず、通知発出を基準として

その期間を、画一的に開催日の１週間前までに

発出するものとしています。(発信主義)

　通知の時期について、マンションの実情を考慮した

うえで区分所有法上、１週間という期間は、規約により

伸縮できるとされています。(区分所有法第35条第1項)

上記を受け、標準管理規約は「総会を招集するには

少なくとも会議を開く日の2週間前までに

会議の日時、場所及び目的を示して組合員に通知を

発しなければならない」として、通知期間を2週間に

伸長しています。(規約第43条1項)

法の定めに比較し長い通知発出期間を設定したのは

事前に十分熟慮してから総会にのぞむことが求められと

性能向上工事を進める際の工夫点住宅金融支援機構公表

高槻支部主催　高槻市後援

令和７年６月セミナー開催予定

クロスパル高槻　13:30～15:30

住宅金融支援機構は令和6年12月6日長寿命化を目指す

築40年以上の高経年マンション管理組合向けの冊子

『性能向上工事を進める際の工夫点』を作成・公表

第1章では一般的な大規模修繕工事と性能向上工事との

相違点と注意すべきポイントを提示。

建替えも含めたマンションの将来ビジョン策定、

複数の資金計画の比較検討や長期修繕計画の見直しなど

挙げている。

第2章では工事事例として耐震改修と省エネ改修、

排水管工事の各概要と実例を紹介していますので

参考にされてはいかがでしょうか。