標題の件、明日リリースします。
内容は、7月19日に行われた講演内容の一部を記事化したものです。
また、内容のノーカット版の動画も無料プレゼントしております。
詳しくは、明日発行するNEWSの編集後記をご覧ください。
内容は以下通りです。
・業者選定、一番効果的な質問とは
・電力自由化、我が家でもシュミレーション
・缶ジュースの自動販売機設置、収益は・・・
・自主管理の問題点とは
CM方式、少し大規模修繕を勉強をされた方ならご存知の事と思います。
CM（コンストラクション・マネジメント）とは、CM（Construction Manager）に
監督職員・請負者以外の第三者として、監督業務の一部を補完する
方式のことです。
CM担当者が適切な指示、監督、業者選定をすることで不要なコストを
省クことができる新しい発注方式ではあります。
工程ごとに付呪数業者に見積もりを取り、最も条件の良い業者に発注
するということも可能になります。
既に、大掛かりな工事ではこの方式が採用されており効果が出ています。
では、マンションの大規模修繕にこの方式を使うべきでしょうか？
結論から言うと、使わないほうが無難です。確かにメリットはあります。
ですが、誰も言わない決定的なデメリットがあるからです。
素晴らしいCMが見つかり、大規模修繕が一見成功したとしましょう。
瑕疵というのは、時間の経過とともに表面化します。
万が一瑕疵が表面化した場合の責任の所在が明確にならず、その
修繕が滞る可能性があるからです。
例えば、ある区画で漏水が数年後に発生したとしましょう。その原因を
調べるのに誰位頼んだらいいのでしょう？
外壁修繕と屋上防水の業者が異なり、各々が自社の責任でないと言わ
れたらどのように対応するべきか？
１社に大規模修繕工事を任せた場合、いずれの箇所の瑕疵が表面化
した場合でもその修繕責任は1社、担当者を呼び修繕依頼をすれば
済みます。
施工業者は、真剣に複数業者より選択する必要は当然あります。
その業者に全行程を任せることで当該業者は責任逃れをすることが
できなくなるので、より真剣に取り組まざる負えなくなるのです。
自衛隊とネガティブリストの関係は、『駆けつけ警備』で有名です。
自衛隊法で、『やっていいとされていない』 行為はシてはいけない。
だから、自衛隊法の改正が必要、これがネガティブリストの考え方
です。
他の国では、真逆の『ポジティブリスト』が普通です。
すなわち、『やってはいけないと書いていないことはやっていい』
となります。
極端な事例として、電子レンジの説明書にペットの乾燥に使っては
行けない、これが説明書に書いていないので行い、その損害について
訴訟が起こされる。
これはこれで、問題ではありますが、法律が変更となった場合は
それに対し、管理規則の変更、追加は決める必要はあるようです。
民泊、多くの管理組合では、以前このような仕組み自体がないので
これに関する管理規則はないと思われます。
これをポジティブリスト方式で考えると、『管理規則で民泊禁止となっていない』
= 『民泊OK』 の解釈ができ、一区分所有者が実際に民泊客を募集しても
誰も禁止することはできません。
管理規約に記載がない以上、禁止の根拠が無いからです。
区分所有者の全員がネガティブリスト形式で考えてくれるとは限りません。
中には、ポジティブリスト方式で考える方だ出ても不思議ではありません。
転ばぬ先の杖 とはよく行ったもの。 民泊特区のマンション管理組合さん
は、早急に管理規則の変更、追加をすることをお勧めします。
うちのマンションは、民泊特区の地域でないので関係ない！ と思われる
かもしれません。 確かに、今は・・です。
過去、特区、限定で始めたものが、急激に制限が撤廃された事例は山ほど
あります。 人材派遣・・最初は特殊技能者限定でしたが、ご存知の通り
今は制限がなくなってきました。
民泊もこうならない保証はありません。どうも、今のところは特区での運用が
うまく行っていないようで、すぐに全国展開はないようですが、用心に越した
ことはありません。
国土交通省の標準管理規約
私のマンションには、関係ない と思っていませんか？
実は、標準管理規約とはマンションの管理規約は
これを基準に作られています。
その規約が今年の３月に変更となっています。
http://www.mlit.go.jp/common/001122894.pdf
端的にいうと、管理組合の理事会メンバーは
区分所有者しかなれなかったが、外部の専門家も
なれるようになりました。
内容を確認するとマンション管理を適正に行うために
外部の人間の活用を勧める内容となっています。
ただ、その中で頻繁に出てくる
『公益財団法人 マンション管理適正化推進センター』
役員構成をを見れば『天下り』ということが明かります。
ここで大事なことは、その団体の性格よりもマンションの
管理に関心を持って取り組む必要を啓発している点です。
大規模修繕のガイドラインと同一線上にあります。
この場合は、『良好な状態の中古物件を流通させる』が
主目的、そのために大規模修繕をして、資産価値を
保ちましょう。
今回はメンバーに専門家を入れることで意見集約を
図り、管理を適正化するために活用しましょうです。
この中にされげなく入れられている『建て替えに対して考慮』
も入れられていることに注意が必要です。
外部の専門家が本当に管理組合の資産価値を高めるための
検討をするか、何らかの益誘導を目的としているかを
しっかりとい分けることが重要となります。
ただ、
商業出版で、『小規模マンション大規模修繕のカラクリ』
を出版してから、取材依頼がありました。
出版社がダイヤモンド社なので多くの書店に並ぶことに
なりそうです。
当方のパートは、10～15ページ、来年1月に店頭に並ぶ
予定です。
今回は、商業出版された本の内容に加え、その背景に
ついても触れていく予定です。
大阪、東京都大田区の民泊特区では、民泊を許可しています。
これがうまく行けば全国展開する流れです。
この民泊、マンション特に分譲マンションにはそぐわない、
むしろ有害と考えるのは当方だけでしょうか？
元々、民泊とは親が子育てを終え、子供が家を出ていき
家に空き部屋がある、それを旅行者等に使ってもらおう
そしてそれがちょっとしたお小遣いになる。
ペンションという言葉は、『年金』という意味です。
それを、『外国人旅行者が増加に対応する宿泊施設が足りない』
だけの理由で民泊特区を作ってもトラブルを増やすだけのように
思えます。分譲マンションはセキュリティーがしっかりとしています。
ただ、これは外部からの無断侵入に関してのみ有効に働きます。
民泊客は当然部屋に入るために入り口のセキュリティーは
簡単に突破できます。目的が宿泊でなかったとしても・・・
また、マンション特有のルール、日本独自のルール、毎回
異なる宿泊客が100％完全に理解し、遵守することは期待薄です。
閑静なマンションに、大勢でどやどやと押しかけ、大きな生活音、
匂い、ルール外のゴミ出し、注意しようにも言葉がわからない、
毎回毎回宿泊客が異なる こんなマンションを購入したいと
考える人はいるでしょうか？
買いたい人が少ないということはそれだけ資産価値がないと
言うことになります。
日経新聞にも掲載がありましたが、民泊可否管理規約に明記を
求めています。
最近では、ネガティブルールが当たり前のようになってきています。
『やっていけないと決まっていないものはやっていい』という思考です。
その考え方から言うと、『管理規約に民泊禁止が記載されていない』
は、『民泊OK』となってしまうのです。
早い時点で、民泊に関する規則を作ることをお勧めします。
また、本来マンションの売却が個人の自由に行えることも問題、
後にどのような迷惑をかける人が入ってくるかわからないからです。
この点、変に日本は個人の権利が守られている様に感じるのは
当方だけでしょうか？
大規模修繕比較.com 運営責任者
長岡です。
『小規模マンション大規模修繕のカラクリ』の商業出版を
記念して、現在アマゾンキャンペーンを実施中です。
キャンペーンサイト
http://gu-works.com/amazon-soukai/
キャンペーン参加いただいた方には
以下のプレセントを漏れなく差し上げます。
いずれも、これから大規模修繕を計画、
進行中の管理組合の理事長さんには
即戦力となる内容のプレゼントですので、
ぜひ、お受け取りください。
プレゼントの内容は以下のとおりです。
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大規模修繕 『本書方式提案資料』
編集可能データ＆提案事例動画付き
キャンペーンサイト
http://gu-works.com/amazon-soukai/
明日の24時で終了です。
忘れないうちにプレゼントをお受け取りください。
大規模修繕比較.com 運営責任者
長岡です。
商業出版で、
『小規模マンション大規模修繕のカラクリ』
という書籍を出しました。
これを記念して、アマゾンキャンペーンを
11月10日～11日開催いたします。
キャンペーンサイト
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※キャンペーン開催前のために現在は
入力できません。
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商業出版した書籍のアマゾンキャンペーンを行うことになりました。
http://gu-works.com/amazon-soukai/
よろしければ、ご紹介頂ければ幸いです。
『小規模マンション大規模修繕のカラクリ』
管理組合さんにすぐに役立つ、３つのプレゼントをプレゼント！
キャンペーン期間１１月１０日～１１日、詳しくは
http://gu-works.com/amazon-soukai/
をご覧ください。
商業出版、『小規模マンション大規模修繕のカラクリ』を出してから
質問を受けることが多くなってきました。
標題の件、ご質問のあった方、なんと分譲マンションの
区分所有者さんでした。
まず、２つの大きな勘違いをされていることに気が付きませんでしょうか？
１つは、『家賃』
分譲マンションの場合、ご自身が所有者ですので誰にも
家賃を支払う必要はありません。
家賃というのは、所有者が他にいてそのマンションを借りて
いるのでその対価として支払うものだからです。
この場合、一括で分譲マンションを購入したのではなくローン
で支払いをして月々分割してお支払になっているので、
その額が以前賃貸マンションにお住いになっていたこと、
その時の支払いと勘違いしているようです。
２つ目は、『管理費』
この言葉は、注意が必要です。
というのも、『日常管理費』と『修繕積立金』の合計額をこのように
管理会社が言っている事があるからです。
日常管理費と修繕積立金は性格が全く異なります。
一番の違いは、そのお金がどこに流れるかです。
前者は、管理会社に入る費用、後者は管理組合の口座に貯まる
費用です。
人の良い管理組合さんは、『この管理費なら安くていい』。
前者が60％、後者が40％でも、その逆でも合計額は一緒です。
ただ、後者が少ない場合、いざ、大規模修繕を行おうとしたときに
費用が足りないことを知るようになります。
これではもう遅いのです。
今からでも、遅くありません。しっかりと、その内容を確認しましょう！