<<<結論>>>
買い住戸もあれば、購入すべきでない住戸もある
【第2期 Tower6について】
<<<相場>>>
・第2期Sky Duoの予定平均坪単価：約415万円
・板状棟SUN VILLAGEの平均坪単価：約525万円
・板状棟PARK VILLAGEの平均坪単価：約550万円
・板状棟SEA VILLAGEの平均坪単価：約550万円
・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンスの平均坪単価：約530万円
・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンスの平均坪単価：約550万円
・パークタワー晴海の平均坪単価：約580万円
・THE TOKYO TOWERSの平均坪単価：約530万円
・勝どきザ・タワーの平均坪単価：約575万円
相場については以上になります。
【Sky Duo】
第2期Sky Duoが中央区アドレス×新築タワーマンションなのにも関わらず、平均坪単価は415万円と群を抜いて、お安い価格です。周辺マンションと比較しても、坪100万円以上安いため、最後の最後まで抽選会にトライしたくなる気持ちは大いに理解できます。
【板状棟】
一方で、ほとんどが転売住戸の板状棟については坪525〜550万円前後で動いております。同じエリアに建設される新築タワーマンションが坪415万円ですから、比較するとお高く感じるものの、中央区アドレス×新築となると坪550万円前後で購入できる物件は存在しません。
【パークハウス晴海タワーズ&パークタワー晴海】
晴海フラッグの比較対象として、ザ・パークハウス晴海タワーズとパークタワー晴海をあげております。理由は最寄駅まで徒歩12分前後かかるためです。(晴海フラッグは勝どき駅まで徒歩18分)。徒歩6分という差があるものの、平均坪単価は板状棟とほとんど変わりません。この駅距離をどのように捉えるかによって選択肢は変わってきそうです。
【THE TOKYO TOWERS】
また、築15年以上経過しているTHE TOKYO TOWERSも坪単価530万円前後で動いています。これまでの物件と比較すると築年数は経過しているものの、勝どき駅まで徒歩6分であり、その魅力は大きいと思います。
【勝どきザ・タワー】
勝どきザ・タワーは坪単価600万円で購入できるかどうかの価格帯で動いております。当物件は築年数8年であり、勝どき駅まで徒歩7分、今回ご紹介したマンションの中では築地市場跡地に最も近い物件です。
以上のことを踏まえると、主な選択肢は以下の5つに絞られます。
※予算は坪600万円以内と想定しております。
①.予算が最も重要。坪500万円以上は厳しい
→Sky Duoに申込み、大抽選会に臨みましょう。残念ながら、外れてしまった場合はエリアを変える必要があります。
②.必ず新築希望。約+6分の駅距離は許容可
→Sky Duoにトライor晴海フラッグの転売住戸に決めてしまうのも一つの手です。Sky Duoの販売が終了した時点で現在ほどの選択肢は残っていないことが予想されます。
③.築10年以内の中古マンションなら可。若干の遠さはあるが、駅距離はある程度確保したい。
→ ザ・パークハウス晴海タワーズやパークタワー晴海は最寄駅から徒歩12分前後のため、駅近とは言えないものの、同価格帯の晴海フラッグよりは近いです。また、築10年以内のため、リフォームは必要のない可能性が高いです。
④.より駅距離を優先。築20年以内なら中古マンション可
→ザ・パークハウス晴海タワーズやパークタワー晴海より駅距離を優先し、もう少し築古を許容できる場合はTHE TOKYO TOWERSが候補になってきます。
5.駅距離も重視、築浅物件を希望
→さらに条件がよい物件となると勝どきザ・タワーが候補にあげられます。現時点では坪単価600万円以内で購入できる可能性が高いです。より注目されるであろう築地市場跡地にも近く、さらなる価格上昇が見込まれるため、早めのご決断をオススメします。
<<<板状棟のオススメ住戸>>>
※異論は認めます
私が晴海フラッグを購入するのであれば、70㎡以上(可能であれば80㎡以上)×3LDK以上×ファミリータイプを選択します。
わざわざ駅から離れた場所を選択するわけですから、広さは確保したいところです。また、出口戦略を考慮するとターゲットはDINKs(基本的に駅近希望が多いため)よりも、子連れ世帯になることが予想され、後々のことを考えるとファミリータイプ向け住戸の購入をオススメします。
【SUN VILLAGE】
B棟 北西向き/眺望
室内
・C棟 北西向き 3LDK 92.78㎡ 16階
1億3900万円 @495万円
C棟 北西向き/眺望
室内
【PARK VILLAGE】
・D棟 南向き 3LDK 88.68㎡ 13階
1億3350万円 @497万円
室内
【SEA VILLAGE】
・D棟 南向き 3LDK 98.73㎡ 3階
1億5500万円 @519万円
D棟 南向き/眺望
<<<その他オススメ住戸>>>
※異論は認めます
他物件についても間取りや広さ、眺望、向きを考慮した上で探しましたが、現時点でおすすめの住戸は一つだけでした。お部屋の状態も良さそうですし、眺望も目の前にタワーマンションがあるものの、距離があるため、そこまで気にならないと思います。間取りについても梁が外側に出ていることで、比較的使いやすそうな印象です。3LDKに変更も可能です。
【勝どきザ・タワー】
・南向き 2LDK 78.02㎡ 43階
1億3980万円 @592万円
南向き/眺望
室内
<<<まとめ>>>
通勤事情や駅距離を許容できるのであれば、一部板状棟・転売住戸もオススメです。人それぞれ、属性や家族構成、希望条件は異なるため、取れる選択肢は限られてくると思います。今回は周辺相場と比較しながら、晴海フラッグ転売住戸について言及してきました。転売=割高と判断するのではなく、ご自身の条件に則した物件もあると思いますので、情報を精査し、ご判断していただければと思います。