【商業施設・学区】
商業施設については以下の通りです。
最も近いコンビニはファミリーマートで徒歩1分です。
スーパーマーケットについては表参道駅から今作までの動線内だと紀ノ国屋インターナショナル青山店、単純な近さでいえば成城石井西麻布店になります。
【教育施設】
学区は港区で最も有名な公立小学校の一つである、「青南小学校」となります。この小学校に通わせるために当該物件をご検討される方も一定数いらっしゃるのではないでしょうか。
【東〜南東】
手前から西麻布エリア、その奥に六本木ヒルズ、そして東京タワーが望めます。
※注意していただきたいのが「六本木5丁目プロジェクト」が完成した場合、ほぼ間違いなく東京タワーは見えなくなることが予想されます。
7階/東向き
【南〜南西】
恵比寿や目黒方面の眺望となっております。手前に見えるのが住友不動産のグランドヒルズ南青山です。
7階/南向き
【西〜北西】
青山学院大学や渋谷、原宿方面の景色です。
10階/北西向き
【北〜北東】
表参道や青山霊園の緑がご覧いただけます。
18階相当の高さでもお墓が視界に入ってくるので、そこは好みによって判断が分かれてきそうです。
7階/北向き
<<<外観・間取り>>>
今作は21階建てのマンションですが若干のペンシル感は否めません。これはパークコート乃木坂と似ております。ただ、細身であるからこそ角住戸率が83%以上と高く、13階以上にいたっては100%角住戸となっています。
確定ではありませんが、車寄せはなさそうです。タクシー利用の多い方だと乗り降りする際に非常に不便であることが予想されます。
外観は全体的に茶系の配色にすることで落ち着いた印象を受けます。具体的な造りについてはモデルルーム訪問後、共有させていただきます！
骨董通りは人通りも多いです。マンションを囲むように植栽があり、通行人からの視界を遮る役割を果たしてくれています。
【外観】
【間取り】
今作の魅力の一つにリビングダイニング天井高が約2,750mm以上ある点があげられます。
具体的には階数ごとに分けられております。
6〜12階住戸：約2,750mm
13〜18階住戸：約2,850mm
19階住戸：約3,000mm
間取り全体の印象としては梁が気になります。ところどころ、お部屋の内側に柱が食い込んでいることでデッドスペースが生じております。
・61Atype 61.70㎡ 2LDK+2WIC+SIC
・80Atype 80.00㎡ 3LDK+WIC+SIC+S
・100Atype 100.11㎡ 3LDK+WIC+SIC
・143Atype 143.42㎡ 3LDK+3WIC+SIC+2S
【各住戸配置図】
7階/住戸配置図
10階/住戸配置図
13階/住戸配置図
15階/住戸配置図
20階/住戸配置図
<<<予想価格>>>
結論：最低坪単価990万円〜
新築ではあるのの、定期借地物件ですので予想が難しいです…
定期借地権については以下URLをご参照ください。
【稲垣ヨシクニさんの定期借地権について】
周辺相場を確認してみましょう！
1.グランドヒルズ南青山
2022年築 表参道駅 徒歩12分 住友不動産分譲
先着順住戸：約坪単価1050万円〜1200万円
2.青山ザ・タワー
2004年築 表参道駅 徒歩9分 野村不動産分譲
現在の坪単価：約935万円
3.パークコート青山ザ・タワー
2017年築 青山一丁目駅 徒歩3分 三井不動産分譲
現在の坪単価：約1345万円
4.ザ・パークハウスグラン南青山
2016年築 表参道駅 徒歩4分 三菱地所分譲
現在の坪単価：約1395万円
5.ザ・パークハウスグラン南青山四丁目
2018年築 表参道駅 徒歩8分 三菱地所分譲
現在の坪単価：参考データなし
6. ザ・パークハウスグラン南青山高樹町
2017年築 表参道駅 徒歩14分 三菱地所分譲
現在の坪単価：約890万円
<<<まとめ>>>
重要な部分である価格がわからないので、現時点で総合的な判断をするのは難しいです。
既に公表されている情報だけで申し上げると、立地については定期借地権ならではの、圧倒的な超スペシャルエリアかと言われれば、そんなことはないと思います。また、定期借地権は資産性=リセールバリューという観点でみてしまうと所有権マンションには敵いません。
したがって、周辺の新築や中古マンション(所有権)に手は届かないものの、港区・表参道・南青山に強い思い入れがある方には合ってくる物件でしょう。
少なくとも、今後港区×山手線内側の大手デベロッパー新築マンションは今作より値段が高いです…