【ピアース文京小石川】
今回、ご紹介するのは都心人気エリアの一つ文京区の「ピアース文京小石川」です。
事前説明会に参加してきましたので共有させていただければと思います。
<物件概要>
所在地：東京都文京区小石川3丁目97-1,97-64
交通：東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩8分
都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅 徒歩8分
総戸数：38戸
規模：地上8階建
駐車場：3台
間取り：1LDK〜3LDK
専有面積：34.42㎡〜71.46㎡
完成予定日：2025年3月下旬
引き渡し日：2025年4月下旬
<現地案内図>
(ピアース文京小石川HPより引用)
<エリア>
文京区は高級住宅街と言われるのは関口・白山と言われております。今回の建設地は文京区の中でも比較的、駅に近いエリアとなっており周辺は戸建て住戸が建ち並んでおります。
最寄駅である「春日」駅と「後楽園」駅からはフラットアプローチではあるものの、距離は徒歩8分となります。南北線や大江戸線は地下深くに潜るため実質、電車に乗るまでは12〜3分はかかりそうです。そのため文京区の中では駅寄りのエリアではあるものの、パークコート文京小石川ザ・タワーなどを考えると駅近という物件ではありません。
再開発という意味では駅前の「文京GARDEN」がありますが、その開発は佳境を迎えております。説明会で東京駅まで4km圏内であり、大手町や八重洲で行われる再開発の恩恵を受けられるとの説明がありましたが、私自身の考えは不動産の価値として再開発の恩恵を受けれる距離は徒歩圏だと考えています。従って、いくら東京駅で再開発がされようと物件価値を引き上げる要因にはならないと思います。
<眺望>
以前準備中とのことで、CG映像などはありませんでした。予想でしかありませんが4階〜5階以上になればある程度の抜け感は得られると思います。
<周辺相場>
新築マンションの購入を考える上で中古相場は必ず確認すべきですので、今回も見ていきたいと思います。
1.ブランズ文京小石川レジデンス
>>>9580万円 坪単価524万円 2LDK 60.36㎡ 南東・南西向き角住戸 3階 築4年
2.パークコート文京小石川ザ・タワー
(Ken corporationHPより引用)
>>>17,890万円 坪単価869万円 2LDK 68.02㎡
東向き 8階 築2年 春日駅直結
>>>18,480万円 坪単価898万円 2LDK 68.02㎡
東向き 31階
>>>22,800万円 坪単価923万円 2LDK 81.62㎡
東向き 18階
3.アトラスタワー小石川
(Ken corporationHPより引用)
>>>10,800円 坪単価521万円 2LDK 68.52㎡
南向き 9階 築20年 春日駅徒歩1分
>>>11,980万円 坪単価524万円 2LDK 75.59㎡
西向き 2階
<価格>
価格はまさかの未定でした。ただ周辺に新築マンションが販売されており、価格は少なくともそれ以上になりそうとのことでした。具体的な坪単価としては70㎡で坪単価700万円は超えてくるとのことでした。
<内装>
旭化成不動産同様、モデルルームは作らず似たお部屋の仕様を確認するというスタイルでした。
感想を述べると予定価格ですが坪単価700万円する物件にしては物足りない。という印象です。
仕様を見ていくと
内廊下
キッチン・洗面・トイレ/シーザーストーン
ローシルエットトイレ
廊下タイル張り/600mm×600mm
キッチン/グローエ
エアコン/壁掛けのみ
ディスポーザーなし
トランクルームなし
ゴミ置き場/地下1階
天井高/2450mm
バルコニー幅/1250mm
共用部/エントランスホールのみ
などが挙げられます。
<周辺環境>
スーパー/ダイエー小石川 徒歩4分 24時間営業
クイーンズ伊勢丹など
商業施設/東京ドームシティなど
学区/礫川小学校・第三中学校
<総評>
周辺新築マンションを加味してとのことですが、駅・徒歩8分の距離で坪単価700万円以上であることに正直、驚きました。そして坪単価700万円以上であるものの、残念ながら設備仕様の物足りなさを感じてしまいました。
再開発の話では東京駅の話題が出ましたが、直通でアクセスできるものの、上述した通り不動産価値につながる距離間ではないと考えています。
主観になりますが、坪単価700万円以上出すのであれば港区・千代田区・中央区の中古物件を隈なく探し、購入したいところです。(そのような出物は少ないものの、毎日定期的に住まいサイトを確認していれば可能性は0ではありません)