【パークシティ高田馬場】

今回、ご紹介するのはパークシティ高田馬場です！

全国初のマンション内に学童保育がある物件となっております。

<総評>

山手線「高田馬場」駅から徒歩7分の距離に三井不動産主導の"パークシティ高田馬場"が建設されます。全国初の学童保育サービスやマンション内に自然を感じることができる屋上庭園や中庭を設けており(詳細については後述してます)、共働き夫婦や子供にとって嬉しい共用施設が作られます。(夫婦共働き世帯が増えつつ、少子化が進む昨今において、同マンション内にお子様を預ける施設があり、子供にとって魅力的な共用施設が数多く存在する"パークシティ高田馬場"は最先端なマンションと感じております)

また、都心でありながら、広い土地を必要とする「パークシティシリーズ」が建設されることは珍しく、その点においても希少性のある物件の一つと言えます。

<物件概要>

所在地：東京都新宿区高田馬場4丁目

交通：JR山手線「高田馬場駅」徒歩7分

東京メトロ東西線「高田馬場駅」徒歩7分

西武新宿線「高田馬場駅」徒歩7分

総戸数：325戸

規模：13階建て

売主：三井不動産レジデンシャル

施工：佐藤工業

専有面積：36.01㎡〜127.52㎡(一部住戸トランクルームあり)

竣工予定：2025年5月下旬

引き渡し予定：2025年5月下旬

駐車場：機械式72台平面5台

<現地案内図>

(パークシティ高田馬場HPより出典)

<エリア>

場所：高田馬場駅自体は早稲田大学をはじめ、多くの学生や会社員が利用する駅であり平日は特に終日混んでいる駅となります。

ただ都心へのアクセスは抜群で山手線はもちろん、東西線では神楽坂や日本橋、大手町まで一本で行けます。休日においては西武新宿線で秩父や川越へ足を伸ばすことができ、行動の選択肢が増えることは間違いないです。

(パークシティ高田馬場HPより出典)

周辺においても居酒屋や商業施設も多く、常に賑わっている印象です。このような環境を好まれる方もいらっしゃれば、苦手の方もいらっしゃると思いますので購入を検討されてる方は一度は高田馬場駅を訪れることをオススメします。

ただ建設場所については学生が向かう方向とは逆方面になるため、些か落ち着いた印象を持つことができると思います。

元々はエンターテイメント施設があった場所で、その土地を三井不動産が取得し、新築マンションとして販売する形になりました。

<眺望・配棟計画>

配棟計画：マンションの配置は口の字型(三田ガーデンヒルズと似ています)です。

早稲田通りに面しているのはタワーレジデンス(13階建て・北向き)、南側はサウスレジデンス(7階建て)、西側のウェストレジデンス(7階建て)、東側のイーストレジデンス(5階建て)になります。

(パークシティ高田馬場HPより出典)

眺望：北側のタワーレジデンスの高層階南向きは当物件の中庭と抜け感のある眺望が得られることになります。

いずれにせよ、周辺は住宅街のため外向きの棟を購入するのであれば高層階でないと抜け感は得られません。(低層階の場合、価格は抑えられますが)

中向きであれば中庭眺望の恩恵を受けらやすい低層階の方が人気のため、価格はその分高くなります。

<価格>

価格：全体の坪単価は約650万円ほどになります。(お部屋によっては間取りの割に若干高い。という印象は私だけでしょうか)

大きく2つにわけてお話ししたいと思います。

1.60㎡台〜70㎡台・12,000万円〜3000万円

(坪単価560万円〜650万円前後)のお部屋については若干間取りについて思うところはありますが、共用施設や都心への利便性など総合的に考えると好印象を持っております。(下記画像を参照)

>>>10,000〜10,999万円坪単価569〜626万円

EW58D 2LDK 58.04㎡

(パークシティ高田馬場HPより出典)

>>>13,000〜13,999万円坪単価586〜631万円

Ss73AR 3LDK 73.24㎡

(パークシティ高田馬場HPより出展)

2.80㎡台・19,000万円〜19,999万円

(坪単価760万円〜800万円前後)のお部屋については購入は悩ましい。という印象です。

この間取りならば他の物件を検討しても良いのではないかと思います。(下記写真参照)

>>>19,000〜19,999万円坪単価758〜798万円

Ts82C 3LDK 82.82㎡

(パークシティ高田馬場HPより出典)

<周辺相場>

相場観：周辺中古物件と比較するとわかりますが、当物件の価格は少し高めの設定です。

1.プラウド高田馬場

築年：2021年

交通：高田馬場駅徒歩4分

総戸数：135戸

規模：9階建て

売主：野村不動産

新築時坪単価：約465万円

過去事例

>>>6400万円坪単価480万円 44㎡

2.スカイフォレストレジデンス

築年：2014年

交通：高田馬場駅徒歩6分

総戸数：361戸

規模：26階建て

売主：住友不動産

新築時坪単価：約405万円

>>>14,500万円坪単価652万円 73.45㎡

3LDK 18階南東向き

>>>8180万円坪単価646万円 41.86㎡

1LDK 10階北東向き

<共用部>

共用施設：中庭には5000本を超える植栽だけでなく、池を設置するためお子様からするとからワクワク感満載の共用部が設けられます。

上述しましたが、ウェストレジデンスとサウスレジデンスの屋上には屋上庭園が作られます。(青山フラワーマーケット姉妹ブランドのパーカーズ監修)菜園のみならず、ベンチ等の憩いの場も設置されるため大人の方の利用も多くなりそうです。

加えて、テントが設置できる空間を設けており都心にいながら、プチキャンプを楽しむことができます。中庭の植栽や池同様、お子様の心をくすぶる仕掛けが数多くあります。

(パークシティ高田馬場HPより出典)

マンション内学童保育サービス：全国初の試みです。明光キッズが運営し、預かりだけでなく習い事についても受講可能です。(分譲後は居住者の方で運営していく必要はあるので、難しい部分もあるとは思います)

駐車場：設置率23%と低めです。高価格帯のお部屋に優先権を付ける形で販売するのが濃厚です。

その他の共用施設：スタディブース、マルチスタジオ、会議室、コミュニティスペース、ゲストルーム2部屋、屋上庭園に繋がるパーティルームとキッズルーム。

<周辺環境>

スーパー：マルエツプチ(24時間営業)徒歩1〜2分

オオゼキ徒歩3分

学区：戸塚第三小学校徒歩6分

新宿西戸山中学校徒歩7分

公園：おとめ山公園徒歩13分、戸山公園徒歩11分、落合中央公園徒歩7分、せせらぎの里公苑徒歩7分などが近場にあります。

(パークシティ高田馬場HPより出典)

高速：初台南料金所か護国寺料金所を利用することになりそうです。

羽田空港まで車で約40分。

成田空港まで車で約75分です。

<購入について>

高田馬場駅徒歩7分ということで、「ワールドタワーレジデンス」や「グランドシティタワー池袋」など駅直結の新築マンションと比較すると駅距離を感じる物件だと思います。(その分価格も高いですが)加えて、高田馬場駅周辺で子育てしていきたい層がどれほどいるのか。を考えると難しいところです。

近場の人気ファミリーエリアといえば目白が挙げられますが、飛車角落ちとまでは言いませんが目白に軍配は上がると思います。だからこそ、売主側も共用施設に力を入れている物件であり、そこに惹かれるかどうかだと思います。

つまり、購入ポイントの分かれ目は「山手線・東西線・西武新宿線から徒歩7分の距離ではあるものの、児童保育含めソフト・ハード面のサービスが気に入っているかどうか」です。

そして、上述させていただきましたが2億円前後のお部屋を購入するならグランドシティタワー池袋など他物件を考えても良いと思います。

1億2000〜3000万円のお部屋については、第一次取得者には合ってくると思います。