【三田ガーデンヒルズ】
今回ご紹介するのは"三田ガーデンヒルズ"です！
もう大分、販売が進んでいますが2023年の注目新築マンションということでご紹介させてください！(ブログ開設したのが最近のため、遅くなりましたがどうしても紹介したい物件でして…)
<総評>
随分と前から話題にはなっていた、物件がとうとう販売に出され多くの富裕層が購入を検討している物件になります。広尾にもガーデンヒルズがありますが、その2作目にあたる形です。
売主の三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスが相当力を入れている物件であり、受けられるサービスや共用施設は「最高峰」と言っても過言ではないのかなと思います。(上には上があるのかもしれませんが、庶民には知り得ない世界です…)
その分、価格も高く平均坪単価は1300万円前後になります。三田ガーデンヒルズとワールドタワーレジデンスが販売に出された時は都心新築マンション平均価格が大きく変わるほどです。
総戸数が1002戸ということもあり、大規模なプロジェクトととなります。
大人気物件ですし、売れないなんてことはないと思いますが、この敷地面積に対して総戸数が少し多いように感じており、それに起因し、一部の間取りで歪さを感じるお部屋もあります。
<物件概要>
売主：三井不動産レジデンシャル 三菱地所レジデンス
施工：大成建設
専有面積：29.34平米〜376.50平米
総戸数：1002戸
規模：14階建て
価格：
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番駅」徒歩6〜7分
都営地下鉄三田線「芝公園駅」徒歩10〜12分
所在地：東京都港区三田1丁目
竣工予定：2025年3月下旬
駐車場：501台(機械式459台 平置き42台)
<現地案内図>
(三田ガーデンヒルズHPより引用)
<エリア>
場所：建設地は旧逓信省があった場所で周囲にはイタリア大使館やオーストラリア大使館があり、南側には綱町三井倶楽部があります。麻布十番から少し丘の上に建設されているということで都心の喧騒を感じない場所となっております。
丘の上に建設されると申し上げましたが、高低差を把握した上で、エントランスを作っておりますので麻布十番駅から当物件までフラットアプローチをすることができます。
駅までの道のりや古川周辺の環境については今後、三田小山町西地区第一種市街地再開発事業や六本木5丁目西地区第一種市街地再開発事業(詳細については、別で紹介します)も計画されておりますのでより街の変化を感じながら生活できると思います。
周辺には三井不動産の最高峰マンション。パークマンションシリーズが3棟あり、この情報からもエリアとして申し分のないことが分かると思います。
<価格>
価格：下記の写真を参考にして欲しいのですが、VILLA含めて6棟から成る物件です。言わずもがなですがパークマンション棟は別格です。そもそもパークマンションは一般販売されることが少なく、今回のように購入できるチャンスがあるのは珍しい形になります。
価格の設定基準としては各棟中庭向きだと低層階の方が値段が高く、高層階だと安くなります。
イーストヒルの東向き(学校向き)と南西向き(パークマンション棟向き)。ノースヒルの北向き(ビル向き)。サウスヒルの東向き(学校向き)とサウスヒルの北西向き(イーストヒル棟向き)。がそれぞれの棟の中で価格設定が安い傾向にあります。
第一期時点での最もお安い坪単価はイーストヒルの南西向き(パークマンション棟向き)で946万円ほどでした。専有面積が81.01平米ありますので価格としては2億3200万円台です。
営業の方によると今後販売される70平米台のお部屋も第一期で販売された80平米台のお部屋の価格と変わらないと仰っておりました。
絶対に購入したい。と言う方は第一期で購入することが望ましい物件です。
管理費：
パークマンション
管理費／修繕積立金（月額）：1,790円/㎡修繕積立金基金：138,300円/㎡
サウスヒル
管理費／修繕積立金（月額）：1,150円/㎡
修繕積立金基金：105,200円/㎡
イーストヒル
管理費／修繕積立金（月額）：1,090円/㎡
修繕積立金基金：102,600円/㎡
VILLA
管理費／修繕積立金（月額）：1,150円/㎡
修繕積立金基金：105,200円/㎡
ノースヒル
管理費／修繕積立金（月額）：1,190円/㎡
修繕積立金基金：108,800円/㎡
<眺望>
眺望：低層マンションですので、眺望を強く望まれる方は当たり前のことですがタワーマンションの方が希望は叶うと思います。
詳細を見ていくと
パークマンション棟やサウスヒル棟であれば南向きは綱町三井倶楽部の緑が望めます。
また各棟の中庭向きの低層階であれば、常に提携している職人さんが管理をしている植栽がご覧いただけ、春夏秋冬それぞれ違った景色を見ることができます。
決して中庭向きの高層階が悪いわけではないですが、低層階よりは恩恵を享受しにくく、その分価格に反映されている形です。
残念ながら、この様な形のマンションですから眺望が厳しいお部屋も存在し、イーストヒルの東向き低層階やノースヒルの北向き低層階などは人によっては生活することが難しいという方もいらっしゃると思います。
ただ先ほども申し上げましたが、眺望を売りにしているマンションではありませんし、それ以外の部分に大きな魅力がある物件です。
<お部屋>
内装：設備使用はディスポーザー、全室天カセ、電子玄関錠など、この価格ですから必要となると設備は全てついております。(思いつく限りの内装・設備使用は全て付いておりますので詳細は割愛します)
パークマンションのモデルルームを拝見しましたが勝手ながら「富裕層が暮らす」という言葉に合っているお部屋だと感じました。(下記写真参照)
間取り：間取りの数自体は豊富で広さも29.34平米〜376.50平米までありますので気に入った間取りは見つかると思います。ただ私、個人の意見ですが、一部のお部屋では歪さを感じる間取りもあります。
天井高：基本天井高2.6m お部屋によっては2.7m 2.8mもあります。サッシ高も高く天カセまで来ておりますので十分だと思います。
<外観デザイン>
外観：旧逓信省の作りをそのまま活かしており、月並みな表現ですが重厚感・存在感のあるデザインです。また、旧逓信省で使用されていたステンドグラスを惜しみなく使用しております。
広尾ガーデンヒルズにも共通する部分ですが、当マンションは今後何十年にも渡って三田エリアで代表的なマンションになると思います。ヴィンテージマンションの部類に入っても、揺るぎなく格の違いを見せ続けてくれる外観デザインだと感じております。
(三田ガーデンヒルズHPより引用)
<共用部>
エントランス：全部で3つあります。
ノースエントランス・グランドエントランス・サウスエントランス。
マンション自体高台にあるものの、ノースエントランス(麻布十番駅側)はグランドレベルに作られますので、フラットな道のりでで麻布十番駅に向かうことができます。
グランドエントランスは車寄せになりますが、高級感や品を感じさせる造りになっております。HP上使われております車も別格です。
エントランスを入るとロビーがありますが、そこの雰囲気もまた、「最高峰」を感じる造りとなっております。(グランドエントランスについては下記の写真参照)
(三田ガーデンヒルズHPより引用)
中庭・森：「都心の森」というキャッチフレーズを使っておりますが中庭の森は圧巻です。この自然をいつでも、住人の方のみ堪能できるのは羨ましい限りです。
その中庭を実際に歩くというよりはその下に建物が作られ、そこに多くの共用部が作られます。従って「グランドエントランス」で車を降りた後、「荘厳なロビー」を通り、「都会の森」を感じながら、雨に濡れることなく各エントランスに移動することが可能です。
(都会の森。中庭のイメージとしては下記の写真を参照ください)
(三田ガーデンHPより引用)
ホスピタリティ：帝国ホテルと提携しているため、車寄せの部分だけでなく多くの瞬間でそのサービスを受けることができます。
特にパークマンション棟はバトラーサービスが付いてきます。(こういうクラスなら当たり前なのかもしれませんが)
また全戸ZEHマンションになります。加えて災害の際は電力を共用部や専有部分に継続的・安定的に供給してくれます。
構造：耐震構造になります。
駐車場：設置率50%です。
最低サイズは全長5300mm×全幅2050mm×全高1800mm×重量2600kgとなります。
その他の共用部：数が多いですので写真を貼らせていただきます。各共用施設によって利用できる方が異なります。
<周辺相場>
1.シティタワー麻布十番
2009年築
麻布十番駅徒歩4分
住友不動産
現在平均坪単価約970万円
販売中事例多数あり
2.パークコート麻布十番タワー
2009年築
麻布十番駅徒歩4分
三井不動産
現在平均坪単価950万円
販売中事例多数あり
3.パークマンション三田綱町ザ・フォレスト
2016年築
麻布十番駅徒歩7分
三井不動産
販売中事例
>>>5億7500万円 坪単価1505万円
3LDK 126.35平米・38.2坪
>>>3億9000万円 坪単価1287万円
2LDK 100.18平米・30.30坪
4.パークマンション三田日向坂
2011年築
麻布十番駅徒歩4分
三井不動産
販売中事例
>>>3億5000万円 坪単価1044万円
2LDK 110.9平米・33.5坪
5.プラウド元麻布
2010年築
麻布十番駅徒歩8分
野村不動産
販売中事例
>>>4億2300万円 坪単価990万円
2LDK 141.39平米・42.7坪
6.ブランズ麻布狸穴町
2014年築
麻布十番駅徒歩7分
東急不動産
販売中事例
>>>3億1800万円 坪単価866万円
3LDK 121.33平米・36.7坪
<周辺環境>
スーパー：日進ワールドデリカテッセン 徒歩8分まいばすけっと 徒歩6分
学区：赤羽小学校 徒歩1〜2分(新築建設中)
三田中学校 徒歩15分
公園：芝公園 徒歩20分
高速乗り場：乗り降り可能な芝公園口が近くにあります。羽田空港まで約20分 成田空港まで約60分です。
<購入について>
ガーデンヒルズシリーズは生きてる間に2度と出てこない可能性のあるマンションであり、唯一無二のマンションと言えます。
建物の造り方やこだわり、立地、生活環境、敷地内の中庭、サービス面など全ての面で、一般販売される新築マンションの中では「最高峰」なのではないでしょうか。
今後、不動産市場がどの様な形になるのか分かりませんが、仮に日本全体の不動産市場が大きく値崩れしたとしても値崩れ率としては他物件と比べて、小さく済む物件の一つであることは間違いないです。
これについては広尾ガーデンヒルズの歴史を参考にしてもいいのかなと思います。必ずしも全て当てはまりませんが、バブル期を経て、不動産価格が弾けた際など参考にできる部分は多いと思います。
お部屋についてはもし予算が許されるならパークマンション棟を購入することをオススメします。(私がおすすめする必要などありませんが)
こちらは、是非とも購入したい物件です。