【Harumi Flag Sky Duo】
今更感があるかと思いますが、今話題の新築マンションHarumi Flag Sky Duoをご紹介したいと思います。
<<<はじめに>>>
多くの方が述べておりますが、『坪単価400万円前後で都心3区で新築タワーマンションに住みたい方』『日常的に出社がなく開放的な雰囲気で暮らしていきたい方』には合ってくるマンションだと思います！
後述しておりますが、駅遠やハザードマップなど気になる点は確実に存在します。それらの条件が気ならない方は購入を検討して物件だと考えております。（私なりの購入すべき部屋の条件はありますが）これから街が出来上がってくるということで、不安要素の中にも楽しみな部分が多く完成された街ではないからこそ魅力的な部分が多々あると思います。
<<<物件概要>>>
売主：三井不動産レジデンシャル 三菱地所レジデンス 野村不動産 住友不動産 住友商事
東急不動産 東京建物 NTT都市開発 日鉄興和不動産 大和ハウス工業
設計：三菱地所設計 前田建設工業
施工：前田建設工業
専有面積：49.38平米〜145.54平米
間取り：1LDK〜3LDK
総戸数：733戸(総計画戸数4145戸)
規模：地上50階地下1階建て
交通：都営地下鉄大江戸線「勝どき駅」徒歩18分
駐車場：機械式301台
所在地：東京都中央区晴海５丁目
販売予定時期：7月下旬
建物竣工時期：2025年秋
建物引渡時期：2025年10月下旬予定
<<<現地案内図>>>
（Harumi Flag HPより引用）
<<<エリア>>>
場所：東京オリンピック・パラリンピック選手村跡地で晴海埠頭に位置するタワーマンションのため恒久的な眺望が魅力です！
元々、東京オリンピック・パラリンピックの選手村の跡地として官民が連携して開発を進めているため新しい街を晴海に作っているようなイメージです。そのため、スーパーや学校など生活をする上で必要なものが全て街の中に揃っており、利便性は抜群だと思います。
新しく街を作ることで得られる利点は大きく2つあると考えています。
1.特殊な事情により、2023年の都内の相場とは乖離した価格で販売されるお部屋が多数あります。第1期の最も安い坪単価として280万円前後のお部屋が販売されます。
都内新築マンションで平均坪単価が1000万円以上のお部屋が販売される昨今において、中央区で坪300万円前後で買えるお部屋があるのは都内視点で考えると破格だと思います。
これは完全に私見ですが、今後の都内新築マンション価格は2〜3年は値下がりしないと思っております。(理由としては資材高騰や円安、デベロッパーの供給数減少などがあげられます)
都心3区(港区、千代田区、中央区)でどうしても新築タワーマンションで広い部屋が欲しい。という方は絶好のチャンスだと思います！
2.晴海埠頭に建設されるタワーマンションのため、レインボーブリッジ含め恒久的な眺望が得られます。
正確な眺望についてはモデルルーム等で細かく確認していただければと思うのですが、特に南向きについてはレインボーブリッジをこれ以上綺麗に見れるマンションは存在しないのではないかと思います。
また、西・北・東も板状棟被りさえしなければ、十分に抜け感のあるお部屋です。(タワー5の低層階、東向きなども決して嫌悪感のある眺望ではないです)
利点に対して考慮すべき点は同じく2つ考えております。
1.都営地下鉄大江戸線「勝どき駅」から徒歩18分の遠さです。
加えて、相当地下に潜るため電車に乗るまでは徒歩18分以上に時間を要し、電車通勤は現実的に厳しいです。
コロナで在宅勤務が以前より普及したとはいえ、週に複数回出勤がある場合に往復で30分以上もかけて勝どき駅まで歩くのは難しいと思います。都バスやBRTの本数を増やして対応してくださるとのことですが、これに関してはまだ街全体が動き出している訳ではないので実際にどのようになるのかは未知数です。
共働き世帯が増え、駅近需要が高まっている現代において駅近じゃないと絶対に無理、という方は検討外の物件となります…
2.晴海に限らずですが、ハザードマップは色が付いてくるエリアとなります。
これは湾岸全般に言えることですが、地震等の災害時に液状化などの問題を抱える可能性はあります。資産性を鑑みる際において地盤といったものは重要な要素の一つになると思います。
この点においても気にされる方は合わない物件となりますので、同じ中央区でも内陸部に行く必要があります。
<<<価格>>>
価格：マンション全体の平均坪単価は約400万円前後です。ただ後述いたしますが最低坪単価は280万円前後。最高坪単価は740万円前後の物価となっております。
<<<眺望・超望>>>
眺望：HP上に超望と書かれているように板状棟を超えてくると(20階以上で抜けてくるイメージです)南方向レインボーブリッジ向きは圧巻です。前述しましたが、これほど綺麗にレインボーブリッジを見れるマンションは他にないのではないかと思います！(全てのマンションを確認できたわけではないですが…)
低層階であったとしても、道幅も広く電線が地中化していることから全体的に眺望が悪い・ストレスを感じるようなお部屋は少ない印象です！
特に板状棟の高さを越えると抜け感が得られます。細かくお伝えしていきますと
Tower5・西向き=東京周辺のビル群ビュー。豊海の新築マンション計画があるものの距離感もありますし綺麗な東京の街並みがご覧いただけると思います。
Tower5・北向き=勝どき駅などを望む眺望でこれもまた綺麗な眺望だと思います。
Tower6・南向き=レインボーブリッジとお台場方面が綺麗に見えます。
Tower6・東向き=Tower6越しに有明や豊洲方面をご覧いただけます。レインボーブリッジや東京駅周辺のビル群が見たい！というこだわりがないのであれば坪単価もお安いですし、オススメです。
<<<お部屋>>>
間取り：1LDK〜3LDKがあり、全体的には使いやすい間取りが多いと思います。街全体が真っさらな状態から建設しているということもあり、生活しやすい間取りが数多くあると感じています。
内装：プレミアムフロア以外は板状棟と大きな差はないと思います。生活して行く上で全く問題のない設備レベルです。
(基本設備としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン・洗面天板クォーツストーン、ミストサウナ、浴室ダウンライト、ローシルエットトイレ、カメラ付きインターホン、低炭素建築物認定物件となっております)
天井高は基本2.6m、サッシ高2.1m、階高3.3mとなっております。
プレミアムフロアは
リビング床をタイル張りに選ぶオプションがあり、全館空調となっております(都内物件でもなかなか見ないシステムです)
駐車場の使用権も付いてきます。
天井高は49階=2.9m 50階=3.0m
サッシ高=2.4m。
階高は49階=3.85m 50階=4.4mとなっております。
完全な私見ですが、クラッシィタワー新宿御苑のようにもう少しプレミアムフロアを差別化しても良かったのかな〜と思ったりもします。
大幅に設計変更をすることも可能ですが、設計変更依頼をする時点で30万円ほどの依頼料がかかるそうです。万が一、設計変更依頼をした後にキャンセルした場合でも、その依頼料は返ってこないそうです…
<<<デザイン>>>
外観デザイン：「2棟で一体のシンプルで力強いデザイン」という文言がHPにあるようにパークコート北参道のような特徴的な外観ではないものの、シンプルで馴染みやすい外観といった印象です。
<<<共用部>>>
エントランス：Tower5.6共に2層吹き抜け(約8m、350平米の広さ)となっており、湾岸のタワーマンションらしいエントランスに出来上がると思います。そのすぐ横には車寄せが作られます。
その他、共用部：Tower5.6共に48階にラウンジが設けられます。その他の共用部についても板状棟含め数多く存在します。どの共用部についても全居住者利用可能となっております。
※共用部の動線についてはお住まいのマンションによって異なります。
廊下・ゴミ置き場：内廊下で各階にゴミ置き場があります。
構造：免制震構造です。
エレベーター：低層用1階〜27階 4基。高層用28階〜50階 4基。となっております。
正方形なので乗り降りしやすい形となっております。
駐車場：全住戸に対して45%ほどの設置率だそうです。設置率については少なさを感じますが、全て完全地下化されており、その点は良いポイントだと感じております。
駐車場が必須の方はプレミアムフロアを購入すれば必ず使用権が付いてきますので、プレミアフロアを購入するか、駐車場抽選会に参加するかの2択になります。
※Harumi Flag全般に言えることですが、マンション以外の月極駐車場は現時点では存在しないため車必須の方は考慮すべき点の一つです。
<<<周辺環境>>>
スーパー：徒歩圏内に商業施設が作られ、スーパーはサミットが入る予定です！
学区：晴海西小学校、西中学校が新設されます。
公園：晴海埠頭公園と晴海緑道公園が街区内にあります。ただこれだけの世帯数を受け入れられるほどの公園かどうかは街開きしてみないとわからないところです。
高速乗り場：首都高10号線がマンションのすぐ近くにあるため、各方面のアクセスは良いです。
羽田空港までの所要時間は約20分
成田空港までの所要時間は約50分となっております。
<<<周辺相場>>>
現時点での相場としては
1.ドゥトゥール
勝どき駅 徒歩9分
住友不動産
52階建て
平均坪単価530万円〜540万円
賃貸
42.88平米 1LDK25.8万円
72.25平米 2LDK37〜38万円
2.ザ・晴海レジデンス
勝どき駅 徒歩12分
コスモスイニシア
20階建て
平均坪単価385万円
賃貸
73.37平米 3LDK 26.5万円
3.ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス
勝どき駅 徒歩12分
三菱地所レジデンス
49階建て
平均坪単価490万円
賃貸
66.44平米 27.5万円
Tower6東向き3階74.12平米6340万円のお部屋であれば坪単価は282万円ほどになります。仮に将来、坪350万円で売却できれば7800万円ほどになります。
賃貸については25万円ほどで貸せた場合、表面利回りは4.7%ほどになりますので都内不動産においては魅力的な数字です！
<<<購入について>>>
住宅を購入する上で、もちろん自分たちが納得し住みやすい、住みたいと思えるところに家を購入したほうがいいと思います！
ただ、資産性やリセールのことを考慮するのであれば持論ですが、
1.Tower5低層階東向き3LDK(相当お安いので、倍率は板状棟と同じようなレベルになるかと思いますが)
2.Tower6の南向きで板状棟と被らない高さの3LDKをプラン変更で2LDK(レインボーブリッジが見えるお部屋)をオススメします！
当たり前のことですが、購入する際において、その申し込もうとしているお部屋は5年後、10年後、誰に需要があるのか考慮してお部屋は選ぶべきだと思います。
1.Tower5低層階東向きについてはレインボーブリッジや都心ビューなどの眺望ではないものの、ストレスを感じるような景色ではなく、加えてお値段も当物件だけでなく、周辺相場と比較してもお安い価格となっております。
従って、将来、売却時においてHarumi Flagで比較的お安い3LDKもしくは2LDKを探しているファミリー層に需要のあるお部屋だなと思います！
2.Tower6高層階南向き(レインボーブリッジ向き)については海外富裕層やセカンドハウス利用、仕事が落ち着いたシニア世代に人気のあるお部屋だなと思っており、だからこそ部屋数が多いよりもプラン変更でリビングを広くし、のんびり暮らせる間取りだとより需要があると考えています！
これは決して適当に持論を述べているのではなく、現に湾岸マンション中古市場での需要と供給をみてみると、そのようなケースに当てはまることが多いです！