中々、更新ができずに今日に至りました。
今回は、大規模修繕工事について書いてみたいと思います。
国土交通省の元官僚が書いている本を読んだのですが、私が知っている真実と同じ事が書かれていました。まず、どうしてタワマンやマンションが乱立するようになったのか？
その理由は、今の政府をみればわかると思いますが国債を発行するのを極端に嫌がる。要するに建設国債を発行できない。または公共工事に対する予算が削られる。
事の発端はここから始まります。公共工事等がどんどんと禁止または縮小され、今までのように大手ゼネコンを筆頭に建設業にお金を回せなくなってきた。その業界には官僚が何十～何百人も天下っている。だから公共工事の替わりを見つけなければ、これから先、自分達官僚が天下れない。
そこで思いついたのがマンション建設です。
容積率を緩和し、都心や街中でもタワマンやマンションを建てやすくした。
そこからマンション建設ラッシュが今だに続いているのです。
これで、公共工事が減った埋め合わせができた。後は定期的に仕事が回るようにすれば完成であるということで大規模修繕工事を大体１０～12年周期で行わせれば、補修で食っていける。
これが大規模修繕工事の真実です。
だから国交省のパブコメなんかにも、大規模修繕工事は１２～１３年周期に行う。と記載されているのです。何の根拠もない。自分達の食いぶち確保の為ということです。
私が常々、大規模修繕工事は一部の酷いマンションを除いて２０年周期で足りると言っているのは、現実にそれで必要にして十分だからです。費用対効果としても。
実際に100棟以上、大規模修繕工事に関わってきて(大体が２０年周期)、これで十分だと確信を持っています。新築時または前回、いい加減な工事をしていなければ20年は引っ張れます。
要するに、誰の為に大規模修繕工事をするのか？ ということを考えればおのずと答えは見えてくると思います。絶対数のマンションで１２～１３年周期で工事を行っている所は、業者、管理会社、コンサル、それに群がる住民の為に工事を行っているということです。住民の為ではない。
どうしても短い周期で工事をやらなければならない(新築時、または前回の工事がズサンだったため)、マンション以外は、そんな無駄なお金を使う必要はないと言えます。
ここ数年で工事単価も上がってきましたが、未だに1住戸あたり100万円を越えるような工事を私はやったことがありません。廊下やベランダの手すりが錆び付いて穴が空いている状態のマンション(築４５年)で鉄製の手すりを全てステンレス製に替え、後は塗装だけの工事でも1住戸あたり80万円ほどでした。
本件マンションのように、ほとんど塗装だけの仕事で1住戸あたり100万円以上掛かるような作業には未だにお目にかかれていません。それものちに屋上防水で1000万円以上追加で掛けているのですからね。
ついでに言うと本件マンションは、次の大規模修繕工事も１２～１３年周期でやろうとしているみたいです。そのために修繕積立金の増額をしました。私からするとダメな見本です。
マンション管理士が入っていても、そのマンション管理士に現場の知識がなければこうなります。
これから大規模修繕工事を検討中の方は、誰の為の工事なのか？ よく考えて行動して下さい。
悪い業者や管理会社、コンサルは、(安かろう悪かろうの工事で後々問題が出たら誰が責任を取るのか)と脅して、高かろう、悪かろうの工事をさせようとします。
では、高かろう、悪かろうの責任は誰が取るのか？ ということです。誰も取らない。
本件マンションがいい見本です。
本件マンションの通用口の鍵を約３０万円で交換すると書いてあった件ですが、私は３０万円もかけるのだから、根本的に鍵の位置も含めて替えるのだろうと、金額から想像していましたが、鍵部分だけを替えたみたいです。
そして一ヶ月も経たないうちに、このような状態です。鍵がロックできていない。
私が帰宅するときはほとんどこのような状態です。
鍵の問題ではなく、立て付けの調整の問題なんですよ。そんなのは閉まり方を見ただけでわかりますよ、本物のプロなら。
ちなみに、私のまわりの業者に鍵部分だけの交換費用を聞いたら、メーカーにもよるが5万円～１０万円ぐらいでできると言っていました。
例えば、この鍵を交換した業者は約３０万円の見積です。（１０万円値引きしておきます）と言われて安くついたと思うのはド素人です。本当はその半分ぐらいの価格でできたということになります。
こういうような管理組合は、お金(修繕積立金)をほとんど業者に吸われる運命にあります。前回同様に。だから、修繕積立金を値上げして潤沢にお金を持たない方がいいのです。全て持って行かれるので。
管理会社や業者、コンサルは、管理組合の持っている修繕積立金の額に対して見積を作ると思ってもらっても間違いはありません。(ほんの一部の善良な人たち以外は)。
だから、大規模修繕工事の価格なんて、あってないようなものなのです。同じ業者が同じ規模の同じ作業で価格が全然違うなんて話はいくらでもあります。
誰の為の修繕工事なのかで、同じ作業でも工事価格は全然違うということです。