朝早くから携帯電話が鳴りました。
Ａマンションの理事長さんからです。
「マンションのエレベーターの中にウンチがしてある」という電話です。
「おなかの調子が悪く急にモヨオシタのかそれともいたずらか」
活躍するマンション管理士は答えました。
（分かりません。とにかく管理人さんが来たらかたずけてもらいましょう。）
理事長さん曰く
「警察に訴えよう 器物破損だ 保険屋から保険金は出ないか」
活躍するマンション管理士は答えました。
（犯罪として立証の可能性はないので警察は動かないでしょう。器物は破損されていないので 汚損事故でしょうが保険屋さんは無理でしょう）
結局防犯カメラで見てみることになりました。あまり見たくありませんが・・・・
【ところでマンションてナニ？？】
平成１２年にマンション管理の適正化の推進に関する法律（適正化法）が施行される以前は分譲型、賃貸型を問わずアパートなどと比べ少し高級的イメージでマンションと呼称されてきました。
平成１２年に適正化法が施行され初めてマンションという言葉が法律により定義づけられました。
適正化法第２条によりますと
２以上の区分所有者（区分所有法第２条第２項に規定する区分所有者）が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地及び付属施設であると定義しています。
区分所有者が１人で専有部分の全部を所有している建物の場合は区分所有法上の「区分建物」として扱いますが適正化法ではマンションとは呼びません。
又、「人の居住の用に供する専有部分」と規定していますから事務所や店舗、倉庫など人の居住用以外の用途に供されている専有部分はマンションとはいいません。
しかし、通常マンションには店舗や事務所などが併合して存在することが多くみられます。
そこでこのような場合はマンションにおける良好な居住環境を確保するために、管理組合は規約で専有部分の使用に関する規定を設ける必要があります。
適正化法第３条では国土交通大臣はマンション管理適正化指針を定めこれを公表するものとしています。この規定を踏まえ、国はマンション標準管理規約を作成してこれを公表しています。
国土交通省は住居以外の目的で使用される専有部分がある場合は「複合型標準管理規約」として公表しています。店舗・事務所などが入居している場合はこの「複合型標準管理規約」を参考にしながら各マンションの実態に合わせて管理規約の制定や改定を進めるのが良いでしょう。
◆マンションの区分所有者の努力義務
一棟の建物の中に権利を異にする多くの区分所有者が居住するマンションは共同生活に対する意識の違い、価値観の相違や構造上、利用上の権利の混在など複雑な問題を抱えています。
マンション生活は他の居住者との共同生活であり、共同生活をしていく上でのルールが決められています。［区分所有法］［適正化法］［立替え円滑化法］をマンションの３大法律と呼んでいます。これらを基にして居住者（区分所有者）のルールを文書にしたものが「管理規約」です。管理規約は「マンションの憲法」ともいわれますが、規約に規定していないルールについては［区分所有法］［適正化法］［民法］の定めによります。
一戸建てに住んでいる場合は特に「一戸建て法」というのはありませんが、マンションにはいわゆる「マンション法」というものがあり、共同生活のルール規範となっています。
マンション生活のトラブルを未然に防止するにはある程度の法律的知識も必要になります。管理規約が平成１６年以前に作成されたものである場合は見直してみることも必要です。
最後に適正化法第４条第１項では管理組合はマンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう努めなければならないと定めています。又、同条第２項では区分所有者にも管理組合の一員としてマンション管理の役割を適切に果たすよう努めなければならないと、努力義務を規定しています。
http://www.osc-rokko.com/index.html
管理会社の変更の手順
管理会社の変更には検討から新管理会社に移行するまでに1年程度の期間を要するのが通例で、区分所有者の合意形成にも時間がかかります。
先ず、現在の管理会社に対して問題点の解決を求め、その管理会社では解決が困難であれば管理会社の変更を検討することになります。
その際の、主な留意点をあげてみました。
1､ 見直しの目的を明確にする。
現状の把握
◆管理会社に委託している業務状況の確認
◆建物設備等の点検、検査、メンテナンス実施状況
◆各業務報告の有無と内容
◆管理組合運営状況
◆管理組合の収支状況
◆設計図書の保管状況
2､ 管理組合員同士の合意形成を得る。
◆管理会社との業務契約を見直す場合、管理会社を変更する場合は区分所有者間の意思疎通が重大なカギになります。
3､ 問題点の抽出、原因の分析、あるべき姿の確認
◆問題点を現在の管理会社への改善要望で解決できる方法を検討
◆管理会社変更も同時に検討（管理会社変更によって問題が解決できるかどうかを検討）
◆現在の管理会社を変更する場合、中途で解約手続きするときは、損害賠償の定めについての有無を確認する
4､ 合い見積もりは同一の仕様書で行う。
◆業務の科目分類は次のようになります。
イ、 事務管理業務
ロ、 管理員業務
ハ、 清掃業務
ニ、 設備管理業務
5､ 管理会社の選考は透明性を重視する。
管理会社変更のポイント
１、 「管理会社が何もやってくれない」
よく耳にしますのは「管理会社が何もやってくれない」という言葉です。
委託内容を熟知していない人はこの言葉を連発します。むしろ何でもやる
管理会社は要注意です。後で思わぬ費用が発生したり、専有部分を親切心で補修してくれたのはいいのですが、素人仕事の結果、これも又後で、大きな代償を払わせられることになったりした例もあります。
区分所有者がお茶をすすっていれば「管理会社が何でもやってくれる」と思っていたら大きな過ちを犯すことになることでしょう。
先ずは委託業務契約書をよく読みその内容を理解することです。
契約の内容に従い管理業務を実行するのが管理会社の責務なのです。
２、「管理委託業務契約書の内容をチェック」
管理委託契約書の書面で内容を確認しましょう。契約内容と実際に行われている業務が一致しているかをチェックします。契約書の仕様と実際の業務が一致しない場合は管理会社に具体的内容を指摘して実施してもらうようにしましょう。
契約の更新にあったては国交省公表の標準管理委託契約書の書式と比較し、それぞれのマンションに合った契約の内容を付加した更新を検討しましょう。
３、「管理会社を変更する」
管理の現状と改善すべき問題点を管理会社と協議しても問題の解決が困難と判断した場合はいよいよ管理会社の変更を検討することになります。
理事会ではマンション管理の運営について鋭意検討専心努力してきたとしても他の区分所有者との合意が即座に得られるものではありません。管理会社の変更は総会の承認が必要となりますので、総会において決議されるかどうかがポイントになります。
その意味では組合員との合意形成（根回し）が不可欠となります。広報などで理事会の考え方を周知させることが肝要でしょう。
こんな時管理会社を変更しましょう。
管理業者との契約
① 管理会社が業者登録をしていない。
② 定額管理委託費用の科目明細が記載されてない。
③ 契約が自動更新のままに継続されている。
④ 重要事項の説明がされていないか、若しくはされていても管理業務主任者が説明を行っていない。
理事会総会支援
① 管理会社が理事会・総会に出席していない。
② 定期総会の招集手続きが期日通り行われていない。定期総会が決算月を２か月以上超えても開催されない。
③ 管理費等の滞納状況の報告がない。
④ マンション管理に関する法令などの情報が適時に提供されていない。
フロント業務
① 担当者が管理組合員の意向を組まず、管理会社の利益追求に終始している。
② 担当者の対応が未熟、連絡が取れない。
③ 担当者がマンションを巡回にこない。
④ 設備点検や工事の日程の連絡が遅いか又は、連絡がない。
