住宅ローン控除は「持ち分割合」で控除割合が決まる

 

 

 

こんにちはびっくりマーク

 

ペット（犬猫）を買いたくて、

 

それまで住んでいたペット不可マンションを売り

 

ペット可マンションを購入したシイマですニヒヒ

（自前住宅ローン）

 

 

前回、不動産登記するときの「持ち分割合」について書きましたが、

 

今回はその続きです滝汗💦

 


住宅ローン控除が使える使えないは、住宅ローンを組むうえで超大事な要素ですびっくりマーク

 

だって、ローン残金額に応じた0.7％くらいが控除されて、年末調整で返ってくるのですからニヒヒ✨

 

 

しかし、その住宅ローン控除は、該当不動産の持ち分割合によっても変動します・・・・汗

 

 

 

 

例えば今回、私が住宅ローン、旦那が頭金＋諸費用を出している場合、

 

その出資額によって登記するときの持ち分割合が決定しするのですが、

 

住宅ローン控除を１００％私だけが使うことはできないのです笑い泣き

 

 

例えば4000万（諸費用込み）のマンションを買って、私が2000万を住宅ローン組んで出していた場合、不動産の登記持ち分割合は５０％です。

 

 

となると、住宅ローン控除を私が使えるのも50％となり

 

2000万（ローン残高）×0.7（控除割合）×0.5（持ち分割合）

 

となってしまうのですゲッソリ泣

 

 

 

今回、私より年収が高く、住宅ローンも組める旦那ではなく、私が住宅ローンを組んだのは、旦那に前マンションを売ったときの譲渡益にかかる税金を浮かせるために3000万控除を使いました。

 

 

 

 

しかし、3000万控除を使うと、3年間住宅ローン控除が使えなくなります。

 

 

 

そして住宅ローン控除が使えるのは2025年12月31日までです。

 

 

 

3年制限にひっかかり、住宅ローンを今年中に使えないと困る！

 

そこで、旦那ではなく私が住宅ローンを組んだのに、持ち分割合で控除割合が減ってしまうのは誤算でしたゲロー泣

 

 

 

 

よって、仕方ないので、できるだけ私の持ち分割合が大きくなるように（贈与調整などを駆使し）調整しましたデレデレスター

 

やりようはいくらでもあるということですねびっくりマーク

 

 

ただし、ほんとに贈与税に引っかからないよう駆使するのはめんどくさかったです笑

 

 

 

 

 

 

 

不動産登記するときの持ち分割合（仲介料や諸費料も加算）

 

 

先日見つけて衝撃を受けた本革ポシェット🐟

 

 

 

 

本物そっくりのマグロ自体もですが、釣り針も本物を使用していてこだわりが詰まっているのが伝わってきましたｗ

いつかニューヨークマンハッタンを、このポシェットを下げて歩きたいです笑

 

 

こんにちはびっくりマーク

 

ペット（犬猫）を買いたくて、

 

それまで住んでいたペット不可マンションを売り

 

ペット可マンションを購入したシイマですニヒヒ

（自前住宅ローン）

 

 

前回、銀行と住宅ローン融資の契約をする「金融消費貸借契約」について書きましたが、

 

今回はその続き……みたいなものでしょうか滝汗💦

 

 

住宅ローン融資と頭金で購入した中古マンションを登記するときの『持ち分割合』について書きます。

 

購入したマンションを登記するとき、司法書士さんに持ち分割合を伝えないといけません。

 

そして、その持ち分割合は三井（不動産会社）はノータッチで、自分たちで計算して決めるのですが・・・

 

 

 

 

この「持ち分割合」、侮っていると贈与税を課されるので、要注意びっくりマークチーン

 

 

 

①マンション購入にいくら出しているか？

 

勘違いしやすいのが、持ち分割合をマンション自体の売買金額と誤解しているパターンです。

 

実は私もコレでした泣

 

 

実際は、マンション自体の価格＋諸費用（仲介手数料＋司法書士の登記手数料＋銀行ローン手数料などなど）のすべて込みで考えます。

 

（※火災保険は任意だったりするので、いれません）

 

 

なので、マンション購入の出費は

 

私：住宅ローン融資分

 

旦那：頭金＋諸費用

 

となります真顔

 

 

 

②自身の出費以上の持ち分割合は「贈与」とみなされる

 

例えば、私が３０００万、旦那が３０００万出したとします。

 

マンション購入の出費割合は１：１です。

 

しかし、登記するとき、私が１００％権利者とすると、全部で６０００万かかっているのに、３０００万出してもらっている分は旦那から私への贈与とみなされ

 

 

３００００万×２０％＝６００万

 

結果、６００万の贈与税が課されてしまうのです・・・ゲロー

 

 

なので、登記するときは、私と旦那がそれぞれ５０％ずつの持ち分にする必要があります泣

 

 

 

③贈与税は１１０万まで控除できる

 

とはいえ、②のようにぎちぎちに小数点以下まで割合を計算するのは難しいです💦

 

そこで、多少の融通は効くようになっています。

 

住宅ローン以外にも私が貯金を出したり、贈与税は１１０万まで控除できるので、そこから５０万くらい融通するなどして、割合調整します✨デレデレ

 

 

ただ、贈与税は「相殺」ができないことだけは注意しましょう。

 

贈与税は片方からもう片方へ贈ったお金なので

 

私→旦那に200万

 

旦那→私に200万

 

の金銭受け渡し（銀行経由で履歴が追えるもの。現金受け渡しなどによる生活費はのぞく）は、私と旦那の双方に贈与税が課されます・・・ゲッソリ

 

 

とはいえ、贈与税控除ぎちぎちにすると、少しあぶないので、多少余裕を持たせた調整にする方が良さげですウインク笑

 

 

 

こんな風に不動産の持ち分割合を決めるのは

 

ペアローンや頭金など複数人がお金を出している場合がほとんどだと思います真顔

 

 

一人で購入するなら持ち分割合は完全にその人だけになるので、計算は全く必要ないいです。（手間がなくて羨ましい…）

 

 

ただ、やっぱり素人は不安がぬぐえないため、そういった方は税理士さんに相談するのが確実でしょう。

 

 

 

 

私も三井提携の税理士さんに無料相談しました笑い泣き

 

 

 

 

 

 

 

中古マンションが多く売り出されるシーズンはやっぱりある！

 

 

こんにちはびっくりマーク

 

ペット（犬猫）を買いたくて、

 

それまで住んでいたペット不可マンションを売り

 

ペット可マンションを購入したシイマですニヒヒ

（自前住宅ローン）

 

 

ここ1年以上、毎日SUUMOパトを続けていた癖で、マンションを購入したあとも、つい習慣でSUUMOを覗いてしまいます……。

 

 

癖になっちゃったんだから仕方ないびっくりマーク

 

 

そして、気づいたのですが、やはり中古マンションはたくさん売り出しが出る季節と、なかなか売り出しが出ない季節がありますね真顔

 

特に中古マンションが売りに出やすいのは１月から6月。

 

 

生活環境の変化（転職や住み替え）によるものが多くでます。

 

 

現状販売が難しい場合は、フルリフォームしてからの売買になるのでちょい遅めの５，６月にでてくる感じですウインク

 

 

 

中古マンションの購入希望者は、だいたいこの時期に購入希望条件にマッチした物件に、売買申し込みして購入していく感じになります。

 

中古マンションを購入しても、フルリフォーム物件でないかぎり、ある程度リフォームしてからの入居となるため、実際に引っ越すのは年末か年始です。

 

だいたい引っ越しまで3カ月～半年を想定している感じですねびっくりマーク

 

 

そして、7，8月になると、市場に出てくる中古マンションの数がぐっと減ります滝汗

 

(今年2025年はとくに、住宅ローン控除が年末までで使えなくなるということで、かけこみ需要も前半に多かった気がします💦）

 

 

 

 

この時期に中古物件を売りに出すのは相続物件や投資用物件、訳あり物件（離婚、相続、清算etc）だったりするので、毎日新着登録されていた中古物件が週に１，２件にまで減ります……。

 

一気に新着登録されたとしても、一般売買契約による同じ物件の複数登録だったりするので、結局新着は1件です💦

 

 

なかなかいい物件が出てこないと焦っている人には、じれったい季節かもしれません笑い泣き

現に私がそうでしたｗ

 

 

しかし、需要が１月から6月に集中して、後半需要が減っている分、掘り出し物の物件がでてくるのもこの時期です笑

 

1月～6月の売買活動期間に売れずに、価格が下がるのもこの時期。

 

 

 

目をつけていたけど、価格がどうしてもネックで手がでなかった物件も、価格が下がれば手が出せる可能性がでてきますニヤニヤびっくりマーク

 

 

とはいえ、焦って変な物件に手を出しては大惨事です💦

 

 

しっかり品定めして、いい物件を見逃さないよう物件チェックにいそしんでいた去年の私ｗ

 

 

 

こうして売買契約してあとは鍵の引き渡しを待つ身ですが、去年の私が懐かしいです✨