日々、オーナー様は賃貸物件の運用で日々大変かと存じます。
そして様々なお悩みもあるかと思います。。。
一番多いお悩みが
※空室問題が多いので今回のブログは空室に関する事を書きたいと思います。
これからウンチクを書きますが、要するにこれをしっかりやる事が大事という事です。
●募集条件をしっかり見直す
●外観・外構を綺麗に
●空室の場合はマメに簡易清掃を行う
・入居者がなかなか見つからないが不動産業者に相談しても家賃を下げろなど、家賃を下げれば営業しなくても決まるだろうとお思いになりながら解決策が見いだせない方が非常に多いと思います。
・家賃を下げれば決まる。。。。
・これは１０年前の話です。。。。
・滅茶苦茶下げれば別ですが。。。
・今は家賃をただ下げても決まる時代ではありません
いかに物件を磨いてお客様（入居希望者）の目にとまる物件になるかもう一度考えてみましょう！
今は物件情報をインターネットで掲載するだけで決まるのではなく、逆に検索に引っかからず目にも止まらないケースも多いので注意しましょう！
ただ、募集条件や物件をどう磨けば良いか分からない方がほとんどで、不動産業者の営業に相談するくらいの方が多いかと思います。
オーナー様自身でも色々調査して、今自分の物件の立ち位置を把握しておくことが重要かと思います。
①インターネットで自分の物件名を入力して検索にヒットしたページを閲覧して見やすいか見にくいかチェック！
※写真や間取りが付いていないなど、自分の物件がどの様に募集しているか顧客目線で見る事が大切です。
万が一写真など情報が十分掲載されていないなど、依頼した不動産業者が手抜きで募集がしっかり出来ていない時は、不動産業者も忙しく手が回らないと同感するのではなく、募集会社を別の所に頼むか、現状任せている業者以外に募集会社を増やす事をオススメ致します。
特にこの繁忙期は忙しくなる為、インターネットの情報を更新するのを忘れてネットに掲載出来ていない事があるのでマメにチェックが必要です。
今は特に不動産広告に対してのチェックが厳しいので、掲載登録から２週間経つと、掲載更新処理をしないと掲載が落ちる（ネットには出ない）現象が起こるのでご注意ください。
②ネットで自分のライバルになる物件を調査する
こちらもネットからですが、今の時代何も調べずに不動産屋に物件を探しに行って物件を決める方はほとんどおりません。
今はスマホや携帯・ＰＣなどで事前に候補物件を十分絞ってから最終的に物件を見るために不動産業者へ足を運ぶという方がほとんどです。
その為、当り前ですが自分の物件と競合する物件より自分の物件の条件が劣っていれば確実にライバル物件に決めてしまうでしょう！
築年数は変えられませんが、募集条件や室内設備などライバル物件と同じ土俵に立つには同じ条件以上にしなければ勝てません！
条件面で抜きに出るには微妙な僅差ではなくある程度目立つ効果のあるアピールも必要です。
まず、今以上にリフォームなど費用をかけてまで募集したくない方向けとして
例えば。。。
【ネットで効果があるもの】
・ライバル物件より1,000円でも家賃を安くする
※これは意味がない時もあるので依頼している不動産担当に相談してください。ネットは5千円刻みで検索条件を絞るケースが多いのでそこに乗らないと1,000円下げても意味なしの時があるので注意です！
・フリーレントなど初期費用軽減につながるプラス条件。
・敷金０・礼金０なども効果的です。
※今は保証会社が退去補修費をお客様が承認すれば保証する所も多いので、契約時に退去時クリーニング費用の説明をすることで敷金０でもリスクにならない事もあるので、こちらも今お任せしている不動産業者へ相談してみてください。
【ネットでは掲載出来ない微妙な内容も含むもの】
・期間限定で家賃を安くする（３か月家賃半額など）
・家電製品や入居時に喜ばれそうな物をプレゼントする
※事前に設置してしまうと、入居者が不要な物をプレゼントすることになるので、契約してくれたらという条件がいいかと思います。
・その他入居決定してくれたらエアコンを付けるなど特典を与える
他にもございますので是非お問合せ頂ければご相談承りますのでお気軽にお問合せください。
ここまではお客様が物件を見に行く前に整えておかなければならない事になります。
ここからは、実際に物件を見に行き物件決定までのお話しになりますが簡単なので、是非オーナー様みなさん実施頂くか、業者へ依頼してみてください。
③共用部の清掃
これは、めっちゃ重要です！
入居者維持にも関わる事なので是非実践していただけると建物の寿命も延びますし不具合にも気づきますので効果的です。
特に共用部の清掃は後回しにされがちの所です。
業者に依頼して費用をかけてまで共用部を綺麗にしなくても、満室だから掃除はしなくてもいいと思う方が多く、特にアパート所有のオーナー様が多い傾向にあります。
ハウスメーカーで管理していたりすると、管理契約でセットで契約するので気づかないで清掃しているケースもありますが、自主管理のオーナー様で清掃はたまにすればと思っている方は是非見直して頂けると良いかと思います。
共用部が汚れて荒れてくると考えられる事として。。。
・ゴミ捨て場が乱雑になり、ゴミ出しルールが守られなくなり収拾がつかなくなる。
・駐輪場なども不法投棄ではないが長期放置自転車が増えて実際に使っている人のスペースが無くなり、盗難も起こる
・部屋の外に通常だと置いてはいけない物が出てきて共用部スペースが小さくなり、トラブルの原因にもなる
・植栽なども放置している場合は虫など害虫の被害や枯れ葉や落ち葉などでベランダや共用部が汚されて景観を害する
★この様な惨状を内見に来た入居希望者はどう思うでしょうか？
また、入居中の入居者はどう感じるでしょうか？
新規入居者は部屋を見る前に物件候補から外れるでしょう。。。
入居者も雑な管理には雑に共用部を使っても文句はないだろうとエスカレートしていくでしょう。。。
建物は古くなればなるほど外の共用部の管理をしっかり行わないとお客様は離れていくでしょう。。。
そうなると家賃を下げるなど条件緩和することによって更にオーナー様にとって良い方向には行かない事になるでしょう。。。
要するに見た目が大事という事です。
自分が出来ないなら是非外注でも業者を入れてメンテナンスしてください
④空室の場合はマメに簡易清掃する
これは空室を埋める為にはかなり重要な事なので入居者が決まるまで実践してください。
特別な事はしなくてもいいのです。簡単な掃除をするだけです。
・お部屋の窓を開けて空気を入れ替える
・キッチン・洗面・トイレ等水まわりの通水を行う
・窓枠・床など乾拭きでいいので埃を取る
・ポストや集合ポストの不要なチラシの処分
この程度で十分です！
そんなの知ってる！という方も多いと思いますが念のためご案内いたしました。
１か月以上何もしていない部屋は、いくらお金をかけてリフォームしても無駄なになるくらい部屋が良く見えません！
長期空室になると特有の匂いがしてきます。。。。そう、下水の匂いですね。。。。
排水トラップに水が無くなり匂いが上がってきます！
出来れば２週間に１度は清掃時に通水してトラップに水がある状態にしましょう！
トイレも意外と空室が長引くと【サボったリング】が付いていて内見した時に見つけると【う～ん。。。。】という感じになりますので清掃時にチェックして、付いているようでしたらしっかり掃除して除去しましょう！
床や窓枠などの埃は。。。
こんなのや
こんなので埃をやっつけましょう！
２週間くらいすると何もしていないのに意外と溜まる埃。。。
内見時に意外と気になるので是非面倒くさがらずやりましょう！
集合ポストなどもゴミチラシが散乱していたりすると見た目も良くないですが、最悪火事など災害にもつながるかもしれないのでこちらも是非見落とさずやっておきましょう！
自主管理している方は特にこうなるケースが多いですし、管理会社を入れて管理しているから大丈夫だ！と慢心していると意外と雑な管理会社も多いので、空室があるときは是非見たほうがいいですが、満室でも３か月に１度くらい自分の目でみるのもいいと思います。
長くなりましたが、こういった事で入居のチャンスを逃がしているケースがあるという事もあるので是非メンテナンス意識をという記事でした。
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