賃貸併用住宅の完成間近になると、いよいよ客付開始です。
どんなお部屋になったかはこちら。
賃貸併用住宅の建物登記→引渡し→入居となりますが、引渡し後速やかに入居してもらえるように、引渡し1ヶ月くらい前から賃貸部分の客付準備を始めました。
1.不動産会社に客付依頼
建築図面を持って地元でチェーン展開している不動産会社を訪問し、客付依頼しました。
賃料をいくらにするかについて相談してみたところ、駅からの徒歩分数や間取りなどが似ている物件を参考に、色々とアドバイスがもらえました。
現状ではコロナの影響で、大学生の引越し需要が少なく、1人暮らし向けのお部屋が余り気味とのこと
いつもすぐ入居者が決まるお部屋が長期間空いていると言った話も。客付には厳しい状況です…
新築なので新築プレミアムをのせて、相場より高めの家賃で募集してみたいところですが、早く入居者が決まって安定的に賃料が入ってきた方がありがたいことから、新築プレミアムは付けずに、相場の賃料で募集を依頼することにしました。
敷金礼金をつけるか？については、両方つけることにしました。
敷金は家賃滞納時の担保となり、礼金はもらっておけば客付不動産会社へ支払う手数料をそれで賄えます。この辺りでは敷金と礼金を取れている物件がそれなりにあるため、敷金と礼金をつけても客付で不利にならないと考えました。
また、家賃保証会社の保証を必須にしてもらいました。家賃の滞納を防ぐためです。入居者が家賃保証会社への保証料を支払うため、大家には負担がなく、これがあると心強いです。
その後、同じ駅と隣駅周辺の不動産会社を回って同様の賃料と条件で客付を依頼しました。
客付を依頼した不動産会社が間取り図を作って建築中の写真を撮って、スーモなどのインターネットサイトで募集をかけてくれました。
2. ウチコミに掲載
ウチコミという大家さんが自分で入居募集できるサイトがあるので、そこにも場所、部屋の間取り、設備、写真などの情報を掲載して入居者募集しました。
3. あとは待つ
客付を依頼した後は、連絡が来るのを待ちます。
一週間もしないうちに複数の不動産会社から問い合わせがきて、お部屋の中を見たいという入居希望者がいるとのこと。
まだ引渡し前ですが、クロス貼りや設備の設置は終わっている段階だったので、部屋の中を見てもらうことは可能です。
むしろ後から想像と違ったというクレームを避けるため、見てもらってから申込してもらった方が良いです。
建築会社の許可を取って、入居希望者に中を見てもらいました。
そうしたら…
すぐに入居申込がありました
部屋を見にきたのは3人、そのうち2人がすぐに入居申込してくれました。
不動産会社に客付を依頼してから1-2週間のスピード申込でした。やっぱり新築で相場通りの賃料だったので割安感があったのかもしれません。
コロナの影響でなかなか入居者が決まらないかも？と思ったのですが、色々な事情で引越ししたい人はそれなりにいて、適正な家賃を設定すれば決まるんだなと思いました。
4. 入居申込後
入居希望者に家賃保証に入ってもらうので保証会社の審査があります。それが通ったら、賃貸契約を締結します。
賃貸契約のドラフトを不動産会社の方で用意してくれるので、細かい条件などはこの段階で決めます(退去時の清掃費用を敷金から●円控除する、等)。
賃貸契約書ができたら双方が署名捺印して契約成立です。
建物を建築会社から引渡してもらい、その後に不動産会社を通じて入居者に鍵を引き渡しました。
5. 入居後
入居してもらってから1年経ちますが、解約とか設備が壊れたとか、うるさいとかのクレームは全くなし。
何の手間もかからずに、家賃だけ振り込んでもらっている形なのでとてもありがたいです。
今のところメリットだけを享受している感じですが、やはりデメリットもあります。
自宅部分の間取りに起因するのですが…次回また書きたいと思います。