住人の合意形成について
朝日に輝くタワーマンションは
選ばれし者だけの
セレブリティな住まい。
ラグジュアリーな生活を
約束してくれる夢のような
建物に見える人も
いるかもしれませんが・・・
マジだみは
林立するタワマンの
７０年後の未来を想像して、
身震いがでます。
大規模修繕工事はいいとしても、
建て替え工事は
どうするんだろ・・？
しかもほとんど同時期に
建設されているタワマン。
建て替えの時期もほとんど
同じです。
これらの高層タワーが
商業施設ならある意味全然
問題ないんですよね。
基本的に商業施設のタワーは
だいたい大手不動産会社１社の
持ち物だったりします。
建て替え費用や工事の日程、
周辺環境との調整は、
持ち主である不動産会社1社と
ゼネコンで協議すればよい。
かかる費用について銀行も
融資にすんなり応じるでしょう。
すなわち、商業施設のタワーは
わりと短期間でものごとを
自分の思い通りに進めやすい建物
だということになります。
一方、マンションだと
住人が多くなればなるほど
住人の｢合意形成｣が
難しくなってきます。
きれいな建物に住み替えたい
という気持ちは皆さん
同じでしょうが、
その為に高額の持ち出し費用が
掛かるとなると話は別。
建て替え費用について現時点で
いくら掛かるかの算出は出来ると
思いますが、70年後の円の価値が
今と同じだとは限りません。
他に工事費や材料の費用なども、
今と同じとは言えませんよね。
ですから
70年後の修繕積立金総額が
まったく足りない事態も
あるわけです。
ケチンボだから出さない
という住人なら
説得すれば何とかなるのかも
しれませんが、
問題はお金が無い人。。。
築70年の古いタワマンに
住んでいること自体が
他のマンションに住み替え出来ない
お財布事情な住人と想像できます。
ということは
実際に建て替えの時期に
お金がなくて建て替え費用が
出せない住人が沢山
出てくると考えられます。
またタワマンの場合、
資産運用のために購入した
ゴースト住人もいらっしゃる
わけで、運用に見合わないと
判断すれば損切りの憂き目に
あっても、あっさりと
手放すことでしょう。
つまり空き部屋が多くなることで
住人の数が減り、足りない分の
修繕積立金を少ない住人で負担する
という罰ゲームのような未来も
ありえるわけです。
結局、建て替え費用が拠出できない
→ゴーストタワマンの形成となり、
マジだみの自宅付近の駅前周辺は
そんなゴーストタワマン
だらけになります。
地震が来たら倒壊するかも！
という物理的な恐怖が出てくれば、
街としての機能が失われて
しまうので、最終的に
行政が住人を強制退去させ、
税金でゴーストタワマンの
解体をせざるを得ないという
シナリオが想像できます。
ちなみに売主である
ディベロッパーは、
瑕疵担保責任に問われない限り
知らんぷりです。
タワマンがゴースト化しようが
痛くもかゆくも無い。
むしろ
ゴースト化したタワマンは
行政がなんとかしてくれんじゃね？
という既定路線で販売会を
やってるんじゃないかと
思ってしまいます。
メディアでも話題になりましたが、
地中杭の耐震偽装された
横浜のマンションは、
瑕疵担保責任をディベロッパーが
認めたから、建て替え工事を
全額負担でやってくれます。
お住まいの住人の方々にとっては
色々面倒なことはあるけれど、
かかる費用負担しなくて済むので、
合意形成がすみやかに
行われたのだと思います。
でなければ
建て替え工事の合意形成が
そんなにスムーズに進むことは
ありません。
低層階の小規模マンション
ですら、合意形成するのって
結構大変なんです。
小規模マンションの合意形成が
小学生のテストレベルとしたら、
タワマンの合意形成は
難関高校受験レベルというくらい
本当に難しい事だと思います。
タワマンの高層階にお住まいの
セレブな奥さま、
下層階の住人を下に見て
ご自分のステイタスに浸る
おヒマがあれば
皆さんと仲良くされて
合意形成がスムーズにいくような
活動をされた方が、
よほど建設的だと思いますわ。
マンションの資産価値は、
住人理事会の活動レベルと
比例しますわよ。
今日もくさくてごめんなさい。