こんにちは！
老人magome7です。
ご訪問戴き有難うございます。
全員に公開を、誤ってアメンバー限定公開になっていましたので、全員公開に変更しました。
ご迷惑をお掛けしました。
古いマンション管理の状況
マンションは、４３年前建築分譲されています。
マンションは建築当時、分譲した会社が区分所有者全員を集めて、自治会を設立し、j
自治会管理となっていました。
１７年前役員の輪番が回ってきたときに、マンション管理をあるべき姿に改革することを、
会長を引き受けるのを条件として、会長に就任しました。
当時、マンション管理士の第一回目の試験が行われようとしていましたので、
そのための書籍が出始めていましたので、マンション管理のイロハから勉強し、
管理組合への改組から取り組みました。
以前、マンションの自主管理が実行できるものかと、こんな質問をネット上でして見ました。
≪マンション管理を自主管理されているマンションってありますか？自主管理されているマンションの区分所有者の方に、どんな方法で管理されておられるか教えて下さい。≫
『私は、不動産賃貸業をしていると同時に管理会社の経営もしています。自社マンションに限らず、収益・投資型・貸ビル・駐車場なども全部、管理会社が一手にしていますよ。それに、マンション管理を正規なものにすることを協力してくれる業者とは、年間契約を結んでいますよ。そのために収益の約２０％は、設備及び業者の手間賃などに使っていますよ。それでもある程度の収益は、残ります。微々たる金額にしかならないけどね。』
『古いマンションだと自主管理しているものもあります。私のマンションもそうです。管理規約に基づき理事長、副理事長、監査、理事、会計、などを選任し管理組合を運営しています。問題は住民が高齢化してきており、役員の引き受け手が無いことです。今は何とかやりくりしていますが、いずれ管理業者に委託する時期がくるものと考えています。』『私のマンションは自主管理です。築25年で、当初２０年間は１つの管理会社に委託していましたが、管理費を下げるために管理会社を変更しました。ところが、変更後の別の管理会社が安かろう悪かろうだったので、しつこく改善を求めたら先方から契約解除を申し出てきたので、これ幸いと3年前から私が中心となって自主管理に移行しました。だいたい管理会社は区分所有者たちは皆素人だと思ってバカにしているので、平気でマンション管理適正化法違反をやります。違反していてもこちらが気付かないと思っているのです。そこをしつこく指摘すると「契約解除するぞ」と脅しをかけてくるわけです。しかし、こちらもしつこく改善を求めるからには、契約解除は想定ずみで、リタイアしたのを機にマンション管理士・管理業務主任者・マンション維持修繕技術者の資格を取り、彼らと対等以上に渡り合い、充分自主管理できるだけの技術・知識を蓄えてきました。自主管理に移行してからは、何事もスピーディに、しかも安価に対処できるようになり、皆さん非常に喜んでいらっしゃいます。ただ、私の後継者がいらっしゃらないのが目下の悩みです。私もいつまでも管理組合の中心的役割を担っていられないのですが、ですから、もし私が倒れたら、委託管理に戻すことになるかもしれません。』
『自主管理の物件はありますが、ほとんど管理されていませんよ。みんなの意見が統一されるなどあまりないですから。世帯数が少ないマンションでありますよ』と言ったご意見を戴きました。『３７年間自主管理されておりました。管理組合ではなく、自治会をつくって、居住者による管理で、建物のメンテナンスなども実施されていました。外装工事も修繕委員会が出来て、その中の一人が専門家だったので、その方の意見に従ってきていたようです。３０年経ったころから、管理組合にすべきだとの議論が出てきて、３２年目に管理組合を作り、自治会を吸収する形で、組織化されました。その後数年間は自主管理されてきましたが、理事等になられる方がなく、輪番制になり、結局委託管理の検討がなされ、３３年目から管理会社にメンテナンスの日程管理・財務管理・議事録作成等の項目を決めて、依頼している状況です。一部委託管理というところでしょうか。管理を依頼するって難しいですね。自分が所有する建物だから、そこを管理する理事は、有志で行うというのは、無理な話でしょね。管理は、所有者全員が行うべきものであるはずですし、そんなことできるわけないですから、会社の社長と違っても、経営責任といった面から考えると、有料で責任を持った管理者が必要なのではないかと、最近は考えています。そうしないと、責任ある管理は、出来ないと思います。建物の責任ある維持の仕方ということから、共同責任と言っても、会社と同じ株式的な考え方を持たないと、これからのマンション管理は成り立たないと思います。』
『３７年間自主管理されておりました。管理組合ではなく、自治会をつくって、居住者による管理で、建物のメンテナンスなども実施されていました。外装工事も修繕委員会が出来て、その中の一人が専門家だったので、その方の意見に従ってきていたようです。３０年経ったころから、管理組合にすべきだとの議論が出てきて、３２年目に管理組合を作り、自治会を吸収する形で、組織化されました。その後数年間は自主管理されてきましたが、理事等になられる方がなく、輪番制になり、結局委託管理の検討がなされ、３３年目から管理会社にメンテナンスの日程管理・財務管理・議事録作成等の項目を決めて、依頼している状況です。一部委託管理というところでしょうか。管理を依頼するって難しいですね。自分が所有する建物だから、そこを管理する理事は、有志で行うというのは、無理な話でしょね。管理は、所有者全員が行うべきものであるはずですし、そんなことできるわけないですから、会社の社長と違っても、経営責任といった面から考えると、有料で責任を持った管理者が必要なのではないかと、最近は考えています。そうしないと、責任ある管理は、出来ないと思います。建物の責任ある維持の仕方ということから、共同責任と言っても、会社と同じ株式的な考え方を持たないと、これからのマンション管理は成り立たないと思います』
等々の意見が出ていました。
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