エレベーターの保守契約について

マンションの管理から支出する費用に法令で決められたしなければならない必須な項目が色々と有りますが、大きな支出としてエレベーターの保守契約が有ります。

これは誰でも?一階の人は使わないかも?それ以外の住人には無くては困る設備の一つですよね?

電気の力で機械じかけで動いているわけですから、当然にメンテナンスが必須なのですが、これエレベーターの保守を主にやっている業者にお願いしているのですが、概ね二種類の契約が有ります。

FM（  フルメンテナンス）とPOG(パーツ・オイル・グリス)が有り、FMは簡単に要約すると故障時に発生する費用も含まれる契約で、POGは故障時や問題発生に対応した費用は別料金の契約になります。当然にFMが費用が高額でPOGが安いです。

私が関わった経験からですと、築年数が20年を超えるとFMがお得でそれより新しい築年数だとPOGが節約できる感じなのですが、ここが業界の談合?難しさが有り、車の車検みたいに気軽に今年はこの業者にお願いしておこうみたいな事が難しく、20年を超えると保守契約を締結する時に業者側もかなり慎重に現場で確認する様ですね。

もう一点として、マンションの管理全般を管理業者に委託している場合に、エレベーター保守契約を安くする様な摂政交渉等は基本的にやってくれない事が多いはずです。それは業者からのキックパック等のマージンが有ったりする場合が多く、マンションの管理委託業者としてのメリットが無いからやってくれないですよね。

そうすると誰が・・・?これを組合員がするしか無いです?誰でも利益が減る仕事は断りますよね当然です。

管理組合の総会に参加をお奨めします

マンション等の所有者には年に一回以上の総会のお知らせが必ず来ているはずですが、普通あまり参加しない方が多いのでは無いでしょうか?

これ危険なんですよ。全国で管理組合の積立金が不正に使われたケースが沢山有るんです。普通、管理組合で積み立てられている資金は一般口座と特別会計口座の二種類が有りますが、その合計額は数千万〜数億円になり一旦その資金が不正に使われると当然に発覚後に刑事事件としてまた、民事で賠償責任が生じますが、悪意ある事業者や個人にその賠償する資力がない場合が多く、そうなるとどうなるか?そうですない者からは支払っていただけないですよね。

結果的に、組合員がそれを負担する事になり、大規模修繕を行うときに特別負担金として支払の必要が出てくるですよ。私いくつもその様なケースで物件価値が衰退してしまったマンションを見た事有ります。ケースによりますが、そうなるとイメージ的に毎月支払う管理費、修繕積立金は1.5倍〜2倍になっちゃう感じが多いです。そうなると物件の価値も下がります。

そうならない為に、総会に出席をお勧めします。最初は決算書や報告内容が意味わからなくても良いでよ。顔を出すだけで悪意ある方には一定の予防効果が有りますからね。

世の中にはスーパーで立ち食いした様な下らないニュースが大きく報道されますが、本当にもっと中身の有る、生活に影響があるニュースを報道されるべきだと思いますが、あまり報道されないです。最近は特に根回し取材が必要な案件のニュースは報道されていない感じで、本当に残念です。

集合住宅の管理費は誰に支払義務が有るのか?

集合住宅の管理費は誰に支払義務が有るのか?ですが、これは法令で決まっていて区分を所有権を持っている人、つまりマンションの所有者が支払義務が有ります。賃貸でマンションを借りている方も管理費として支払っている方も居るかもしれませんが、これは名目は同じでも支払先や支払っている金銭の意味が違うものになりますね。

ちょっと余談ですが、管理費を一階の区分所有者がエレベーターの管理費分を支払義務が無いとして提訴した判例が有り、例え一階で有ってエラベーターを使わないとしても、一棟の建物としての管理として管理すべきとして最高裁の判例で、一階の所有者であっても支払う義務が生じるとしています。これは一棟のマンション（  区分所有建物）は全体で管理すべきで有るのとの考えからと思われますね。

集合住宅の管理組合について

いわゆるマンションを購入すると自動的にそのマンションの管理組合の組合員になるのですが、これ意外に大切なんです。これあまり不動産屋さんもあまり説明をしないからか?ここに支払う管理費、修繕積立金を固定資産税の様な税金と同じ様に考えている方が居ますが、これ全く違うです。

この管理組合というのは複数の所有者が部屋ごとに所有権が有り、その区分所有建物全体の管理に使う費用を管理費として徴収するもので、例えば通路の電気代、エレベーターや管理人さんが居るマンションならばその管理人さんの給料を支払ったりします。また、修繕積立金というのは、主に15年〜20年に一回行われる大規模修繕（  マンションをぐるっと足場が組まれているアレですね）に使われる用途に特別会計として徴収されているお金ですね。

さてこれを支払わないとどうなるか?その借金?はマンションの部屋に所有者が変わっても引き継ぎます。つまりマンションを売るときに、その価格から引かれる形になりますから、まず支払わない事は出来ないです。

でもその金額に納得出来ない場合は、管理組合の総会が必ず年に一回は必ず有り通知があるはずですから、その総会時にその旨の主張をする事は可能な仕組みになっておりますよ。実際、私は支出を少なくするアイデアを出して、二回に渡り管理費、修繕積立金を減額しました。

その為に、知識が足りないと最初感じましたので、宅地建物取引士の資格やマンション管理士やら学生の時より勉強せざるおえない状況になりましたが、よくよくそれは非常に為になりました。

注意はただ単に高いから安くしろ的に主張はダメですよ。

・・・・反応が有ればまた書きますね。(^^)／~~~

最近感じるだが・・・。

どんどん弱くなる一方の日本の経済ですが、何故なんだろうか?

特にアメリカでは日本の車、家電その他でダメダメになっていた数十年前に今のGoogleやAppleやAmazonは無かったが訳で今はそれらの企業がすごく元気に成長していてるのですが、日本にはその様な企業が一つも生まれていないですよね。

目新しい新しい人がちょっと成長すると日本の場合は潰されてしまうのですよ。誰に、管理する側の特権階級だと思っている人たちにね。

私が若かった頃は、一稼ぎ出来た佐川急便やその他のやる気が有れば30年前ですが、月に50〜60万位は楽勝と聞きましたが今は全くダメだそうで、それはどうしてなのか?この運送業が事故が起きる度に、新たな規制が入り労働時間や管理する人間を選任すなければとコストがどんどん上がり、企業収益粗利が少なくなり結果的に労働者に入る金額が少なくなる傾向がずっと続いている感じなんですよ。それは社会情勢や時代背景で仕方がないのか?私が感じているのは事故が数百万台の車が有れば一定数必ず事故は発生しますし、その社会的責任で賠償の責任は負っている訳です。それを業界全部に新たなコストが必要な規制をかけて行くとそのコストは誰かが払う必要があり、今はそれを末端消費者と以前有った利益を削って支払っている状態なんです。

警察や政府の自分達の不祥事は極力隠蔽して漏れない様にして、どうにもならない事案だけは公表していて、安心安全の自分達の都合の良いニュースだけを報道機関にリークする。それで安全〇〇団体や協会の理事その他に天下り組織を作り、自分達の利益に繋がる方向性に持って行く、私が思うに反社会団体は少なくりましたが、表のタカリ集団が増えちゃって一般庶民はますます貧困に苦しんでいる、これなら昔の裏組織が蔓延っていた時代より悪い様な気がします。それで同じ様に事故や事件が起きている自分達の規制は強化しないですよね。（ ; ; ）

その結果、社会的に苦しくどうにもならなくなった人が、ガソリン撒いたりしてテロ自殺に走っちゃっている様に思うのですが、違うのかな?

それでまたガソリン販売を規制するとか?報道されてますが馬鹿なのかな?都会では不要だけど田舎では、草刈機から発電機や農機具その他といろんな物にガソリン携帯缶で燃料を補給する必要が有りますからね。そもそも悪意が有れば、車から抜けばガソリンなんて簡単に手に入りますから抑止効果は無いですよ。それを最近ではガソリン携帯缶では売らないとか言い出したスタンドも有ったりしますから、世の中変な方向性に進んでる様に強く感じるですよね。

反論ある方は是非聞かせてほしいですね。