■中古マンションを選択する
近年の新築マンション価格高騰で、中古マンションを選択する購入者が増えている。
中古マンションは新築マンションに比べ価格が低く、実物の住戸を見学する事ができ、売主と契約を締結すれば１ヶ月程度で入居する事ができる。
また、マンションの管理状況、入居者の生活レベル、建物の経年状態も把握しやすいメリットがある。
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）にいよる２０２２年１０月～１２月期の首都圏の中古マンション平均成約価格は４３９５万円と前年同期比１１％上昇した。
近畿不動産流通機構（近畿レインズ）でも同期の近畿圏の平均成約価格は２７５４万円と前年同期比で７．１％上昇しており、中古マンションも値上がり状況が続いている。
中古マンション価格上昇にも変化が生じている。
東京都区部や神奈川県横浜市と川崎市の都市部では成約価格は上昇が続いているが、東京都の多摩地区、埼玉県や千葉県は下落している。
東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区）の価格帯は７０㎡（２１坪）換算で、２０２２年１１月には１億円（４７６万円／坪）を超えていたが、２０２３年２月は１億円を割り込んでいる。
日本銀行の金融緩和策の低金利政策の修正があり、長期金利が引上げられ不動産投資の調達金利も上昇し、投資家を中心に物件の売りに転じておりバブルのピークは過ぎたと見られる。
中古マンションを購入する際、住戸内の間取りや広さ、住宅設備やベランダの方位などに目が向きがちだが、管理組合の運営状況や建物の修繕履歴も確認する必要がある。
管理組合の状況を確認するには管理会社に依頼して過去３年程度の総会の議案書と議事録、理事会の議題書と議事録、長期修繕計画と修繕履歴を閲覧すれば把握できる。
総会の議案書で重要なのは“長期滞納者と未収金額”“修繕積立金総額”“計画修繕工事予定”で必ず記載されているので確認する事。
購入時にその住戸の管理費・修繕積立金が低いと思っていても、後々に値上げする可能性があり、それらはすべて総会の議案書や議事録から判明できる。
建物の大規模修繕工事の実施時期も確認する必要があり、購入したばかりですぐに足場を組まれる可能性もある。
それ以前に大規模修繕工事を実施してなくて漏水事故が多発している事もある。
分譲マンションは『管理で買え。』と言われる通り、日常では目に見えない管理問題を抱えている事が多い。
知らんけど。
【俺の経済新聞 ２０２３年３月１１日】
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