■老朽マンションの建替資金問題
国土交通省は、老朽マンション対策として“マンション建替促進法”など建替総会の可決数を４／５以上から３／４以上など改正を検討する。
ただ、老朽マンションの建替が進まないのは、法律ではなく管理組合の修繕積立金総額の資金が問題となっている。
マンション建替した場合では、区分所有者の負担額は２０年間で５倍以上となっている。
１９９６年までに建替した場合は区分所有者１人あたり３４４万円だったが、２０１７年～２０２１年は１９４１万円に膨れ上がっている。
従来の老朽マンション建替は、高度経済成長期の１９６０年代に開発された郊外ニュータウンなどの広大な敷地に配置された団地型マンションが多く、敷地に余裕があり現行の建物よりより大きな建物を建設できた。
そのため、総戸数も倍近く増やす事ができ、増えた住戸を販売する事で建替工事費用を賄う事がで、現行の区分所有者の負担金は小額で済む事ができた。
それら団地型マンションの建替が一巡とした現在は、次に都心部などの敷地一杯に建物が建つ老朽マンションが建替時期を迎えている。
敷地に余裕が無いうえ、建築基準法の容積率などから住戸を増やすどころか、現行の総戸数から減らさなければならない老朽マンションもある。
郊外の老朽マンションも駅から遠く立地が悪ければ、住戸を増やしても販売できるか不透明である。
これら問題を解決できても、建設業界では人手不足と建設費高騰で建替工事費用が当初の建替計画より上昇している。
増やした住戸を高額で販売しなければ建替工事費用を賄う事ができない。
２０２２年６月までに建替たマンションの６３．１％が東京都内で、その大半が東京都区部を占めている。
老朽マンションの立地が好条件がそろわなければ、建替の難しさを表している。
さらに日本は少子高齢化と人口減少の真っただ中にあり、むやみに住戸を増やした建替計画にも限界はきている。
老朽マンションは建替ありきではなく、管理組合は建物解体や土地建物の一括売却を含めて検討しなければならない。
また、長期修繕計画を再検討し、修繕工事で建物を延命治療するのも一案である。
管理組合にとってどの方策にしても、まずは資金計画が重要である事は間違いない。
知らんけど。
【俺の経済新聞 ２０２３年２月１０日】
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