■滞納家賃で家財処分
賃貸住宅を借りる際に保証人がいない借主が利用する家賃保証会社の契約書に関し、『家賃を滞納した借主の家財を、一方的に処分できる。』とした家賃保証会社の契約条項が適法かどうか裁判で争われている。
住居を借りる際に家賃保証会社と締結する契約条項が、消費者利益の保護を定めた“消費者契約法”に違反するかが焦点となっている。
問題視される契約の条文内容は下記の４項目となる。
①：家賃を２ヶ月以上の滞納。
②：借主と連絡が取れない。
③：電気や水道などの状況から建物が相当期間に使用されていない。
④：客観的に見て借主が再び住む意思が無い。
家賃保証会社では、４要件を満たせば物件を明渡したとみなし、家財を搬出して処分できるとしている。
原告のＮＰＯ法人“消費者支援機構関西”は、４要件は住居明渡しの強制執行などの運用に反し、条項は居住権と適正手続の保障という２つの重要な権利を侵害していると主張している。
被告の家賃保証会社“フォーシーズ”は、４要件を満たせば借主に明渡す意思があるとの合理的に推認でき、借主の追出しには当たらないとしている。
円滑な明渡しが実現できなければ、結果的に退去コストが借主が負担する事になると反論する。
２０１９年の大阪地方裁判所の１審判決は、『賃貸借契約が終了していない段階での、勝手な荷物を持出のは不法行為に当たる。』と認定した。
『消費者契約法の禁止条項に該当する。』として、条項の使用差止を命じた。
ただ、大阪地方裁判所の２審判決は、『４要件を満たす状況では、借主が既に住居として使う意思を失っている可能性が高く、占有権は消滅している。』と認定した。
『家財処分による借主の不利益は限定的で、消費者契約法にも抵触しない。』として前判決を取消した。
このため、最高裁判所で争う事になる。
『家賃の滞納３ヶ月以上に達すれば、無催告で賃貸借契約を解除できる。』の規定は、１審２審共に消費者契約法に違反しないと結論付けている。
知らんけど。
【俺の経済新聞 ２０２２年１１月１９日】
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