■都心部、オフィス賃料下落傾向
２０２２年下期の東京都心の賃料水準が、東日本大震災以来の１１年ぶりの下落幅となった。
コロナ危機後、在宅勤務や拠点集約が続き、物価高などから景気不安もあり企業はオフィス投資に慎重となっている。
２０２３年から新築ビル大量供給が控え、賃料下落圧力は収まらない様相。
１９８５年２月を１００としたオフィス賃料指数とし、東京の築１年以上の既存ビルは１４９．１２と低下した。
２０２１年下期から５．６５ポイント下落し、４．５６ポイント下落した２０２１年より下落幅は高い。
築１年未満の新築ビルは１６６．９５と０．４４ポイント低下した。
東京都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の２０２２年９月の新築オフィスビルの空室率は４割超となってる。
東京駅前でもテナントが埋まらないまま竣工する大規模ビルも出てきた。
２０２３年は『虎ノ門ヒルズ』が完成する虎ノ門・麻布台地区や、渋谷駅桜丘築で大規模ビルが竣工する。
過去平均を３割上回る床面積規模の供給があり、完成前の大規模ビルのテナント内定率は３割程度という。
大阪は既存ビルが１５０．０９、新築ビルが１８５．９６とほぼ横ばい。
大阪駅周辺も２０２４年から大量供給が始まり、賃料下落圧力が強まると予測される。
●東京
東京都心では、水道橋・飯田橋・市ヶ谷エリア、八丁堀・茅場町エリアの下落が大きい。
ＮＴＴや日立製作所などの大企業がオフィス削減に動いている。
丸の内・大手町エリアの既存ビルで空室が１割強も上昇している。
東京駅周辺で立地が良い物件で、空室の賃料に値ごろ感が出れば、空室が消化される可能性はある。
東京全体ではそうした動きより、オフィス縮小の方が優勢状況が目立つ。
企業も在宅勤務と出勤のハイブリッド対応も広がり、オフィスビルの需要が急に増える事は乏しい。
●大阪
新大阪ではコロナ危機前に計画されたビル建設が旺盛で、それが次々と竣工して空室率は高止まりしている。
２０２２年９月の大阪中心部の空室率は５．０８％で上昇傾向だが、新大阪築は更に上昇し９．６８％と需給均衡の５％を大幅に上回る。
『新大阪第３ＮＫビル』や『新大阪第５ドイビル』など、２０２０年に竣工した新築ビルが、未だに満室になっていない物件もある。
大阪駅北側の『うめきた２期』など大阪中心部の大規模ビルも２０２４年に竣工し始める。
リーマンショック後に竣工した『うめきた１期』も、当初の入居率は２割程度だった。
●地方
地方はコロナ危機の影響は軽微だったが、オフィスビルの需要は濃淡が出ている。
名古屋の空室率は５．７７％と、東京以外の全国の都市部で最も高く、新築ビルは４０．８２％と東京の４０．４５％を上回る。
ＪＲ名古屋駅前の新築ビルが苦戦しており、大規模ビルも空室を抱える。
逆に札幌は好調で空室率は２．２２％と、平均賃料も上昇している。
福岡も博多駅前や天神で再開発ラッシュが続き、オフィス移転が活発化し好調と言える。
ただ、天神の一部では苦戦するオフィスビルも出始めたため、景気動向で反転する可能性はある。
他の地方都市では、大きな影響は見られない。
知らんけど。
【俺の経済新聞 ２０２２年１１月３日】
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