■高経年マンションの建替問題

日本に分譲マンションが誕生して70年あまりで、建築年数が経ち老朽化が進む高経年マンションが社会問題となっている。

●国土交通省の見解
マンションストック総数は686万戸、1世帯あたり平均人員2.2人を掛けると1516万人となり、国民の1割強がマンションに居住している。

ストック数のうち、築40年以上は116万戸で全体の17%となる。

建替円滑化法(マンション建替法)の活用により建替は増加傾向で、これまでの建替は郊外のマンションが多く、広い敷地を活かして竣工後の容積率を高め、余剰の住戸を売却して建替事業費を捻出できていた。

これからは都心の狭い敷地のマンションが建替時期となり、利用容積率がギリギリの物件も多く、余剰する住戸を生み出す事が難しい。

建替における区分所有者の平均負担額の増加や、管理組合による建替総会の合意形成の難しさが問題となっている。

建替円滑化法(マンション建替法)は制度改正を重ね、2021年には基準に適合しないマンション向けの特別措置“要除却認定”の対象を拡充した。

対象のマンションは容積率緩和など特例が受けられる。

2022年には団地型マンション全体の団地総会の合意形成が難しいとき、敷地分割して該当区域の建物だけ建替実施できる“敷地分割制度”を創設した。

マンション再生促進のため、自治体による管理適正化や専門家による相談体制の整備といったソフト面と、建替難易の高い事例をモデル事業に認定するハード面の両面から支援を進める。

●不動産経済研究所の見解
管理組合や区分所有者への調査でマンションに対する不安、不満は“給水管・排水管の配管”“耐震性”“高齢化、理事会機能低下”“セキュリティー”“外観など建物劣化”などが多かった。

●旭化成不動産レジデンスの見解
多くのマンション建替事業を手掛け、管理組合の建替総会の合意形成が難しく、日頃から居住者のコミュニティ形成が重要となる。

実証実験に基づく植栽手法“まちもり”、シェア傘やシェアサイクルの提供、コミュニティ形成アプリ“GOKINJO”の提案をしている。

●三井不動産レジデンシャルの見解
マンションの建替から完成までは長時間となり、建替事業の課題を解決し、居住者の意見をまとめる事が重要。

ブランドコンセプト“Life-styling×経年優化”の概念で取組み、居住者のライフステージに応え、時の経過と共に住みやすくなり輝くマンションを提供していく。

●日鉄興和不動産の見解
マンション建替問題の要因は4つある。

①:物理的要因・・・建物規模と法規制。
②:経済的要因・・・費用捻出。
③:法的要因・・・4/5決議、借地借家権。
④:精神的要因・・・環境変化。

知らんけど。

【俺の経済新聞 2022年8月22日】

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