■賃貸住宅経営で投資効果
年金不足問題などから老後資金を不安に感じるシニア層が増えている。
会社を定年退職しても７０歳超まで再び仕事しなければならない現実味をおびてきた。
そこでワンルームマンションなど不動産投資をして家賃収入を得る賃貸住宅経営を始める人もいる。
不動産投資と言っても、オフィスビルの事務所や１棟を貸したり、賃貸マンションを１棟単位で賃借人に貸したり、分譲マンションを１住戸単位で賃借人に貸すなどさまざまで、商業施設や駐車場もある。
一般的に一般人が不動産投資と言えば賃貸住宅への投資である。
地主や富裕層など資金に余裕があれば、土地と建物を一体所有する賃貸アパート経営がある。
ただ、この不動産投資は数千万円後半～数十億円規模になる。
そのためサラリーマンなどは投資用分譲マンションを１住戸単位で購入して不動産投資する事が多い。
新築マンションなら数千万円前半、中古マンションなら数百万円から不動産投資できる。
不動産投資へのリターンは、毎月の賃料収入がある“インカムゲイン”と、購入した価格より高値で売却する“キャピタルゲイン”がある。
また、賃貸住宅経営による経費や空室による赤字は確定申告でき、給与所得者なら合算して税金減額できる事もある。
不動産投資の基本は、物件を安く買って高く貸す。
これを示す指数が利回りとなります。
例えば、投資用マンションの住戸を１０００万円で購入し、賃借人に月額５万円で貸せば表面利回りは６％となります。
〔表面利回りの計算式〕
（５万円×１２ヶ月）÷１０００万円×１００＝６％
ただ、賃貸住宅経営には購入時の諸費用、修繕費や固定資産税などの経費が掛かるため、賃料収入からその分を差引く必要がある。
例えば、購入時の諸費用は物件価格の１０％程度の１００万円で、経費が年間経費が賃料総額の２０％程度の１２万円とした場合の実質利回りは４．３％となります。
〔実質利回りの計算式〕
（５万円×１２ヶ月－１２万円）÷（１０００万円＋１００万円）×１００＝４．３％
これからも分かる通り、物件価格と月額賃料のバランスが利回りに影響し、とても重要となります。
一般的な賃貸住宅経営の最低ラインは実質利回りは５％までとされます。
これを下回ると、空室長期化や賃料下落、突発的な修繕工事費に、賃貸住宅の運転資金が耐えられなくなります。
また、物件購入を現金買いしている投資家と、事業ローンを借りている投資家でも、全く違ってきます。
現金買いしていれば空室の長期化でも多少は耐えれますが、事業ローンを組んでいるは空室で賃料収入がゼロでもローン支払は続きます。
近年は新築マンションと中古マンションの価格は高騰している反面、賃料は横ばいか下落しているため、投資用不動産としての魅力は薄れています。
この辺りも踏まえて不動産投資しなければなりません。
次に、賃貸住宅経営はお金だけの問題ではありません。
住宅を人に貸せば、当然にその賃借人の対応も大家（オーナー）である自分がしなければなりません。
賃貸住宅経営は賃貸住宅管理と一体のものです。
初めに入居者の募集、賃料の入金管理、賃貸住宅の日常清掃などの管理、建物設備の保守点検、入居者の入退去の対応と住戸のリフォーム、漏水や騒音など住戸トラブルの対応など。
昔から賃貸住宅経営をしているなら問題ないが、サラリーマンが初めて賃貸住宅経営に足を踏み入れるなら、基本的には不動産会社に全てを任せる事になる。
プロに任せれば手間はなくなるが、その分、管理費等の経費がかかるため利回りは下がります。
空室リスクへの対策も、不動産会社等とサブリース（転貸借）契約する方法もありますが、これも毎月賃料は相場より低めで設定され、物件によっては２年更新などで契約内容が変更されたり、契約自体が解約されたりします。
賃貸住宅経営などの不動産投資は、数万円から始められる株などの商品と違い、初期投資が最低でも数千万円単位で掛かります。
失敗したら人生を大きく左右する金額です。
不動産会社の上手い話しや口車には乗らず、必ず１年以上は勉強して、不動産投資の事をある程度聞かれても返答できる様にしてから初めてください。
知らんけど。
【俺の経済新聞 ２０２２年７月１６日】
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