■分譲マンション購入前チェック
人生で幾度と住宅購入する人は少なく、ほとんどが１回、もしくは２回程度と思われる。
知識や経験値がないまま、その１回の人生最大の買物をどう買えばいいのは分からない人が多い。
戸建て住宅なら土地と建物は基本的に購入者１人が所有する事になるが、複数人が居住している鉄筋コンクリート造の建物の分譲マンションはどうなっているのか？
分譲マンションは、不明や不透明な部分が戸建て住宅より多い。
さらに分譲マンションは新築と中古に分かれる。
建物が未完成で生活が始まっていない新築マンションと、建物が完成し生活が始まっている中古マンションの購入前の注意点を洗い出してみた。
２０２２年から開始予定の国や自治体による分譲マンション管理格付もあり、購入する前によく吟味する必要がある。
◆新築マンション◆
〔住戸〕
・希望する住戸の専有面積、間取り、販売価格で、資金計画や家族と照らし合わせて購入住戸を選別する。
〔住戸タイプ〕
・階数、方位（ベランダ向き）、中住戸か角住戸などで、同じ専有面積や間取りでも階数やフロア配列により販売価格が変わってくる。
〔固定費〕
・管理費、修繕積立金、駐車場代などや固定資産税、都市計画税など、入居後の必要固定費。
〔立地〕
・仕事などで大まかな住みたい地域は決まると思いますが、その中でもバス便は避け最寄駅からは１０分以内が理想。
・雨や夜など駅からの帰り道も確認。
・近隣にスーパーや病院などを確認し、高齢になると自動車に乗る事ができなくなり徒歩もしくは自転車で行ける範囲が理想。
・地震や豪雨など自然災害リスクの確認で、浸水や地盤沈下などもあり海や川沿いは要注意。
〔共用施設〕
・最近のマンションは豪華な共用施設が売りとなっているが、逆にそれが維持するための管理費高騰になり、温浴施設やプール、池や川など水モノは高コストになります。
・駐車場も自走式駐車場、機械式立体駐車場、タワーパーキングの順で点検費が上がっていきます。
・建物設備（エレベーター、消防設備、給水設備、排水設備など）や附属施設に維持管理費がどれだけ掛かっているのか確認。
・防犯カメラ、オートロックなど防犯設備の確認。
・共用施設は、建物が未完成でも販売センターの担当者に質問や確認すれば回答してくれます。
〔資産性〕
・将来、売却する際の価格が急落するような建物や地域は避ける。
・投資用住戸が多いマンションは避ける。
・長期修繕計画の確認。
・事業主、売主の不動産会社と建物施工する建設会社の評価。
・管理組合から受託する予定の管理会社（他の受託マンションの管理実態など）の評価。
◆中古マンション◆
〔住戸〕
・売却住戸の専有面積、間取り、売却価格を、資金計画や家族と照らし合わせてる。
・基本的に中古は売主の事情で１住戸しかないため、同じマンション内の住戸比較できず、他の中古マンションと比較する。
〔住戸タイプ〕
・売却住戸の階数、方位（ベランダ向き）、中住戸か角住戸などが、理想は希望に添うかどうか。
〔固定費〕
・管理費、修繕積立金、駐車場代などや固定資産税、都市計画税など、入居後の必要固定費。
〔立地〕
・仕事などで大まかな住みたい地域は決まると思いますが、その中でもバス便は避け最寄駅からは１０分以内が理想。
・雨や夜など駅からの帰り道も確認。
・近隣にスーパーや病院などを確認し、高齢になると自動車に乗る事ができなくなり徒歩もしくは自転車で行ける範囲が理想。
・地震や豪雨など自然災害リスクの確認で、浸水や地盤沈下などもあり海や川沿いは要注意。
〔共用施設〕
・最近のマンションは豪華な共用施設が売りとなっているが、逆にそれが維持するための管理費高騰になり、温浴施設やプール、池や川など水モノは高コストになります。
・駐車場も自走式駐車場、機械式立体駐車場、タワーパーキングの順で点検費が上がっていきます。
・建物設備（エレベーター、消防設備、給水設備、排水設備など）や附属施設に維持管理費がどれだけ掛かっているのか確認。
・防犯カメラ、オートロックなど防犯設備の確認。
・ゴミ置場と駐輪場が整然としているか確認。
〔資産性〕
・将来、売却する際の価格が急落するような建物や地域は避ける。
・投資用住戸が多いマンションは避ける。
・駐車場に停まっている車のレベルやベランダ側の景観を確認。
・長期修繕計画、修繕履歴、大規模修繕工事実施などの確認。
・組合会計（収支報告書）の確認。
・過去３年分くらいの総会（議案書、議事録）、理事会（議題書、議事録）の確認。
・事故や事件、懸念案件の確認。
・事業主、売主の不動産会社と建物施工する建設会社の評価。
・管理組合から受託している管理会社（フロント、管理員など）の評価。
▼マンション管理士の本音（ホンネ）
分譲マンションの業務に従事しマンション管理士として細かい所まで目が行きがちですが、新築であれ、中古であれ、優良マンションを購入した人を見ると、あまり知識や情報を読み漁らずに直感で買っている人が多いのが実情です。
結婚と同じようにマンションを含め住宅は“縁”で、人も住宅も他の同じモノがない唯一無二。
表面的な物差しだけでは図れません。
最後は購入する人が持っている“縁”と“運”だけです。
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