■オフィス賃料下落
２０１９年に中国で発症した新型コロナウイルス感染拡大に伴い、在宅勤務などテレワークやリモートワークが浸透し、企業の事務所撤退や縮小が相次ぎオフィスビル需要が停滞している。
その影響でオフィス賃料も下落している。
大企業を中心にテレワークの浸透で在宅勤務が定着し、都心のオフィスビルで広大な事務所スペースを必要としなくなっている。
２０２２年上期のオフィスビル賃貸料調査では、東京既存ビルの賃料指数が低下した。
１９８５年２月を１００とし、既存ビルは１５３．５７となり前年比７．５５ポイント低下した。
既存ビルはオフィスビル賃貸市場の大半を占め、オフィス需給動向を反映されやすい。
●東京都心
東京都心の新築ビルは１５６．９５で前年比１４．５ポイント低下した。
２０２２年３月のオフィス空室率は６．３７％で需給均衡の５％を超え続けている。
三井不動産が手掛け２０２２年８月に竣工する４５階建ての“東京ミッドタウン八重洲”など、コロナ危機前から計画されていた大規模オフィスビルの供給が続く。
東京新築オフィス供給は、２０２１年～２０２２年に１２万㎡～１６万㎡だが、２０２３年は５７万㎡、２０２５年に６８万㎡とオフィス床面積が急増していく。
一部のビルオーナー（大家）は、テナントの引き留めによる賃料引下げや、新規入居者向けのフリーレントを実施しているが、賃料無料期間が１ヶ月～３ヶ月だったのが１年に延びているオフィスビルもある。
●大阪都心
大阪は、東京ほどコロナ危機の影響はすぐに出なかったが、ここに来て徐々に賃料下落してきた。
大型ビルの解約や新築ビルの竣工が続き、空室率上昇の賃料下落に転じている。
大阪都心の新築ビルは１８７．８６で前年比９．４ポイント低下した。
既存ビルは１４５．６６となり前年比１０．０ポイント低下した。
２０２２年３月のオフィス空室率は５．２２％で前月比０．０７％上昇した。
大阪で一番人気の梅田でも５％台になり、新大阪では“新大阪第３ＮＫビル”“新大阪第５ドイビル”など新築大型ビルが竣工し供給が増えている。
ただ、大阪は中小企業や大企業の支店が多い事からテレワーク率が２７．８％と、東京より２０ポイントほど低い。
在宅勤務に対応できる企業の整備や環境が整っていない事が理由となっている。
●地方四大都市
平成時代までは東京を中心とした大都市にヒト・モノ・カネが集約し、経済活動を実施する事が効率的だった。
そこには人の人生観や人権などは考慮されていない。
それがコロナ危機により、誰もがいつ終わるかもしれない自分の人生と真剣に向き合うようになった。
その心理的影響が良好な環境や自然を求めて、郊外や地方に移住する選択として現れている。
ただ、すぐに田舎の地方に移住できる生活環境を持った人も少数派である。
そこに目を付けたのが日本列島にバランスよく配置されている札幌市、仙台市、広島市、福岡市の地方四大都市である。
コロナ危機前から、この地方四大都市には東京などの不動産会社などが進出しており、地価動向を見てもコロナ危機でもさほど影響はなかった。
過剰な施設による手に余る過密化した三大都市圏の東京、名古屋、大阪よりも、適度な施設による手の届く範囲内の都市化が進んだ地方四大都市の札幌市、仙台市、広島市、福岡市が、今の時代には最も相応しい都市像なのかもしれない。
知らんけど。
【俺の経済新聞 ２０２２年５月５日】
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